Legalpant

Legalpant er ein panterett som følgjer direkte av lov og difor får prioritet framfor tinglyste heftelsar utan å vere registrert i grunnboka. For ein kredittanalytikar eller ein kjøpar av næringseigedom er legalpant det største "usynlege" risikopunktet, fordi det kan utløyse betalingsforpliktingar som ikkje går fram av grunnbokutdraget til eigedommen. Dei vanlegaste typane er kommunal legalpant for ubetalte eigedomsavgifter og legalpant frå burettslag eller sameige for ubetalte felleskostnader.

Heimlane varierer etter type. Kommunal legalpant for eigedomsskatt, vatn- og avløpsgebyr og kommunale renovasjonsavgifter har grunnlag i panteloven § 6-1 og har prioritet framfor alle tinglyste heftelsar utan beløpsgrense. Felleskostnadspant i burettslag og eigarseksjonssameige har heimel i burettslagslova § 5-20 og eierseksjonsloven § 31, og er avgrensa til to gonger grunnbeløpet (2G) per andel eller seksjon. Begge typar har første prioritet uavhengig av når kravet oppstod, og utan tinglysing.

Prioritetsregelen gjer legalpant særleg viktig i tvangssal og frivillig avhending. Ein kjøpar som tek over eit bygg med uoppgjorde kommunale avgifter eller mishaldne felleskostnader, kan bli pålagd å gjere opp gjeld som ikkje går fram av grunnbokutdraget. For næringseigedom i sameige eller med kommunale gebyr er det vanleg at seljar gir uttrykkeleg garanti for at det ikkje finst uoppgjort legalpant ved overtaking, og at oppgjeret held att eit beløp til dei siste avgiftsterminkrava er avklara. For burettslag og eigarseksjonar er denne risikoen del av den standardiserte sjekken i tilstandsrapporten og i fråsegna frå forretningsførar som meklarane hentar.

Legalpant skil seg frå ordinære panteheftelsar ved at det ikkje blir vist i grunnbokutdraget eller andre tinglyste register. Ein due diligence-prosess må difor sjekke parallelle kjelder: avgiftsregisteret til kommunen for kommunal legalpant, og forretningsførar eller styre for legalpant frå sameige og burettslag. Lovgivaren har fleire gonger vurdert å fjerne legalpant eller gjere det registreringspliktig, sist i 2019, men begge mekanismane er behaldne for å sikre kommunar og sameige mot mishaldne krav.

I Placepoint kan du samanstille matrikkel, heimel, grunnboksopplysningar og eigarseksjonar når du førebur dataromfasen for ein due diligence der legalpant kan vere relevant.

Frå Placepoint sin ordbok: Legalpant

Meir informasjon: Lovdata: Panteloven § 6-1, Lovdata: Burettslagslova § 5-20, Lovdata: Eierseksjonsloven § 31.

Engelsk: Statutory lien. A lien created directly by law and given priority over registered encumbrances without being entered in the land register. The most common types in Norway are municipal liens for unpaid property charges and condominium-association liens for unpaid common-area costs.

Vanlege spørsmål

Kvifor er legalpant farlegare enn vanleg pant?

Det oppstår direkte i lova og har lovbestemt prioritet framfor tinglyste heftelsar, utan å vere registrert i grunnboken. Ei grunnboksutskrift viser derfor ikkje legalpant. Kjøparen må kjenne risikoen og kontrollere gjennom andre kanalar.

Kva typar er vanlegast i Noreg?

Kommunale krav (eigedomsskatt, vatn, avløp, feiing) etter panteloven § 6-1. Felleskostnader i burettslag etter burettslagslova § 5-20 og i eigarseksjonar etter eierseksjonsloven § 31.

Kor mykje kan legalpantet utgjere?

Kommunalt legalpant etter panteloven § 6-1 har inga lovfesta beløpsgrense og dekkjer skyldige krav fullt ut. Legalpantet til burettslaget og eigarseksjonen er avgrensa til 2 gonger grunnbeløpet (2G) per andel eller seksjon.

Korleis blir legalpant handtert ved transaksjon?

Seljar må leggje fram dokumentasjon på at alle kommunale krav og felleskostnader er betalte fram til closing. Restansar blir som regel kravde oppgjorde ved overtaking eller haldne att i escrow til dokumentasjonen ligg føre.