Leigegaranti

Leigegaranti er sikkerheitsstillinga som leigetakar pliktar å stille for kravet til utleigar etter leigekontrakten, hovudsakleg løpande husleige og oppseiingskostnader dersom kontrakten blir misleghalden. Standardformer i norsk næringsleige er bankgaranti, morselskapsgaranti eller deponering av kontantar på sperra konto. Garantien vernar utleigar mot kontraktstap når leigetakar betaler dårleg eller går konkurs, og er ein av dei viktigaste forhandla klausulane i ein næringsleigekontrakt.

Bankgaranti er den vanlegaste forma i større næringskontraktar. Banken til leigetakar utferdar ein garanti for eit avtalt beløp, typisk 3-6 månaders husleige inkludert felleskostnader, som utleigar kan trekkje på dersom leigetakar ikkje oppfyller kontrakten. Garantien er normalt "on demand" (blir utbetalt på krav frå utleigar utan dom) for å gi utleigar rask likviditet, men kan også vere "konditional" (krev rettskraftig dom). Norske bankar tek typisk 0,5-1,5 % årleg provisjon for å utferde ein slik garanti, og kostnaden blir bore av leigetakar. Garantien blir typisk fornya kvart år eller knytt til varigheita til kontrakten.

Morselskapsgaranti blir brukt når leigetakaren er eit dotterselskap eller ein SPV. Morselskapet stiller sjølv som garantist for forpliktingane til dotterselskapet. Dette er ofte rimelegare for leigetakar (ingen bankprovisjon), men gir utleigar ein svakare posisjon: utleigar må forhalde seg til økonomien i morselskapet og må gjennom rettssystemet dersom det blir tvist. Morselskapsgaranti blir typisk brukt når morselskapet er stort, kredittverdig og børsnotert. Ved mindre morselskap insisterer utleigar ofte på bankgaranti i tillegg.

Depositum blir oftare brukt i bustad- og småforretningskontraktar. Leigetakar set inn eit beløp på ein sperra konto (vanlegvis 3 månaders husleige for bustad etter husleigelova § 3-5). Bankrenter på depositumet tilfell normalt leigetakar. Depositum bind likviditeten til leigetakar og er difor mindre vanleg i større næringskontraktar der bankgaranti er den meir kapitaleffektive løysinga.

Storleiken på garantien er forhandla. Vanleg nivå er 3-6 månader for normale leigeforhold, opp til 12 månader for nye eller usikre leigetakarar, og minimum for store børsnoterte leigetakarar med solid kredittverdigheit. Bygg med låg konkurranse om leigetakarar (perifere lokasjonar, kort attståande kontraktshale) får ofte lågare garantikrav som forhandlingsposisjon. Due diligence ved kjøp av næringseigedom inkluderer regelmessig ein gjennomgang av eksisterande leigegarantiar: ein bygning med svake garantiar mot kredittverdige leigetakarar er mindre verd enn ein med solide bankgarantiar mot tilsvarande kontraktsleige.

I Placepoint kan du samanhalde leigetakarar og kontraktslengd frå eigedomspanelet når du vurderer kontraktsrisikoen ved kjøp og om garantistillinga er forholdsmessig.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:

Frå Placepoint si ordbok: Leigegaranti

Meir informasjon: Lovdata: Husleigelova § 3-5, Finanstilsynet, Store norske leksikon: garanti (jus)

Engelsk: Rent guarantee, lease guarantee, security deposit.

Vanlege spørsmål

Kor høg garanti kan utleigar krevje?

For næringsleige er det fritt avtalebasert, typisk 3-6 månaders husleige. For bustad set husleigelova § 3-5 ei grense på 6 månaders husleige. Forhandlinga avheng av kredittverdigheita til leigetakaren, kontraktsstorleiken og lokal konkurranse om leigetakarar.

Kva er skilnaden på bankgaranti og morselskapsgaranti?

Bankgaranti er utferda av banken til leigetakaren mot årleg provisjon (0,5-1,5 %) og gir utleigar ein sterk sikkerheit på krav (on demand). Morselskapsgaranti er utferda av morselskapet til leigetakaren utan provisjon, men utleigar må forhalde seg til økonomien i morselskapet: svakare posisjon ved misleghald.

Når blir depositum føretrekt framfor bankgaranti?

Depositum blir typisk brukt for bustad- og småforretningskontraktar der bankgaranti er upraktisk eller dyr. For næring blir bankgaranti føretrekt fordi den ikkje bind likviditeten til leigetakar og kan oppdaterast med varigheita til kontrakten utan å overføre kontantar fram og tilbake.

Kva skjer med leigegarantien ved selskapssal?

Garantien følgjer normalt SPV-en og blir overdregen automatisk til kjøparen saman med kontraktane. Bankgarantiar kan krevje formell omadressering (banken må varslast), morselskapsgarantiar krev ny garanti dersom kjøparen vil ha eit nytt morselskap som garantist.