Leigeinsentiv

Leigeinsentiv er fordelar ein utleigar gir ein leigetakar for å få signert eller forlengt ein leigekontrakt, utan å senke den oppgitte kvadratmeterprisen. Dei vanlegaste er leigefritak (ein periode utan husleige i starten av kontrakten), trappeleige (lågare leige dei første åra som blir trappa opp), og bidrag til leigetakartilpassingar (utleigaren betaler for tilpassing av lokalet). Felles for dei er at dei reduserer den reelle kostnaden til leigetakaren, medan den nominelle leiga i kontrakten blir halden høg.

Grunnen til at utleigarar føretrekkjer insentiv framfor å setje ned leiga, er at den nominelle leiga er det marknaden og kjøparar ser. Verdivurdering av næringseigedom tek utgangspunkt i kontraktsleiga, og ei høg oppgitt leige gir høgare verdi gjennom yield-metoden, sjølv om utleigaren har gitt bort fleire månaders husleige i fritak. Difor er skilnaden mellom nominell leige (det som står i kontrakten) og effektiv leige (det utleigaren faktisk sit att med over heile leigeperioden etter insentiv) ein av dei viktigaste tinga ein kjøpar må rekne seg fram til. To bygg med same oppgitte leige kan ha vesentleg ulik effektiv leige dersom det eine har gitt store insentiv.

For ein meklar eller forvaltar som førebur eit sal eller ei utleige, er insentiva sentrale i begge retningar. Ved utleige er dei eit verktøy for å fylle ledige areal i ein marknad med overskot av lokale, eller for å lande ein solid ankerleigetakar som løftar heile bygget. Ved sal må insentiva opplysast, fordi ein kjøpar i sin due diligence vil justere for dei: attståande leigefritak og opptrappingsperiodar reduserer kontantstraumen dei første åra og dermed prisen. Insentiv påverkar også WAULT-vurderingar, fordi ein lang kontrakt kjøpt med store insentiv ikkje er like verdifull som ein lang kontrakt til full marknadsleige.

Insentiv må haldast skilde frå KPI-regulering, som er den årlege inflasjonsjusteringa av leiga, og frå ein leigegaranti, der ein tredjepart eller seljar garanterer leigeinntekt for ledige areal i ein periode. Insentiv er ein rabatt utleigaren sjølv gir; garantien er ei sikring for inntekt som endå ikkje finst.

Frå Placepoints ordbok: Leigeinsentiv

Meir informasjon: Store norske leksikon: leiekontrakt

Engelsk: Lease incentives (rent-free periods, stepped rent, fit-out contributions).

Vanlege spørsmål

Kva er leigeinsentiv?

Leigeinsentiv er fordelar utleigaren gir for å få signert eller forlengt ein leigekontrakt utan å senke den oppgitte kvadratmeterprisen. Dei vanlegaste er leigefritak, trappeleige og bidrag til leigetakartilpassingar.

Kva er skilnaden på nominell og effektiv leige?

Nominell leige er beløpet som står i kontrakten. Effektiv leige er det utleigaren faktisk sit att med over heile leigeperioden etter at insentiv som leigefritak og trappeleige er trekte frå. Skilnaden kan vere stor.

Kvifor gir utleigarar insentiv i staden for å senke leiga?

Fordi den nominelle leiga er det marknaden og kjøparar ser. Verdivurderinga byggjer på kontraktsleiga, så ei høg oppgitt leige gir høgare verdi gjennom yield-metoden, sjølv om utleigaren har gitt bort husleige i fritak.

Korleis påverkar insentiv eit eigedomskjøp?

Ein kjøpar justerer for insentiva i sin due diligence. Attståande leigefritak og opptrappingsperiodar reduserer kontantstraumen dei første åra og dermed prisen. Dei påverkar også WAULT, fordi ein lang kontrakt kjøpt med store insentiv er mindre verd enn ein til full marknadsleige.