Marknadsverdi
Marknadsverdi er den prisen ein eigedom kan omsetjast for i ein fri og open marknad mellom uavhengige og velinformerte partar. Omgrepet er kjernedefinisjonen i all profesjonell verdsetjing og blir lagt til grunn i takstar, verdivurderingar, rekneskap og bankane si vurdering av belåning.
Definisjonen følgjer International Valuation Standards (IVS) og er praktisk talt ordrett attgjeven i rekneskapsstandarden IFRS 13 (verkeleg verdi) og i retningslinjene til Finanstilsynet for bustadlånsforskrifta. Tre føresetnader må vere oppfylte: partane må vere uavhengige (ingen konserninterne overdragingar, ingen tvangssal), dei må ha nok kunnskap om eigedommen og marknaden, og det må liggje føre ein rimeleg marknadsføringsperiode. Blir ein av desse broten, snakkar vi om ein annan verdi enn marknadsverdi: salssum under tvang, intern overføring til bokført verdi, eller forhandla pris mellom interessesamanbundne partar.
Marknadsverdi er ikkje det same som formuesverdi eller likningsverdi. Formuesverdien til Skatteetaten er ei sjablongbasert utrekning av BRA ganga med ein kvadratmetersats frå bustadprisstatistikken til SSB og ein prosentdel som varierer for primær- og sekundærbustad. Formuesverdien ligg som regel godt under reell marknadsverdi, særleg for sentralt plasserte bustader. Takst er ei fagleg vurdering av marknadsverdi gjord av sertifisert takstmann, medan verdivurdering er meklaren sitt tilsvarande overslag. Begge har marknadsverdi som mål, men ulik metodikk og formell tyngd.
For næringseigedom blir marknadsverdi typisk rekna ut ved kapitalisering av netto leigeinntekt etter yield-metoden: marknadsverdi = NOI / yield. Ei endring i yield på 0,25 prosentpoeng kan flytte marknadsverdien på eit kontorbygg med fleire prosent, så små rørsler i renta og risikopåslaget gjev store utslag. For bustad og småeigedom blir det oftare brukt samanliknande metode (samanliknbare transaksjonar) eller kostmetoden (gjenanskaffingskost minus slitasje). Bankane brukar ofte e-takst, ei standardisert meklarverdivurdering på fastsett skjema, ved refinansiering og førstegongslån.
Tre verdsetjingsmetodar dominerer i praksis. Samanliknande metode (komparativ metode) samanliknar objektet med kjende transaksjonar av tilsvarande eigedommar; han blir mest brukt for bustad der transaksjonsvolumet er høgt. Avkastingsmetoden (yield, DCF) reknar ut verdi som notidsverdi av framtidige kontantstraumar; han dominerer i næringseigedom. Kostmetoden (gjenanskaffingskost minus slitasje pluss tomteverdi) blir brukt til spesialbygg utan transaksjonsmarknad og som plausibilitetskontroll mot dei to andre.
Marknadsverdi er eit augneblinksbilete. Han endrar seg med rentenivå, tilbod og etterspurnad, regulering og forventningar om framtidig utvikling. Bustadprisindeksen til SSB, månadstala til Eiendom Norge og Eiendom Norge PRO for næring er dei tre kjeldene profesjonelle brukar for å spore endringar over tid. Ein takst som er eldre enn seks månader, blir som regel ikkje lenger rekna som dagsfersk marknadsverdi.
I Placepoint kan du samanhalde matrikkel- og bygningsdata med transaksjonshistorikk og reguleringsføresegner i eigedomspanelet, og lage prisstatistikk for eit område via demografi- og prisrapportar som grunnlag for å vurdere marknadsverdi i ein samanliknbar metode.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoints ordbok: Marknadsverdi
Meir informasjon: IVSC: International Valuation Standards, IFRS 13: Fair Value Measurement, Skatteetaten: Bolig og eiendom
Engelsk: Market value.
Vanlege spørsmål
Kva er marknadsverdi?
Marknadsverdi er den prisen ein eigedom kan seljast for i ein open marknad mellom uavhengige partar med rimeleg marknadsføringstid. Omgrepet er definert i International Valuation Standards og blir lagt til grunn i takstar og bankvurderingar.
Kva er skilnaden på marknadsverdi og formuesverdi?
Formuesverdi er sjablongutrekninga til Skatteetaten som blir brukt til formuesskatt, og ligg normalt godt under reell marknadsverdi. Marknadsverdi er det eigedommen faktisk kan omsetjast for i marknaden.
Kven kan fastsetje marknadsverdi?
Sertifiserte takstmenn fastset marknadsverdi gjennom takst eller tilstandsrapport. Eigedomsmeklarar gjev verdivurdering eller e-takst. Bankane godtek som regel begge typar som grunnlag for belåning.
Kor lenge er ein marknadsverdi gyldig?
Marknaden endrar seg heile tida. Ein takst som er eldre enn seks månader, blir vanlegvis ikkje rekna som dagsfersk, og bankane krev ofte ny vurdering ved refinansiering dersom verdsetjinga er over eitt år gammal.
Korleis blir marknadsverdi rekna ut for næringseigedom?
For næringseigedom blir oftast yield-metoden brukt: netto leigeinntekt (NOI) blir delt på yield-kravet i marknaden. Eit lite hopp i yield gjev stort utslag i verdien fordi formelen er ei evigheitskapitalisering.