Mellomfinansiering

Mellomfinansiering er eit kortsiktig lån som dekkjer gapet mellom kjøp av ein ny bustad og sal av den gamle. Når du har kjøpt ein ny bustad før den gamle er selt, må du finansiere både kjøpesummen for den nye eigedommen og kanskje overtakingskostnader utan at saloppgjeret frå den gamle har kome inn. Mellomfinansieringa tettar dette holet til salet er fullført og oppgjeret tilgjengeleg.

Lånet blir normalt sikra med pant i den gamle bustaden, gjerne i tillegg til pant i den nye, og bankane fastset låneramme ut frå antatt salssum etter ein verdivurdering, e-takst eller takst. Ei typisk mellomfinansiering har løpetid på tre til tolv månader, ofte med rentegarantien avgrensa til seks månader før vilkåra må fornyast. Renta ligg gjerne 0,5 til 1,5 prosentpoeng over ordinært bustadlån, og det kjem eit etableringsgebyr på nokre tusen kroner i tillegg til tinglysingsgebyr for pantedokumentet. Utlånsforskrifta set rammer som også gjeld ved mellomfinansiering: samla gjeld kan ikkje overstige fem gonger brutto årsinntekt, og belåningsgraden på sikkerheita må halde seg innanfor maksgrensa (per 2024 om lag 85 % for primærbustad; sjekk Finanstilsynet for gjeldande sats).

I praksis blir mellomfinansiering oftast brukt når du kjøper bustad nummer to før den gamle bustaden er selt, særleg i ein marknad der eigedommar går raskt og du må sikre deg den nye bustaden før salet av den gamle er klart. Ho blir også brukt når ein familie ønskjer å rehabilitere eller flytte mellom bustader, og som kortsiktig finansiering ved arv eller skifteoppgjer der lausøyre må gjerast tilgjengeleg før eigedomssalet er gjennomført. For nybygg er mekanismen ofte annleis: kjøp på prospekt blir finansiert med byggjelån eller direkte bustadlån etter ferdigstilling, ikkje gjennom mellomfinansiering.

Risikobiletet er kjøparen sitt ansvar. Dersom den gamle bustaden blir liggjande utan å bli seld lenger enn føresett, eller blir seld til lågare pris enn anslått, må du tåle høgare rentekostnad eller dekkje prisavviket frå eiga lomme. Bankane gjer derfor ei kritisk vurdering av antatt salssum og typisk marknadstid, og nokre bankar set krav om at bustaden er aktivt på marknaden med signert salsoppdrag før mellomfinansieringa blir utbetalt. Det er ikkje uvanleg at banken krev at den nye bustaden er overteken og at den gamle er klargjord for sal samtidig.

Mellomfinansiering må ikkje forvekslast med byggjelån, som er kortsiktig finansiering i byggjeperioden mot pant i tomt og bygg under oppføring. Byggjelånet blir konvertert til ordinært bustadlån når ferdigattest eller mellombels bruksløyve ligg føre; mellomfinansieringa blir avslutta når den gamle bustaden er selt og oppgjeret innbetalt. Etter avslutninga blir inntektene brukte til å nedbetale mellomfinansieringa, og restbeløpet går inn i ordinært langsiktig bustadlån for den nye bustaden.

For næringseigedom finst tilsvarande konstruksjonar under namn som bridge financing eller transaksjonsfinansiering. Desse har tilsvarande føremål: å byggje bru frå ein transaksjon til neste tilgjengelege finansieringskjelde, men har ofte meir komplisert sikkerheitsstruktur og høgare lånebeløp.

Mellomfinansiering er nyttig, men ikkje billeg. Ein typisk huseigar som mellomfinansierer 3 millionar kroner i seks månader med 1 prosentpoeng påslag på renta endar opp med ein ekstrakostnad på om lag 15 000 kroner i renter åleine, før gebyr.

Frå Placepoints ordbok: Mellomfinansiering

Meir informasjon: Finanstilsynet: Utlånsforskrifta, Lovdata: Utlånsforskrifta, Forbrukerrådet: Bustadlån

Engelsk: Bridge financing.

Vanlege spørsmål

Kva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er eit kortsiktig lån som dekkjer gapet mellom kjøp av ny bustad og sal av gammal bustad. Lånet blir sikra med pant i den gamle bustaden og blir avslutta når salet er gjennomført.

Kva kostar mellomfinansiering?

Renta ligg typisk 0,5 til 1,5 prosentpoeng over ordinært bustadlån, pluss etableringsgebyr og tinglysingsgebyr for pantedokumentet. På ei mellomfinansiering på 3 millionar i seks månader snakkar vi typisk om 15 000 kroner ekstra i renter.

Kor lenge varer mellomfinansieringa?

Vanlegvis tre til tolv månader. Mange bankar gir rentegaranti i seks månader, og fornying krev ny vurdering. Lånet skal avsluttast når den gamle bustaden er selt og oppgjeret har kome inn.

Kva er forskjellen på mellomfinansiering og byggjelån?

Mellomfinansiering blir brukt mellom kjøp og sal av eksisterande bustad. Byggjelån blir brukt i byggjeperioden ved nybygg og blir utbetalt etappevis mot framdrifta i bygget. Begge er kortsiktige, men har ulik sikkerheit og føremål.

Kan banken krevje at mellomfinansieringa blir avslutta før salet?

Banken kan ikkje forsere salet, men kan krevje nye sikkerheiter eller høgare rente dersom lånet løper lenger enn avtalt og marknaden utviklar seg negativt. Lågt prisnivå i annonsen og lang liggjetid kan utløyse fornyingsvilkår.