Mulegheitsstudie

Ei mulegheitsstudie er ei tidlegfase-utgreiing som vurderer om eit eigedomsutviklingsprosjekt er gjennomførleg og lønsamt før utviklaren bind vesentlege ressursar i regulering, prosjektering eller kjøp. Studien stiller saman dei regulative rammene for eigedommen (gjeldande reguleringsplan eller kommuneplan, utnyttingsgrad, byggjehøgder, formålsavgrensingar), dei fysiske eigenskapane til tomta (areal, helling, grunnforhold, flaumsone, eksisterande busetnad), marknadssituasjonen (etterspurnad, leigeprisar, prisutvikling) og ei grov økonomisk vurdering av marknadsverdien til prosjektet etter ferdigstilling minus utviklingskostnadene. Resultatet er ei go/no-go-tilråding med tilhøyrande skildring av risiko og føresetnader.

Mulegheitsstudien er breiare enn ein volumstudie, som hovudsakleg undersøkjer kor mykje du kan byggje på tomta, og smalare enn ei full prosjektutvikling. Typisk innhald er ein kortfatta tomteanalyse, to til fire alternativ for busetnad skissert i 3D, ein grov kalkyle av byggjekostnader (ofte 25-45 000 kr/m² BTA avhengig av prosjekttype, plassering og kvalitet), forventa sals- eller leigeverdi, ei finanstilbakemelding på lånekapasitet og ein sårbarheitsanalyse av nøkkelføresetnader (rentenivå, salsprisar, byggjekostnadsinflasjon, regulativ risiko). Studien endar ofte med eit internt avgjerdsnotat eller ein presentasjon for investorar.

Kostnadsbiletet for ei mulegheitsstudie er typisk 150 000-500 000 kr i konsulenttenester (arkitekt, planleggjar, takstmann, og somme gonger ein juridisk gjennomgang), avhengig av storleiken og kompleksiteten til prosjektet. Det er ei mindre investering samanlikna med ein full detaljreguleringsprosess (5-20 mill. kr) eller eit grunnerverv (titals til hundretals millionar), og funksjonen er nettopp å filtrere bort prosjekt som ikkje held vatn før dei store kostnadene kjem. Mange utviklarar bruker også mulegheitsstudien som forhandlingsgrunnlag i tomteannonsar eller for å fastsetje ein realistisk bodpris.

For etablerte aktørar er mulegheitsstudien eit standardverktøy i vurderingar av tomtebank og porteføljestyring. Ei tomt som har vore inaktiv i fleire år kan ha heilt nye regulative og marknadsmessige føresetnader, og ei oppdatert mulegheitsstudie er ein billeg sjekk på om porteføljen framleis har den verdien som vart lagd til grunn ved erverv. For investorar er studien grunnlaget for å vurdere medinvesteringar i eit utviklingsprosjekt.

I Placepoint kan du stille saman reguleringsplanar, kommuneplanar, bygningsdata, eigedomsprisar, demografi, trafikk- og kollektivtilgang og næringsdata for dei kandidattomtene som inngår i ei mulegheitsstudie. Det reduserer tida til datainnsamling vesentleg og lèt utviklaren bruke meir tid på dei vurderingsspørsmåla som faktisk avgjer prosjektet.

Slik blir datasettet vist i kartet

Datasettet inngår i kartlaget Demografi:

Frå Placepoints ordbok: Mulegheitsstudie

Meir informasjon: Standard Norge: NS 3454 byggets levetidskostnader, Plan- og bygningsetaten Oslo: Veileder for utviklere, Norsk Eiendom: Bransjestandarder

Engelsk: Feasibility study (in property development context).

Vanlege spørsmål

Kva er skilnaden på mulegheitsstudie og volumstudie?

Volumstudien undersøkjer kor mykje bygningsmasse tomta teknisk og regulativt kan bere. Mulegheitsstudien er breiare og omfattar økonomi, marknad, finansiering og risikovurdering i tillegg til volum. Volumstudien er ofte eitt av fleire innslag i ei mulegheitsstudie.

Kva kostar ei mulegheitsstudie?

Typisk 150 000-500 000 kr for eit middels stort prosjekt, avhengig av kompleksitet, tomtestorleik og kor grundige underlagsanalysar som trengst (geoteknikk, miljø, trafikk). Mindre tomter kan greiast ut for under 100 000 kr, og store, komplekse prosjekt kan kome over 1 mill. kr.

Når i utviklingsprosessen blir mulegheitsstudien laga?

Som regel før planinitiativ blir levert til kommunen, og ofte før grunnervervet er fullført. Studien er avgjerdsgrunnlaget for om utviklaren skal binde monalege ressursar i prosjektet, og dermed eit tidlegfase-filter som vernar mot tap på prosjekt som ikkje held.

Kva avgjer om mulegheitsstudien er positiv?

Vanlegvis må prosjektet vise positivt prosjektresultat med ei risikojustert internrente eller yield som overstig avkastningskravet til utviklaren (typisk 12-25 % avhengig av risikoprofil), at dei regulative føresetnadene er realistiske, at sals- eller leigemarknaden absorberer det planlagde volumet, og at finansieringa er tilgjengeleg på akseptable vilkår. Ein negativ studie kan også avdekkje at tomta passar betre for ein annan prosjekttype.