Netto effektiv leige
Netto effektiv leige er den reelle leiga ein utleigar sit att med over leigeperioden, etter at alle rabattar og insentiv er trekte frå den avtalte leiga. Den nominelle leiga i kontrakten fortel sjeldan heile sanninga, fordi utleigaren ofte gir bort noko for å lande avtalen: nokre månader gratis leige, eit bidrag til ombygging eller ein trappetrinnsmodell der leiga startar lågt. Netto effektiv leige fordeler desse innrømmingane utover heile leigetida og viser kva utleigaren faktisk tener per kvadratmeter per år.
Reknestykket tar den avtalte leiga for heile perioden, trekkjer frå verdien av alle leigeinsentiv, og deler på leigetida. Eit eksempel: ein tiårig kontrakt på 2 000 kroner per kvadratmeter med eitt års gratis leige og eit tilskot til leigetakartilpassing på 1 000 kroner per kvadratmeter gir ei netto effektiv leige godt under 2 000, sjølv om kontrakten utad ser ut som ein 2 000-avtale. Skilnaden mellom nominell og effektiv leige er ofte 10-20 prosent i ein leigetakarvennleg marknad.
Skiljet er viktig av to grunnar. For det første gjer det leigekontraktar samanliknbare: to bygg med same kvadratmeterleige kan ha heilt ulik lønsemd dersom det eine gav store insentiv. For det andre er det netto effektiv leige som driv verdivurderinga, fordi det er den varige kontantstraumen ein kjøpar kan lite på. I ein transaksjon vil ein kjøpar alltid grave fram dei faktiske insentiva bak kvar kontrakt nettopp for å rekne seg fram til effektiv leige, og høg nominell leige med skjulte rabattar er eit klassisk funn i ein due diligence.
Utleigarar føretrekkjer ofte å gi insentiv framfor å senke den nominelle leiga, fordi ei høg oppgitt kvadratmeterleige held oppe den synlege verdien av bygget og set eit høgare utgangspunkt for neste reforhandling. For ein investor som vurderer marknadsverdi og yield, er det likevel den effektive leiga som tel.
Frå Placepoints ordbok: Netto effektiv leige
Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Akershus Eiendom: Marknadsrapport
Engelsk: Net effective rent.
Vanlege spørsmål
Kva er netto effektiv leige?
Det er den reelle leiga utleigaren sit att med per år etter at alle rabattar og leigeinsentiv er trekte frå den avtalte leiga og fordelte over heile leigetida. Ho viser kva ein kontrakt faktisk er verdt, ikkje berre det nominelle beløpet.
Kva er skilnaden på nominell og effektiv leige?
Nominell leige er beløpet som står i kontrakten. Effektiv leige trekkjer frå gratis månader, tilskot til leigetakartilpassing og andre insentiv. Skilnaden er ofte 10-20 prosent i ein leigetakarvennleg marknad.
Kvifor oppgir utleigarar høg nominell leige med rabattar?
Fordi ei høg oppgitt kvadratmeterleige held oppe den synlege verdien av bygget og set eit høgare utgangspunkt for neste reforhandling. Insentiv gir same effektive leige utan å senke den synlege leiga.
Kvifor er effektiv leige viktig i ein transaksjon?
Fordi det er den varige kontantstraumen som driv marknadsverdi og yield. Ein kjøpar grev alltid fram dei faktiske insentiva i ein due diligence for å rekne seg fram til effektiv leige.