Netto startyield
Netto startyield er forholdet mellom forventa netto driftsinntekt i dei første 12 månadene av kjøpsåret og kjøpesummen for eit bygg. Talet blir uttrykt som ein prosent og blir lese som "den løpande avkastninga ein kjøpar får på dag éin", før gearing, før vekst og før reinvestering. Dersom eit kontorbygg blir selt for 500 mill. kr med ei forventa netto leige på 25 mill. kr i år éin, ligg netto startyield på 5,0 %.
Omgrepet blir nesten alltid brukt om transaksjonar, ikkje om verdsetjingar, og blir derfor rapportert i kvartalsvise yield-statistikkar frå meklarhus som Akershus Eiendom, Newsec og DNB Næringsmegling. Til skilnad frå prime-yield, som skildrar dei aller beste bygga i dei beste lokasjonane, er netto startyield eit faktisk observert tal for det enkelte salet: prime-yield er ein kategori, netto startyield er ei måling. To sal i same veke kan ha heilt ulik netto startyield avhengig av alderen på bygningen, leigetakarporteføljen og resterande kontraktslengd.
Talet er definert som netto og inkluderer derfor frådrag for løpande driftskostnader, eigarkostnader, ledigheit, normalt vedlikehald og leigetakartilpassing. Brutto startyield (utan desse frådraga) blir sjeldnare brukt i Noreg, men førekjem i pressemeldingar og bør lesast kritisk. Ein skilnad på 50-100 basispunkt mellom brutto og netto er vanleg. I praksis bør analytikaren be om ein spesifisert kontantstraummodell før netto startyield blir godteken som eit reelt samanlikningstal.
Netto startyield er primært eit augneblinksbilete og fangar ikkje opp at leigeinntekter ofte veks raskare eller saktare enn driftskostnadene gjennom kontraktsperioden. Ein bygning med korte resterande leigekontraktar under marknadsnivå kan ha låg netto startyield i dag og høg reversjonsyield når kontraktane blir rullerte til marknadsleige - den samla avkastninga til kjøparen er då høgare enn netto startyield isolert antydar. Motsett vil eit bygg med lange, overprisa kontraktar ha attraktiv netto startyield i dag og ein negativ reversjonseffekt når kontraktane blir fornya. Profesjonelle investorar les derfor netto startyield saman med internrente frå ein diskontert kontantstraum for å fange opp begge effektane.
I Placepoint kan du hente kontraktsdata, leigetakarar og resterande leigetid frå eigedomspanelet når du samanheld ein oppgitt netto startyield med faktiske kontraktstilhøve i bygget.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:
Frå ordboka til Placepoint: Netto startyield
Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Store norske leksikon: avkastning
Engelsk: Net initial yield (NIY).
Vanlege spørsmål
Kva er skilnaden på netto startyield og yield?
Yield er det overordna omgrepet for løpande avkastning på ei eigedomsinvestering. Netto startyield er ein spesifikk variant: forholdet mellom netto leige dei første tolv månadene i kjøpsåret og kjøpesummen. Andre yield-variantar (passing yield, reversjonsyield, exit-yield) brukar andre teljarar eller tidspunkt.
Kvifor er netto startyield eit betre transaksjonstal enn brutto?
Bruttotalet ignorerer at ein kjøpar aldri får heile leigebeløpet i lomma: eigarkostnader, ledigheit, vedlikehald og forvaltning blir trekte frå. Nettotalet gir eit meir realistisk bilete av den løpande kontantstraumen, og er det talet meklarhusa rapporterer i dei kvartalsvise oversiktene sine.
Kva er skilnaden på netto startyield og kapitaliseringsrente?
Netto startyield er ei observert avkastning frå ein faktisk transaksjon. Kapitaliseringsrente er diskonteringsrenta ein analytikar set i ein verdsetjingsmodell. I praksis blir kapitaliseringsrenta ofte sett med utgangspunkt i observerte netto startyields for samanliknbare bygg.
Kvifor varierer netto startyield mellom transaksjonar?
Alderen på bygningen, lokasjonen, kredittverdigheita til leigetakarane, resterande kontraktslengd og segment (kontor, lager, handel) påverkar risikoen i kontantstraumen. Lågare risiko gir lågare netto startyield og høgare pris. Eit nytt bygg på Aker Brygge med 12 års kontrakt til ein statleg leigetakar kan handlast på 4,5 %; eit eldre kontorbygg i Stavanger med rullerande småleigetakarar kan liggje på 7-8 %.