NOI
NOI står for Net Operating Income og er det løpande driftsoverskotet ein næringseigedom genererer før kapitalkostnader, skatt og avskrivingar. Du reknar NOI som driftsinntekter (kontraktsleige pluss tilleggsinntekter for parkering, lager, antenneplass og liknande) minus driftskostnader (forvaltning, vedlikehald, eigedomsskatt, forsikring, fellesareal, tap ved ledigheit). NOI er den sentrale lønsemds-KPI-en i bransjen og sjølve teljaren når kjøparar vurderer prisen på eit bygg.
Det er viktig å skilje NOI frå kontraktsleige og frå kontantstraum etter finans. Kontraktsleige viser kva leigetakarane skal betale på papiret; NOI trekkjer frå det det faktisk kostar å drive bygget. Kontantstraum etter finans (cash-on-cash) går eitt steg vidare og trekkjer også frå renter, avdrag og skatt, men då har du forlate sjølve lønsemda i eigedomen og er over på eigenkapitalen til investoren. NOI ligg imellom og er medvite kapitalstrukturnøytral: to investorar som finansierer det same bygget ulikt, har same NOI, men ulik botnlinje. Det er denne nøytraliteten som gjer NOI samanliknbar på tvers av eigarar, og som er føresetnaden for at yield og kapitaliseringsrente gir meining.
Kva kostnader som blir trekte frå, varierer mellom analytikarar, og du må alltid sjekke definisjonen i den enkelte rapporten. Standardpostane er løpande forvaltningskostnader, normalisert vedlikehald, eigedomsskatt, forsikring og ein porsjon "vacancy & collection loss" for venta ledigheit. Større reinvesteringar (CAPEX), tenant improvements og leigetakartilpassingar blir haldne utanfor NOI; dei blir handterte separat i ein diskontert kontantstraummodell. Avskrivingar blir også haldne utanfor: NOI er ein kontantmessig storleik, ikkje eit rekneskapsmessig resultat.
I ein bare-house-avtale (triple-net) ber leigetakaren sjølv det meste av drift, vedlikehald og forsikring. NOI nærmar seg då kontraktsleiga, og kontantstraumen i eigedomen blir meir føreseieleg. I motsett ende har kontorbygg med korte kontraktar og store fellesareal ein NOI som ligg ein god del under brutto leige, fordi utleigaren dekkjer meir av drift, energi og vedlikehald sjølv. Forholdet mellom brutto leige og NOI ("operating expense ratio") ligg i Noreg typisk mellom 15 og 30 % avhengig av segment og kontraktsstruktur.
NOI er også grunnlaget for dei fleste verdsetjingsbruene: marknadsverdi ≈ NOI / yield, og lånevilkår blir ofte uttrykte som DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / rentekostnader pluss avdrag. Bankar krev typisk DSCR over 1,3-1,5 ved nye lån til næringseigedom. Ei lita endring i NOI har derfor stor effekt både på verdi og lånekapasitet.
I Placepoint kan du byggje opp NOI-grunnlaget ved å hente kontraktsleige og leigetakarar frå eigedomspanelet og koble på kommunal eigedomsskatt for det aktuelle bygget før du sjølv normaliserer drift og vedlikehald etter den modellen verksemda di bruker.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:
Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Newsec: Property Asset Management, Store norske leksikon: driftsresultat
Engelsk: Net Operating Income (NOI).
Vanlege spørsmål
Kva er skilnaden på NOI og kontraktsleige?
Kontraktsleige er kva leigetakarane skal betale etter avtalane. NOI er kontraktsleige pluss tilleggsinntekter, minus alle løpande driftskostnader (forvaltning, vedlikehald, eigedomsskatt, forsikring, tap ved ledigheit). NOI er det bygget faktisk genererer i driftsoverskot.
Kva inngår i driftskostnadene som blir trekte frå?
Standardpostane er forvaltning, normalisert vedlikehald, eigedomsskatt, forsikring, energi og felleskostnader utleigaren ikkje får refundert, i tillegg til eit frådrag for venta ledigheit. CAPEX og leigetakartilpassingar blir haldne utanfor.
Kvifor blir NOI brukt som hovudmetrikk?
NOI er kapitalstrukturnøytral: den fortel kva sjølve eigedomen genererer, uavhengig av korleis den er finansiert. Det gjer den samanliknbar mellom eigarar, og den er grunnlaget for både yield-baserte verdivurderingar og DSCR-krava til bankane.
Er NOI det same som EBITDA?
Omgrepa liknar, men EBITDA er eit rekneskapsomgrep for eit heilt selskap, mens NOI er knytt til ein eigedom og bruker normaliserte heller enn periodiserte tal. NOI inkluderer heller ikkje administrasjonskostnader på selskapsnivå.