Omkostningar

Omkostningar er tilleggskostnadene til kjøparen ved ein bustadhandel, det vil seie alt du må betale ut over sjølve kjøpesummen for å få eigedommen overført. For ein vanleg sjølveigarbustad ligg omkostningane typisk på 2,8 til 3,0 % av kjøpesummen. Det er den nest største enkeltkostnaden i dei fleste bustadhandlar etter kjøpesummen sjølv, og det er den posten som ofte overraskar førstegongskjøparar.

For sjølveigar (eigedom med heimel i grunnboken) består omkostningane av tre hovudpostar. Dokumentavgift er den største: 2,5 % av kjøpesummen. Avgiftsplikta følgjer av dokumentavgiftslova, medan sjølve satsen blir fastsett av Stortinget i det årlege avgiftsvedtaket. Avgifta blir forvalta av Skatteetaten. Avgifta påløper ved tinglysing av skøyte som overfører heimel til fast eigedom. Tinglysingsgebyr er eit fast beløp per dokument som blir tinglyst i grunnboken, med satsar frå Kartverket (kontroller gjeldande satsar direkte hos Kartverket; satsane blir justerte årleg). Du betaler typisk eitt gebyr for skøyte og eitt for pantedokument (eitt om kjøpet blir finansiert med bustadlån). Pantedokumentgebyr er skilt frå dokumentavgift og påløper berre for pantedokumentet, ikkje for sjølve overdraginga.

I tillegg kjem attestkostnader og småpostar: panteattest, gebyr for grunnboksutskrift, eventuell forsikringspremie ved bustadkjøparforsikring, og frå meklar ein mindre administrasjonskostnad. Desse summerer seg typisk til 5 000 til 12 000 kroner. Dokumentavgifta åleine utgjer den klart største delen av omkostningane.

For burettslag er reknestykket heilt annleis. Andelseigaren kjøper ikkje fast eigedom, men ein andel i eit lag etter burettslagslova; transaksjonen blir registrert i Borettsregisteret og utløyser ikkje dokumentavgift. Omkostningane blir derfor langt lågare, typisk 6 000 til 12 000 kroner totalt: gebyr for andelsoverføring i Borettsregisteret, eventuell forretningsføraravgift og enkelte administrasjonskostnader. På den andre sida kjem fellesgjeld inn i totalprisen. For aksjeleilegheit gjeld tilsvarande reduserte omkostningar som for burettslag.

For næringseigedom er omkostningane som regel ansvaret til kjøparen og inkluderer dokumentavgift, tinglysingsgebyr, juridisk rådgiving, due diligence og meklar. Ved aksjekjøp av selskap som eig eigedom (vanleg strukturering for å unngå dokumentavgift på heimelsoverføring) fell dokumentavgift bort, men kjøparen tek på seg historisk skatteposisjon, latente plikter og lågare bokført verdi som "skatterabatt" til seljaren.

Det blir skilt mellom omkostningar og gebyr ved oppgjer: pro-contra-fordeling av felleskostnader, kommunale avgifter, straum og festeavgift. Desse er ikkje omkostningar i streng forstand, men ei oppgjersmessig avrekning mellom seljar og kjøpar på overtakingsdagen. Meklar reknar ut og gjer opp dette automatisk i pro-contra-oppgjeret.

For ei realistisk budsjettering bør du alltid sjå totalprisen: kjøpesum + omkostningar + eventuell andel fellesgjeld. Det er det reelle beløpet du må handtere på overtakingsdagen, ikkje "prisantydinga" som dukkar opp i annonsen.

Omkostningane må vere dekte av eigenkapital eller bustadlån på overtakingsdagen, og bankane godtek som regel at dei blir inkluderte i låneopptaket innanfor maksimal belåningsgrad. Eigedomsmeklingslova § 6-7 krev at totalpris med omkostningar blir oppgitt tydeleg i det skriftlege informasjonsdokumentet kjøparen skal få før avtale blir inngått, slik at kjøparen ikkje kan bli villeidd om reell kostnad. Står du som forbrukar overfor uventa tilleggspostar ut over det som var oppgitt i prospekt, kan dette vere grunnlag for klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Frå Placepoint sin ordbok: Omkostningar

Meir informasjon: Skatteetaten: Dokumentavgift, Kartverket: Gebyr for tinglysing, Lovdata: Dokumentavgiftslova

Engelsk: Closing costs (stamp duty plus registration fees).

Vanlege spørsmål

Kor mykje er omkostningane ved bustadkjøp?

For sjølveigar ligg omkostningane typisk på 2,8 til 3,0 % av kjøpesummen, dominert av dokumentavgift på 2,5 %. For burettslag er omkostningane langt lågare, typisk 6 000 til 12 000 kroner totalt, fordi det ikkje påløper dokumentavgift.

Kvifor er omkostningane lågare for burettslag?

Andelseigaren i burettslag kjøper ein andel i eit lag, ikkje fast eigedom. Overdraginga utløyser derfor ikkje dokumentavgift. Til gjengjeld følgjer andel av fellesgjeld med kjøpet og går inn i totalprisen.

Kven betaler omkostningane?

Omkostningane blir betalte av kjøparen. Dei kjem i tillegg til kjøpesummen og må vere tilgjengelege på overtakingsdagen. Mange bankar tilbyr finansiering av omkostningar saman med sjølve bustadlånet.

Kva er forskjellen på omkostningar og pro-contra-oppgjer?

Omkostningar er offentlege avgifter og gebyr som påløper ved overdraginga. Pro-contra-oppgjer er ei avrekning mellom seljar og kjøpar for forholdsmessig fordeling av felleskostnader, kommunale avgifter og straum rundt overtakingsdagen.

Gir omkostningane rett til frådrag?

Ved kjøp av primærbustad kan du ikkje trekkje omkostningane frå på skatten. Ved kjøp av næringseigedom eller utleigeobjekt blir omkostningane aktiverte som del av kostprisen og avskrivne saman med eigedommen etter reglane i skattelova.