Omregulering

Omregulering tyder å endre ein gjeldande reguleringsplan slik at eit område får eit nytt arealformål eller andre rammer for kva som kan byggjast. Typiske eksempel er å gjere om eit industriområde til bustad, å auke tillaten utnyttingsgrad eller byggjehøgd, eller å endre reguleringsføresegnene for ein eigedom. I språket til lova blir dette kalla ei endring av reguleringsplan, men "omregulering" er det vanlege ordet i daglegtale.

Heimelen ligg i plan- og bygningslova § 12-14. Hovudregelen er at ei endring følgjer same saksgang som då planen blei vedteken: forslag, offentleg ettersyn og vedtak i kommunestyret. For mindre endringar kan kommunen bruke ein forenkla prosess, der saka ikkje treng full høyring, så lenge endringa ikkje går vesentleg ut over hovudrammene i planen eller rører viktige natur- og friluftsområde. Kvar grensa går mellom ei "mindre endring" og ei full omregulering, er ofte eit tema i dialogen med kommunen.

Omregulering må skiljast frå dispensasjon. Ein dispensasjon er eit einskilt unntak frå planen i ei konkret sak, mens planen elles står uendra. Ei omregulering endrar sjølve planen, og gjeld dermed varig og for alle seinare tiltak i området. Dispensasjon blir brukt for avgrensa avvik; omregulering når sjølve rammene skal endrast. For større område kan endringa også skje gjennom ei ny områderegulering eller detaljregulering.

For ein utviklar er omregulering ofte det som låser opp verdien i ei tomt: ein eigedom regulert til lager kan vere langt meir verd regulert til bustad eller kontor. Samtidig er prosessen usikker og tidkrevjande. Han startar gjerne med eit planinitiativ og eit oppstartsmøte med kommunen, og kan ta fleire år før eit nytt plankart med føresegner er vedteke. Overordna føringar i kommuneplanen set rammene for kva kommunen vil vurdere, og eit forslag som bryt med arealdelen i kommuneplanen har vesentleg høgare risiko for å bli stoppa.

I Placepoint kan du sjå gjeldande reguleringsplan og arealformål for ein eigedom i eigedomspanelet, og bruke det som utgangspunkt når du vurderer potensialet i ei omregulering.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Omregulering

Meir informasjon: Lovdata: Plan- og bygningslova § 12-14, Regjeringen: Reguleringsplanveileder

Engelsk: Rezoning (changing an adopted zoning plan, per Plan- og bygningsloven).

Vanlege spørsmål

Kva tyder omregulering?

Omregulering er å endre ein gjeldande reguleringsplan slik at eit område får nytt arealformål eller andre byggjerammer, for eksempel frå industri til bustad eller auka utnyttingsgrad. Omgrepet i lova er endring av reguleringsplan.

Kva er forskjellen på omregulering og dispensasjon?

Ein dispensasjon er eit einskilt unntak frå planen i éi konkret sak, mens planen elles står uendra. Ei omregulering endrar sjølve planen varig og for alle seinare tiltak i området.

Kor lang tid tek ei omregulering?

Det varierer mykje. Ei mindre endring kan behandlast forenkla og raskt, mens ei full omregulering følgjer same saksgang som ein ny plan, med planinitiativ, offentleg ettersyn og vedtak i kommunestyret, og kan ta fleire år.

Kva er heimelen for omregulering?

Endring og oppheving av reguleringsplan er heimla i plan- og bygningslova § 12-14. Føresegna opnar også for ein forenkla prosess for mindre endringar som ikkje går vesentleg ut over hovudrammene i planen.