Omsetnadsbasert leige

Omsetnadsbasert leige er ein leigeavtale der heile eller delar av husleiga blir rekna ut som ein del av omsetnaden til leigetakaren, i staden for eit fast beløp. Modellen er vanlegast i kjøpesenter og handelseigedom, der utleigaren tek del i suksessen til butikken: går det godt for leigetakaren, aukar leiga, og går det dårleg, fell ho. Det knyter interessene til utleigaren og leigetakaren saman på ein måte vanleg fastleige ikkje gjer.

I praksis blir det som regel kombinert ei minimumsleige med eit omsetnadstillegg. Leigetakaren betaler ei avtalt grunnleige uansett, og i tillegg ein prosentsats av omsetnaden over eit visst nivå (terskelen). Prosentsatsen varierer med bransje: lågmarginverksemd som daglegvare ligg lågt, mens servering og spesialhandel ligg høgare. Avtalen regulerer nøye kva som inngår i omsetnadsgrunnlaget, korleis det blir rapportert og kva rett utleigaren har til innsyn og revisjon, sidan leiga er direkte avhengig av tal leigetakaren sjølv oppgir. Dette skil omsetnadsleige frå rein næringsleige med KPI-regulering, der leiga blir justert etter konsumprisindeksen uavhengig av korleis det går med drifta.

For utleigaren gir modellen oppside i gode tider og ein buffer mot tomme lokale i dårlege, fordi ein pressa leigetakar får lågare leige i staden for å gå konkurs eller flytte. Samtidig gjer han leigeinntekta meir variabel og dermed vanskelegare å verdsetje: ein kontantstraum som svingar med detaljhandelen får høgare avkastningskrav enn ei fast, føreseieleg leige. Ein sterk ankerleigetakar på omsetnadsleige kan likevel løfte verdien på eit heilt senter ved å trekkje kundar til dei andre butikkane.

Omsetnadsbasert leige er tett knytt til korleis eit kjøpesenter blir forvalta. Utleigaren har insentiv til å optimalisere butikkmiksen, marknadsføringa og opningstidene, fordi alt som aukar omsetnaden aukar leigeinntekta. Modellen blir også brukt i avgrensa grad for serveringsstader og hotell, der omsetnad og lønnsemd svingar mykje mellom sesongar.

Frå Placepoint sin ordbok: Omsetnadsbasert leige

Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Store norske leksikon: husleie

Engelsk: Turnover rent (percentage rent).

Vanlege spørsmål

Kva er omsetnadsbasert leige?

Det er ein leigeavtale der husleiga heilt eller delvis blir rekna ut som ein prosentdel av omsetnaden til leigetakaren, i staden for eit fast beløp. Modellen er vanlegast i kjøpesenter og handelseigedom og knyter inntekta til utleigaren til korleis butikken faktisk går.

Korleis blir minimumsleige og omsetnadsleige kombinerte?

Som regel betaler leigetakaren ei fast minimumsleige uansett, pluss eit omsetnadstillegg på ein prosentsats av omsetnaden over ein avtalt terskel. Prosentsatsen varierer med marginane i bransjen.

Kva er forskjellen frå vanleg KPI-regulert leige?

Ved KPI-regulering blir ei fast leige justert etter konsumprisindeksen, uavhengig av drifta. Omsetnadsleige følgjer det faktiske salet til leigetakaren, så leiga fell i dårlege tider og stig i gode.

Korleis påverkar omsetnadsleige verdivurderinga?

Ho gjer leigeinntekta meir variabel, noko som isolert gir eit høgare avkastningskrav. Samtidig reduserer ho risikoen for tomme lokale, og ein sterk ankerleigetakar kan løfte omsetnaden i heile senteret.