Opsjonar

Ein eigedomsopsjon er ein rett, men ikkje ei plikt, til å erverve ein eigedom eller ein del av han. Mot eit vederlag, opsjonspremien, sikrar kjøparen seg ein tidsavgrensa rett til å kjøpe til ein avtalt pris. Føremålet er å skaffe seg tid til å undersøkje kritiske forhold, typisk regulering, geoteknikk, forureining, finansiering eller marknadsutvikling, før ein bind seg til ein handel.

Avtaleforma er ikkje regulert i ei eiga lov, men byggjer på allmenn avtalerett og prinsipp i avhendingslova. Sentrale element i ein opsjonsavtale er:

• Opsjonspremie: vederlaget for sjølve retten, betalt ved inngåing eller etappevis.
• Opsjonsperiode: lengda på avtalen, typisk 1 til 5 år for utviklingstomter.
• Utløysingsvilkår: om opsjonen kan utøvast uavhengig av forhold, eller er knytt til vilkår som godkjend reguleringsplan, gjeven rammeløyve eller ein bestemt utnyttingsgrad.
• Pris- og indekseringsmekanisme: ofte trinnvis prismodell der prisen aukar med oppnådd utnytting eller blir justert med konsumprisindeksen (KPI).
• Ansvarsfordeling i opsjonsperioden: kven som ber driftskostnadene, kven som styrer reguleringsprosessen og kva tilgang utbyggjaren har til tomta.

I norsk eigedomsutvikling er opsjonar mykje brukte for å sikre råtomter til bustad- og næringsføremål mens utbyggjaren gjennomfører reguleringsarbeid og due diligence. For landbruk finst det særlege skrankar: konsesjonslova § 3 og praksis frå Landbruksdirektoratet set grenser for langvarige opsjonsavtalar om landbruksareal, og enkelte avtalar kan krevje konsesjon eller samtykke.

For å oppnå rettsvern mot tredjemann må opsjonen tinglysast som heftelse på eigedomen i Grunnboken hos Kartverket. Utan tinglysing risikerer rettshavaren å bli fortrengd av ein seinare godtruande ervervar. Skattemessig kan ein opsjonspremie bli handsama ulikt avhengig av om opsjonen blir utøvd eller fell bort, og det er viktig å vurdere retningslinjene til Skatteetaten på førehand.

I Placepoint kan du følgje tomter og bygg du har opsjon på via overvaking, slik at du blir varsla om regulering, byggjesaker eller andre endringar i opsjonsperioden.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Overvaking:

Frå Placepoints ordbok: Opsjonar

Meir informasjon: Lovdata: Avhendingslova, Lovdata: Konsesjonslova, Kartverket: Tinglysing, Store norske leksikon: opsjon

Engelsk: Land-purchase options (property options).

Vanlege spørsmål

Kva er ein eigedomsopsjon?

Opsjonar i eigedom gjev retten, men ikkje plikta, til å kjøpe ein eigedom til ein avtalt pris innan ein gjeven periode. Opsjonen blir kjøpt mot ein opsjonspremie til grunneigaren.

Kvifor brukar utbyggjarar opsjonar?

Utbyggjarar brukar opsjonar for å sikre seg eigedom mens dei undersøkjer reguleringsforhold, geotekniske forhold og andre kritiske faktorar. Ein betaler ein låg pris for ein tidsavgrensa rett.

Kva kostar ein opsjon?

Typisk opsjonsvederlag er ein årleg sum eller ei eingongsbetaling som kompensasjon til grunneigaren for å halde eigedomen av marknaden. Beløpet varierer og blir forhandla mellom partane.

Kva skjer når opsjonsperioden går ut?

Ein opsjonsavtale er tidsavgrensa. Dersom utbyggjaren ikkje går vidare med kjøpet innan fristen, fell opsjonen bort og grunneigaren beheld opsjonspremien. Det inneber ingen kjøpsplikt.

Må ein opsjon tinglysast?

Opsjonen må tinglysast for å gje rettsvern. Utan tinglysing er opsjonen ikkje verna mot tredjepartar som eventuelt får tinglyste rettar i eigedomen i mellomtida.