Primærbustad

Primærbustad er nemninga Skatteetaten brukar om den bustaden du bur i mest av året, altså din faste bustad. Klassifiseringa avgjer korleis bustaden blir verdsett for formuesskatt og kva reglar som gjeld ved sal, og skil seg frå alle andre bustader du eig, som blir rekna som sekundærbustad. Skiljet er eitt av dei mest konsekvensrike i norsk eigedomsskattlegging.

Kva som blir rekna som primærbustad, blir fastsett av folkeregistrert adresse og faktisk bruk. Hovudregelen er at bustaden der du var folkeregistrert per 31. desember i inntektsåret, blir rekna som primærbustad for det året, så lenge bustaden er reell. Pendlarbustader på arbeidsstaden er som regel sekundærbustad, sjølv om du oppheld deg der store delar av veka. Eig du fleire bustader der du faktisk bur, må du dokumentere fordelinga overfor Skatteetaten, og det er berre éin primærbustad per skattytar.

Formuesverdien av ein primærbustad blir fastsett etter skattelova § 4-10 til 25 prosent av berekna omsetningsverdi, mot 100 prosent for sekundærbustad. For den delen av verdien som overstig 10 millionar kroner, gjeld ein sats på 70 prosent også for primærbustad. Satsane kan reviderast av Stortinget, og du finn gjeldande satsar hos Skatteetaten. Prinsippet er at primærbustaden, som blir sett på som det grunnleggjande bustadbehovet til hushaldet, blir skattlagd mildt, mens sekundærbustader (utleige- og pendlarbustader) skal skattleggjast nærare reell verdi. Marknadsverdien blir rekna ut av Skatteetaten per kvadratmeter P-rom eller BRA ut frå prisstatistikk for postnummer og bustadtype, og det er denne sjablongen som blir ganga ned med primærbustad-prosenten.

Ved sal utløyser primærbustaden eit særleg viktig fritak: vinsten er skattefri etter skattelova § 9-3 dersom to vilkår er oppfylte:

• Eigartid: du har eigd bustaden i minst eitt år (12 heile kalendermånader).
• Butid: du har budd i bustaden i minst eitt av dei to siste åra før salet.

Er begge vilkåra oppfylte, er heile vinsten skattefri uavhengig av storleik. Tap er då heller ikkje frådragsrett. Blir butida broten, eller sel du før eigartida er oppfylt, blir vinsten skattlagd som alminneleg inntekt (med dagens sats 22 %, men satsen endrar seg). Spesielle reglar gjeld for arv, separasjon, sjukdom og arbeidssituasjon som kan verne butida ("brukshindring"). Skatteetaten gir konkret rettleiing per situasjon.

Konsekvensar i andre ledd:

• Utleige av primærbustad. Utleigeinntekt frå ein del av din eigen primærbustad er skattefri inntil halvparten av bustaden blir leigd ut, rekna ut frå utleigeverdi. Leiger du ut heile eller meir enn halvparten, blir overskotet skattepliktig. Reglane står i skattelova § 7-2.
• Kommunal eigedomsskatt. Den enkelte kommunen kan velje å bruke formuesgrunnlaget frå Skatteetaten som berekningsgrunnlag for bustader, og dermed slår skiljet mellom primær og sekundær gjennom også her.
• Bustadbyggjelag og burettslag. Andelsleilegheit i eit burettslag blir rekna på same måte som primærbustad dersom du bur der; det er bruksforholdet, ikkje eigarforma, som avgjer.

Den vanlegaste fallgruva er kjøparar som planlegg å pusse opp før innflytting og sel raskt: utan oppfylt butid mistar du primærbustad-fritaket, og heile vinsten er skattepliktig.

I Placepoint blir ikkje skattestatusen for ein bustad vist direkte, men eigedomspanelet listar brukseiningar, BRA og heimelshavar, som er datagrunnlaget sjablongen til Skatteetaten byggjer på.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Primærbustad

Meir informasjon: Skatteetaten: Bolig og eiendom, Lovdata: Skatteloven § 4-10, Lovdata: Skatteloven § 9-3, Lovdata: Skatteloven § 7-2

Engelsk: Primary dwelling (owner's main home, for tax purposes).

Vanlege spørsmål

Kva er ein primærbustad?

Den bustaden Skatteetaten reknar som din faste bustad, normalt der du er folkeregistrert per 31. desember. Kvar skattytar har berre éin primærbustad.

Korleis blir formuesverdien for primærbustad rekna ut?

Skatteetaten gjer ei sjablongberekna marknadsverdi per kvadratmeter for postnummer og bustadtype, og brukar ein låg prosentdel av denne som formuesverdi. Gjeldande sats finn du hos Skatteetaten.

Er vinst ved sal av primærbustad skattefri?

Ja, dersom du har eigd bustaden i minst eitt år og budd i han i minst eitt av dei to siste åra før salet. Vilkåra står i skattelova § 9-3.

Kan eg leige ut delar av primærbustaden skattefritt?

Ja, dersom du leiger ut mindre enn halvparten av bustaden, rekna ut frå utleigeverdi. Leiger du ut meir, blir overskotet skattepliktig. Reglane står i skattelova § 7-2.

Kva skjer dersom eg pendlar og bur fleire stader?

Pendlarbustad blir som regel rekna som sekundærbustad, ikkje primærbustad, sjølv ved hyppige opphald. Folkeregistrert adresse og dokumentert reell bustad er avgjerande.