Prime-yield
Prime-yield er den lågaste yield-en i marknaden, og gjeld dei aller beste bygga: nye eller nyrenoverte, beste lokasjonar, lange næringsleige-kontraktar med solide leigetakarar, ofte med ein ankerleigetakar av institusjonell kvalitet. Prime-yield blir brukt som referansepunkt for heile næringseigedom-marknaden og blir publisert kvartalsvis per segment (kontor, handel, logistikk, hotell) og per delmarknad.
Omgrepet "prime" har ingen formell definisjon i norsk regelverk; det er eit bransjeomgrep som meklarhusa, som Akershus Eiendom, Newsec og DNB Næringsmegling, avgrensar etter eit knippe kvalitative kriterium. Eit prime-kontorbygg i Oslo ligg typisk i Vika, Aker Brygge eller Bjørvika, er bygd eller totalrenovert dei siste 5-10 åra, har 9-12 års WAULT, låg ledigheit og blir leigd ut til store, kjende bedrifter. For prime-handel handlar det om sentrumshandel på dei beste gateadressene eller dominerande kjøpesenter. For logistikkeigedom krevst moderne anlegg nær E-vegar, takhøgd 10-12 m og lange triple-net-kontraktar.
Prime-yield ligg lågast i kurva fordi risikopremien er minst: kjøparane godtek lågare løpande avkastning fordi kontantstraumen er føreseieleg, leigetakarane er solide og likviditeten er høg (slike bygg lèt seg selje i dei fleste marknadsforhold). Avstanden mellom prime og sekundær yield, yield gap, seier noko om risikoappetitten i marknaden: eit breitt gap signaliserer at investorane flyktar til tryggleik, eit smalt gap at kapitalen er villig til å ta risiko for marginalt høgare avkastning. I Noreg har gapet historisk variert mellom 100 og 250 basispunkt mellom prime- og sekundær-kontor i Oslo, men nivåa varierer med konjunkturen og må alltid kontrollerast mot siste marknadsrapport.
Sekundær yield gjeld bygg med eitt eller fleire veikskapstrekk: eldre byggjeår, mindre attraktiv lokasjon, kortare WAULT, mindre kjende leigetakarar. Tertiær yield gjeld dei svakaste segmenta (perifere bygg, slite standard, høg ledigheit, kontraktsslutt nær føreståande) og kan liggje fleire hundre basispunkt over prime. Eit bygg blir ikkje automatisk flytta til prime-segmentet ved ei oppgradering: bransjen brukar uttrykket "going prime" om reposisjoneringa, og det krev ofte både fysisk oppgradering, ny utleigestrategi og at marknaden godtek lokasjonen.
Prime-yield blir også brukt som inngangsverdi i verdivurdering av prime-bygg ved direkte kapitalisering: marknadsverdi ≈ NOI / prime-yield. Sensitiviteten er stor: ei endring frå 4,0 % til 4,25 % prime-yield gir om lag 6 % verdifall på same NOI. Difor flyttar små endringar i marknadsrapportane frå meklarhusa milliardar i institusjonelle porteføljar over natta. Prime-yield følgjer i hovudsak statsobligasjonsrenta med eit risikopåslag, men gapet mellom rente og yield kan utvide eller komprimere seg ut frå kapitaltilgang og leigeprisutvikling.
I Placepoint kan du samanhalde lokasjon, byggjeår, leigetakarar og kontraktsforhold frå eigedomspanelet når du sjølv vurderer om eit bygg kvalifiserer til prime-segmentet eller skal prisast med eit høgare risikopåslag.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel - Einingar og Leigetakarar:
Frå Placepoints ordbok: Prime-yield
Meir informasjon: Eiendom Norge: Markedsrapporter, Akershus Eiendom: Markedsrapport, Newsec: Property Asset Management
Engelsk: Prime yield.
Vanlege spørsmål
Kva er prime-yield?
Den lågaste yield-en i marknaden, knytt til dei beste bygga: ny eller nyrenovert standard, beste lokasjonar, lange kontraktar med solide leigetakarar. Blir brukt som referansepunkt for heile næringseigedomsmarknaden.
Kva er forskjellen på prime-, sekundær- og tertiær-yield?
Prime gjeld det beste segmentet. Sekundær gjeld bygg med eitt eller fleire veikskapstrekk (eldre, perifert, kortare kontraktar). Tertiær gjeld svake bygg med høg ledigheit eller føreståande kontraktsslutt, og kan liggje fleire hundre basispunkt over prime.
Kva er "yield gap"?
Avstanden mellom prime- og sekundær-yield. Eit breitt gap signaliserer at investorane søkjer tryggleik, eit smalt gap at kapitalen tek risiko for marginalt høgare avkastning. I Oslo har gapet historisk variert mellom 100 og 250 basispunkt for kontor.
Kven definerer prime-segmentet?
Det er ikkje eit formelt regulert omgrep. Meklarhusa Akershus Eiendom, Newsec og DNB Næringsmegling publiserer kvartalsvise rapportar med prime-yield per segment og delmarknad, og bransjen blir samd om kriteria gjennom desse rapportane.