Prioritetsvikelse

Prioritetsvikelse er at ein panthavar godtek å rykkje bak ein annan rett i grunnboken, slik at eit yngre hefte får betre prioritet enn eit eldre pant. Erklæringa blir tinglyst og endrar rekkjefølgja på dekninga ved eit tvangssal.

Hovudregelen er at tinglysingstidspunktet avgjer prioriteten, jf. tinglysingsloven § 20. Den som tinglyser først, har best rett. Prioritetsvikelse er unntaket: etter tinglysingsloven § 32 kan ein panthavar samtykkje til at ein yngre rett skal gå føre, og erklæringa må tinglysast på same måte som ei sletting av hefte. Erklæringa må vere eintydig om kva pantedokument som vik, kva rett det blir vike for, og om det dreier seg om heil eller delvis vikelse. Blir prioritetsvikelsen ikkje tinglyst, har han ikkje verknad mot kreditorar eller seinare godtruande ervervarar; han må inn i grunnboken for å få rettsvern.

Den vanlegaste situasjonen er refinansiering. Ein bustadeigar har eit eldre lån i bank A med første prioritet, og ønskjer å ta opp eit nytt og større lån i bank B. Bank B krev første prioritet for å gi lånet, og bank A signerer då ein prioritetsvikelse som lèt bank B rykkje føre. Når bank A er innfridd og sletta, fell behovet for vikelsen bort, men han blir ofte ståande tinglyst som historikk. Eit alternativ er at bank A gir pantefrafall og blir sletta heilt, men det føreset full innfriing; prioritetsvikelse blir brukt når det eldre pantet skal bestå.

Prioritetsvikelse skil seg frå pantefrafall. Pantefrafall er at panthavaren gir heilt slepp på sikringa i ein eigedom; prioritetsvikelse er at panthavaren held på pantet, men godtek dårlegare plass i køen. Skilnaden får praktisk verknad ved tvangssal: den som har frafalle får ingenting frå eigedomen i det heile, medan den som har vike framleis får dekning dersom det er att midlar etter at den føresette retten er innfridd. For panthavaren er vikelse derfor mindre inngripande enn frafall.

Prioritetsvikelse blir også brukt for andre rettar enn pant. Ein tinglyst forkjøpsrett, servitutt eller bruksrett kan vike for eit nytt pant; ein tinglyst leigekontrakt kan vike for finansiering; ei eldre urådigheit kan vike for ny pantsetjing med samtykke frå rettshavaren. I næringseigedom er det vanleg å regulere på førehand korleis prioritet skal handterast ved framtidig refinansiering, mellom anna gjennom intercreditor-avtalar mellom kreditorar som regulerer dekningsrekkjefølgja ved insolvens.

Tinglysing av prioritetsvikelse utløyser tinglysingsgebyr, men ikkje dokumentavgift. Erklæringa kan sendast elektronisk til Kartverkets eDokumentmottak og blir normalt ferdigbehandla same dag. I grunnboksutskrift og panteattest ser du prioritetsvikelsen som eigen tinglyst post med referanse til både den eldre og den yngre retten. Profesjonelle brukar dette historiske sporet til å rekonstruere rekkjefølgja mellom pantepostar, særleg når ein eigedom har vore refinansiert fleire gonger.

I Placepoint ser du tinglyste pant, hefte og rekkjefølgja deira i eigedomspanelet, så du raskt får oversikt over kven som har best prioritet på ein eigedom utan å måtte tolke grunnboksutskrifta manuelt.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Prioritetsvikelse

Meir informasjon: Lovdata: Tinglysingsloven § 32, Kartverket: Tinglyse pant, Lovdata: Panteloven

Engelsk: Priority subordination (mortgage ranking).

Vanlege spørsmål

Kva er prioritetsvikelse?

Prioritetsvikelse er at ein panthavar godtek å rykkje bak ein yngre rett i grunnboken, slik at det nye heftet får betre prioritet ved tvangssal. Erklæringa må tinglysast for å ha verknad.

Når blir prioritetsvikelse brukt?

Den vanlegaste bruken er refinansiering, der ny bank krev første prioritet og eldre panthavar godtek å vike. Han blir også brukt for å la nye servituttar, leigeavtalar eller forkjøpsrettar rykkje føre eldre pant.

Kva er skilnaden på prioritetsvikelse og pantefrafall?

Pantefrafall fjernar pantet heilt frå eigedomen; panthavaren mistar sikringa. Prioritetsvikelse held på pantet, men gir det dårlegare plass i køen ved tvangssal.

Kva lovheimel har prioritetsvikelse?

Prioritetsvikelse er regulert i tinglysingsloven § 32, som fastset at prioritetsvikelse følgjer same reglar som sletting av eit tinglyst hefte. Hovudregelen om at tinglysingstidspunktet avgjer prioritet finst i tinglysingsloven § 20.

Kostar prioritetsvikelse noko?

Tinglysing av prioritetsvikelsen utløyser eit fast tinglysingsgebyr per dokument. Han utløyser ikkje dokumentavgift. Bankar tek i tillegg ofte eit behandlingsgebyr for å vurdere og signere erklæringa.