Pro & contra-oppgjer
Pro & contra-oppgjer er den forholdsmessige avrekninga av løpande kostnader og inntekter på ein eigedom på overtakingsdagen. Seljar betaler for tida fram til overtakinga, kjøpar for tida etter, og oppgjeret blir balansert som eit tillegg eller frådrag i kjøpesummen. Det høyrest rekneskapsteknisk ut, men er ein heilt rutinemessig del av eit eigedomsoppgjer.
Bakgrunnen er enkel: kommunale avgifter, felleskostnader, eigedomsskatt, eventuell husleige frå leigetakarar, forsikring og straumabonnement blir fakturert for heile periodar (kvartal, halvår, år) som sjeldan fell saman med overtakingsdatoen. Dersom seljar har førehandsbetalt kommunale avgifter for eit heilt kvartal og overtakinga skjer midt i perioden, skal kjøpar refundere seljar for den delen som fell etter overtaking. Omvendt: dersom det kjem ei ubetalt rekning som dekkjer tid før overtaking, skal seljar betale sin del. Avrekninga blir kalla pro & contra fordi ho både går "for" (kjøpar skyldar seljar) og "kontra" (seljar skyldar kjøpar).
I praksis blir oppgjeret sett opp av oppgjersmedhjelpar, normalt meklar eller advokat, ut frå dokumentasjon på dei faktiske beløpa. Dei vanlegaste postane:
- Kommunale avgifter (vatn, avløp, renovasjon, feiing) - rekneskapen ligg i fakturaarkivet til kommunen.
- Eigedomsskatt der han blir ilagd - terminbeløp delt på dagar.
- Felleskostnader i borettslag eller eigarseksjonssameige - blir sjekka mot forretningsførar.
- Husleige frå eventuelle leigetakarar - betalt eller forfallen for inneverande periode.
- Forsikring der avtalen følgjer eigedommen (uvanleg i bustadsal, vanlegare i næringsbygg).
- Eventuelle straumutgifter, internett og andre abonnement der overtaking føreset at seljar seier opp og kjøpar teiknar nytt.
Tidsbasen er kalenderdagar. Eit heilår gir 365 (eller 366) dagar, eit kvartal 90-92 dagar. Beløpet per post blir fordelt lineært: førehandsbetalt kommunalavgift på 12 000 kroner for året, med overtaking 1. juli, gir 6 000 kroner i refusjon frå kjøpar til seljar. Meklar legg saman postane, balanserer plussar og minusar, og resultatet utgjer eit tillegg eller frådrag i kjøpesummen som blir betalt saman med restoppgjeret. Pro & contra-oppgjeret er derfor ikkje eit separat innbetalingskrav, men ein korreksjon på sluttoppgjeret.
For næringseigedom og leigebygg blir oppgjeret meir komplisert: husleigeinntekter og felleskostnader frå leigetakarar skal også fordelast, og avrekninga tek gjerne inn drifts- og vedlikehaldsavtalar, eigedomsskattetermin, refusjon av straum og andre forbruksavhengige kostnader. Det er ikkje uvanleg at ein næringseigedomstransaksjon har 15-30 oppgjerslinjer, og tvistar oppstår når underkartlaget manglar. Standardavtalane frå Norsk Eigedom og Forum for Næringsmeklarar har eigne malar for pro & contra som part og motpart kan bruke som utgangspunkt.
Pro & contra-oppgjeret må ikkje forvekslast med omkostningar. Omkostningar er utgiftene til kjøparen for dokumentavgift, tinglysingsgebyr og pantedokument. Pro & contra er periodiseringa av løpande kostnader. Begge er delar av sluttavrekninga, men dei blir rekna uavhengig av kvarandre.
Frå Placepoints ordbok: Pro & contra-oppgjer
Meir informasjon: Forbrukerrådet: Kjøp og sal av bustad, Lovdata: Avhendingslova, Norsk Eigedom: Standardkontraktar
Engelsk: Pro-contra settlement (proration of running costs at closing).
Vanlege spørsmål
Kva er pro & contra-oppgjer?
Ei forholdsmessig avrekning av løpande kostnader og inntekter på overtakingsdagen. Seljar dekkjer tida før overtaking, kjøpar tida etter, og differansen blir lagd til eller trekt frå kjøpesummen i sluttoppgjeret.
Kva postar inngår i pro & contra-oppgjeret?
Kommunale avgifter, eigedomsskatt, felleskostnader i borettslag eller sameige, førehandsbetalt eller forfallen husleige, og eventuelle forsikringar eller faste abonnement som følgjer eigedommen. For næringsbygg blir også løpande drifts- og leigeinntekter lagde inn.
Kven set opp pro & contra-oppgjeret?
Eigedomsmeklar eller oppgjersadvokat. Ved sjølveigarsal utan meklar må kjøpar og seljar lage avrekninga sjølve, gjerne med bistand frå eigedomsadvokat. Underlaget blir henta frå kommunen, forretningsførar og leverandørar.
Er pro & contra-oppgjer det same som omkostningar?
Nei. Omkostningar er utgiftene til kjøparen for dokumentavgift, tinglysingsgebyr og pantedokument. Pro & contra-oppgjer gjeld periodisering av løpande kostnader på sjølve eigedommen. Begge inngår i sluttoppgjeret, men blir rekna kvar for seg.
Kva skjer om det dukkar opp ei rekning etter overtaking?
Då må seljar og kjøpar avrekne i ettertid etter same prinsipp: kostnaden blir fordelt forholdsmessig ut frå overtakingsdatoen. Det er vanleg at meklar held att eit beløp ein kort periode etter overtaking for å fange opp slike etterrekningar.