Realsameie

Eit realsameie er eit fellesareal som dei omkringliggjande eigedommane eig i fellesskap. Eigarskapen følgjer eigedommen, ikkje personen: når ein deltakareigedom blir seld, pantsett eller frådelt, blir realsameigedelen automatisk med. Delane kan ikkje overdragast separat frå eigedommen.

Rettsforholdet blir regulert deklaratorisk av sameieloven § 1 flg. dersom partane ikkje har avtalt noko anna. Lova gjev reglar om bruk, vedlikehald, kostnadsfordeling etter sameiebrøk, fleirtalsavgjerder og lovbestemt forkjøpsrett, og kjem i tillegg til føresegnene i jordskiftelova kapittel 4 om rettsutgreiing og grensefastsetjing, som òg dekkjer registrering av jordsameie. Skilnaden frå eit personleg sameie er at delane der er knytte til namngjevne personar og kan overdragast fritt; i eit realsameie er delen ein tilleggsrett til ein bestemt matrikkelenhet.

Typiske døme er felles utmark, skog, beite, fiske- og vassrettar som fleire gardsbruk historisk har drive saman, eller felles atkomstveg, leikeplass og parkeringsareal i eit bustadfelt. I matrikkelen blir realsameie som regel ført som ein eigen matrikkelenhet med fleire registrerte felleseigarar, og rettane går dessutan fram av grunnboken hos Kartverket. Når eit utbyggingsprosjekt gjeld slike teigar, må alle deltakareigedommane som hovudregel samtykkje, og uklare eller ikkje-utskilde sameier blir ofte rydda gjennom sak for Jordskifteretten, som kan fastsetje grenser, fordele delar og avklare rettar.

Realsameie kan skape store hinder for utbygging når deltakarkrinsen er stor eller utydeleg, fordi det ofte må semje eller kvalifisert fleirtal til for vesentlege endringar. Tidleg avklaring i grunnboken og gjennom dialog med Jordskifteretten er derfor ein standard del av due diligence på eldre tomter, særleg i bynære strøk der gamle gardssameie har blitt liggjande inne i dagens kvartalsstruktur.

Frå Placepoints ordbok: Realsameie

Meir informasjon: Lovdata: Sameigelova § 1, Kartverket: Tinglysing og grunnbok, Store norske leksikon: realsameie

Engelsk: Real co-ownership (Norwegian-specific, undivided interest in land tied to ownership of another property).

Vanlege spørsmål

Kva er eit realsameie?

Realsameie er eit fellesareal som dei omkringliggjande eigedommane eig. Eigarforholdet følgjer eigedommen, ikkje personen, og er ofte registrert som ein del av matrikkelen.

Kva skil realsameie frå vanleg sameie?

Realsameie skil seg frå eit vanleg sameie ved at eigardelane er knytte til eigedommar, ikkje personar. Det er ikkje mogleg å overdra ein realsameigedel utan samtidig å overdra eigedommen.

Korleis finn eg realsameie på kart?

Realsameie er registrert i matrikkelen og går fram av eigedomskartet. Placepoint viser eigedomsgrenser og matrikkelinfo som kan hjelpe deg å identifisere realsameie nær ein eigedom.

Kan ein byggje på realsameiegrunn?

Utbygging på realsameiegrunn krev semje blant alle eigarar. Uklare eigarforhold kan skape store hinder, særleg når det er mange involverte eigedommar.

Kva er skilnaden på realsameie og jordsameie?

Eit jordsameie er typisk utmarksareal mellom gardsbruk, medan realsameie er ei breiare nemning for areal som naboeigedommar eig i sameie. Begge er registrerte i matrikkelen.