Reguleringsplan

Ein reguleringsplan er ein politisk vedteken plan over eit avgrensa område som fastset kva arealet skal brukast til og kva som kan byggjast der. Planen består av eit plankart, tilhøyrande reguleringsføresegner og normalt ei planskildring. Føresegnene styrer arealformål (bustad, næring, samferdsel, friområde, tenesteyting og så vidare), utnyttingsgrad, byggjehøgder, plassering, tilkomst, parkering, omsynssoner og rekkjefølgjekrav. Ein rettskraftig reguleringsplan er bindande både for kommunen og for private grunneigarar, og styrer all seinare byggjesakshandsaming.

Heimelen ligg i plan- og bygningsloven kapittel 12. Etter plan- og bygningsloven § 12-1 krevst det reguleringsplan for større byggje- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlege verknader for miljø og samfunn. Lova skil mellom to hovudtypar:

• Områderegulering (plan- og bygningsloven § 12-2) blir brukt når kommunen vil styre utviklinga av eit større område med fleire eigedommar eller fleire aktørar, typisk ein bydel eller eit transformasjonsområde. Ho blir normalt fremja av kommunen.
• Detaljregulering (plan- og bygningsloven § 12-3) blir brukt for eit enkeltprosjekt eller eit mindre område. Ho kan bli fremja både av kommunen og av private forslagsstillarar; i praksis er det denne typen private utbyggjarar oftast forheld seg til. Eit privat planforslag må utarbeidast av fagkyndige og halde seg innanfor hovudtrekka i arealdelen til kommuneplanen og gjeldande områdereguleringar. Enkelte tiltak har eigne krav: vindkraftanlegg på land krev til dømes områderegulering.

Prosessen i plan- og bygningsloven startar med planinitiativ og oppstartsmøte med kommunen (plan- og bygningsloven § 12-8), deretter varsel om planoppstart, utarbeiding av planforslag (med konsekvensutgreiing der det er pliktig), offentleg høyring i minst seks veker, og endeleg vedtak i kommunestyret. Skal eit prosjekt vike frå planen, må det anten bli gitt dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19, eller planen må endrast gjennom ei formell planendring. Mindre vesentleg endring etter plan- og bygningsloven § 12-14 andre ledd er ein enklare prosess utan ny høyring.

Statlege og regionale styresmakter (Statsforvaltaren, Statens vegvesen, Bane NOR, NVE, Riksantikvaren med fleire) kan fremje motsegn før vedtak når planen råkar nasjonale eller regionale interesser. Ei uavklara motsegn må løysast i mekling hos Statsforvaltaren eller hos Kommunal- og distriktsdepartementet før planen kan tre i kraft.

Reguleringsplanar ligg i planregistra til kommunane og blir samla nasjonalt på arealplaner.no hos Kartverket, basert på datasettet Plandata i Geonorge. Det er reguleringsplanen som typisk styrer utnyttinga via %-BRA, %-BYA, maks gesimshøgd og mønehøgd, og det er rekkjefølgjekrava i planen som ofte avgjer når eit prosjekt kan starte (til dømes "fortau langs Kongeveien skal vere ferdigstilt før første brukstilløyve"). Føresegnene om grad av utnytting følgjer rundskriv H-2300 frå Kommunal- og distriktsdepartementet. Symbolbruken på plankartet (skraveringar, linjetypar, fargar for dei ulike arealformåla) er fastsett nasjonalt i Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, del 2: Tegneregler, oppsummert med eksempel på rettleiingssida om plankart hos Regjeringa. Oslo har historisk operert med sitt eige teiknesett for kommunale reguleringsplanar, så fargebruk og skravering på Oslo-planar skil seg frå nasjonal standard. Sjekk alltid teiknforklaringa på plankartet før du tolkar symbola.

Eldre reguleringsplanar kan ha andre arealformål enn dagens versjon av lova (PBL 2008). Dei gjeld framleis, men blir tolka etter dagens definisjonar så langt det passar. Mange utbyggingsprosjekt startar med å sjekke om gjeldande plan tillèt ønskt utnytting, og om ikkje, vurdere dispensasjon eller planendring.

I Placepoint blir gjeldande reguleringsplan for ein eigedom vist i eigedomspanelet, inkludert arealformål, føresegner, omsynssoner og rekkjefølgjekrav. Kva fargane og skraveringane på plankartet tyder, står i reguleringsplan-legenda. Ein gjennomgang av flyten ligg i eksempelet Regulering og maks BRA.

Slik blir datasettet vist i kartet

Datasettet inngår i kartlaget Eigedom:

Frå Placepoints ordbok: Reguleringsplan

Meir informasjon: Lovdata: Plan- og bygningsloven kapittel 12, Arealplaner.no, Regjeringen: Rundskriv H-2300 om grad av utnytting, Regjeringen: Tegneregler for plankart (PDF), Regjeringen: Veiledning om plankart, Oslo PBEs reguleringsplankart, Store norske leksikon: reguleringsplan

Engelsk: Zoning plan (etter plan- og bygningslova).

Vanlege spørsmål

Kva er ein reguleringsplan?

Ein reguleringsplan er ein politisk vedteken plan som fastset korleis eit avgrensa område skal brukast og kva som kan byggjast der. Han består av eit kart med tilhøyrande reguleringsføresegner.

Kven vedtek ein reguleringsplan?

Det er kommunestyret som vedtek reguleringsplanar. Private utbyggjarar kan fremje forslag til reguleringsplan, men det er alltid kommunen som gjer det endelege politiske vedtaket.

Kva er skilnaden på ein detaljreguleringsplan og ein områdereguleringsplan?

Ein detaljreguleringsplan gjeld for eitt konkret byggjeprosjekt og er meir spesifikk. Ein områdereguleringsplan dekkjer eit større område og legg rammer for framtidig detaljregulering innanfor området.

Kan eg byggje noko som ikkje er tillate i reguleringsplanen?

For å byggje noko som avvik frå reguleringsplanen må du søkje om dispensasjon frå kommunen. Dispensasjon blir berre gitt dersom fordelane klart er større enn ulempene og nasjonale eller regionale interesser ikkje blir sette til side.

Korleis finn eg gjeldande reguleringsplan for ein eigedom?

Du kan finne gjeldande reguleringsplan via kartportalen til kommunen, Arealplaner.no, eller ved å bruke verktøy som Placepoint, som samlar alle offentlege plandata på éin stad for rask analyse.