Rentedekningsgrad
Rentedekningsgrad (ICR, interest coverage ratio) viser kor mange gonger driftsinntektene til ein eigedom dekkjer rentekostnadene på låna. Han blir rekna som driftsresultat før renter, altså netto driftsinntekt (NOI), delt på årlege rentekostnader. Ein rentedekningsgrad på 2,0 tyder at eigedomen tener dobbelt så mykje som han betaler i renter, og at det er god margin før drifta ikkje lenger klarer å betene renta.
Nøkkeltalet er sentralt i lånefinansiering av næringseigedom. Långivarar set ofte ein minste rentedekningsgrad som lånevilkår, typisk i området 1,5-2,5 avhengig av risikoen i eigedomen, kvaliteten til leigetakarane og lengda på kontraktane. Blir grensa broten, kan banken krevje nedbetaling, tilleggssikkerheit eller i verste fall seie opp lånet. Fordi talet berre ser på rentekostnaden, er det særleg kjenslevart for renteendringar: ein eigedom med komfortabel dekning ved 3 % rente kan kome under press ved 6 %, med mindre renta er sikra gjennom ein renteswap eller fastrente.
Rentedekningsgrad må haldast skilt frå gjeldsbetjeningsgrad (DSCR). Rentedekningsgrad ser berre på renter, gjeldsbetjeningsgrad ser på renter pluss avdrag, altså den samla summen eigedomen faktisk må betale på lånet kvart år. For eit lån med avdrag vil gjeldsbetjeningsgraden difor alltid vere lågare enn rentedekningsgraden. Mange låneavtalar stiller krav til begge. Eit tredje, nærskyldt tal er belåningsgrad (LTV), som måler gjeld mot verdi i staden for mot inntekt. Saman gir dei tre eit bilete av både inntektsmargin og soliditet.
For ein investor er rentedekningsgraden òg eit tidleg varsel om kontantstraumsrisiko. Ein portefølje med låg dekning toler dårleg både renteoppgang, auka ledigheit og bortfall av ein stor leigetakar på same tid. Han blir difor lesen saman med WAULT (attståande leigetid) og samansetjinga av leigetakarar: høg dekning kombinert med korte kontraktar kan vere meir sårbart enn moderat dekning med lange, solide kontraktar. I verdivurdering og kjøpsanalyse blir rentedekningsgraden brukt til å teste kor mykje gearing ein eigedom realistisk toler.
I Placepoint kan du hente leigeinntekter, leigetakarar og kontraktsdata frå eigedomspanelet som grunnlag for å rekne ut NOI og rentedekningsgrad i ein finansieringsanalyse.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoints ordbok: Rentedekningsgrad
Meir informasjon: Store norske leksikon: gjeldsgrad, Finanstilsynet
Engelsk: Interest coverage ratio (ICR).
Vanlege spørsmål
Kva er rentedekningsgrad?
Rentedekningsgrad (ICR) viser kor mange gonger driftsinntektene til ein eigedom dekkjer rentekostnadene. Han blir rekna som netto driftsinntekt (NOI) delt på årlege rentekostnader. Ei dekning på 2,0 tyder at eigedomen tener dobbelt så mykje som han betaler i renter.
Kva er forskjellen på rentedekningsgrad og gjeldsbetjeningsgrad?
Rentedekningsgrad ser berre på rentekostnaden. Gjeldsbetjeningsgrad (DSCR) ser på renter pluss avdrag, altså heile beløpet eigedomen må betale på lånet. For eit lån med avdrag er gjeldsbetjeningsgraden alltid lågare.
Kva rentedekningsgrad krev bankane?
Det varierer med risiko, men långivarar set ofte ein minste rentedekningsgrad på 1,5-2,5 som lånevilkår. Blir grensa broten, kan banken krevje nedbetaling, meir sikkerheit eller seie opp lånet.
Kvifor er rentedekningsgrad kjenslevar for renteendringar?
Fordi talet berre måler mot rentekostnaden. Ein eigedom med god dekning ved låg rente kan kome under press når renta stig, med mindre renta er sikra gjennom fastrente eller renteswap.