Reversjonsyield

Reversjonsyield er det yield-nivået eit bygg ville handlast på dersom alle gjeldande leigekontraktar vart erstatta av nye kontraktar til dagens marknadsleige. Talet blir uttrykt som forholdet mellom marknadsleige etter frådrag for normaliserte kostnader og dagens marknadsverdi, og er ein sentral indikator i due diligence ved kjøp av kontorbygg med kort attståande leigetid.

Skiljet mellom netto startyield og reversjonsyield fangar opp ein skilnad mellom kontantstraumen i dag og i framtida. Eit bygg som er leigd ut på lange kontraktar inngådde for ti år sidan, vil ofte ha kontraktsleige under dagens marknadsnivå, kontraktane har KPI-vakse med ein faktor under marknadsleigeveksten. Netto startyield ser då kunstig låg ut, mens reversjonsyield avslører det reelle potensialet når kontraktane blir rullerte. Motsett vil eit bygg med overprisa kontraktar ha attraktiv netto startyield i dag og lågare reversjonsyield ved kontraktsfornying, fordi marknadsleiga fangar opp ein korreksjon ned. Avgjerdstakarar bruker difor begge tala parallelt.

I praksis reknar du ut reversjonsyield ved å erstatte kontraktsleiga med ei estimert marknadsleige i kontantstraummodellen, vanlegvis frå segmentrapportane til meklarhusa (Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling). Marknadsleiga blir differensiert på lokasjon (Vika mot Lysaker mot Skøyen), bygningskategori (kontor A mot B mot C) og varigheita til leigekontrakten. Føresetnadene rundt leigetakartilpassing, incentiv og påløpte ledige månader må også normaliserast, ein ny kontrakt på marknadsleige tyder ikkje gratis innflytting.

Reversjonsyield blir også brukt som exit-yield i det siste året av ein fleirårig diskontert kontantstraum: då føreset du at bygget blir selt på eit framtidig tidspunkt til den yielden marknaden vil prise den oppdaterte kontantstraumen på. Exit-yield blir ofte sett 25-50 basispunkt høgare enn dagens reversjonsyield for å spegle uvisse om marknadssyklusen om 5-10 år. Ein typisk feil er å setje exit-yield lik dagens prime-yield utan å tenkje på at bygget vil vere 10 år eldre, dei fleste analytikarane legg på eit alderspåslag.

I Placepoint kan du samanhalde attståande leigetid, leigenivå per kvadratmeter og leigetakarprofil frå eigedomspanelet når du estimerer reversjonsyield ved hjelp av marknadsleige-tabellane til meklarhusa.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Reversjonsyield

Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Store norske leksikon: yield

Engelsk: Reversionary yield.

Vanlege spørsmål

Når er reversjonsyield viktigare enn netto startyield?

Når kontraktsleiga i bygget skil seg vesentleg frå marknadsleiga. Dersom kontraktane er overprisa eller underprisa, eller dersom attståande leigetid er kort (under 3-5 år), gir netto startyield eit misvisande bilete, og reversjonsyield er den sentrale indikatoren.

Korleis estimerer eg marknadsleiga eg skal bruke?

Bruk publiserte marknadsrapportar frå Akershus Eiendom, Newsec eller DNB Næringsmegling for å finne kvartalsvis marknadsleige per kvadratmeter for samanliknbare lokasjonar og bygningskategoriar. Juster for den faktiske standarden og effektiviteten til bygget før du legg nivået inn i modellen.

Kva er exit-yield, og korleis forheld han seg til reversjonsyield?

Exit-yield er reversjonsyielden brukt i det siste året av ein fleirårsmodell, med eit risikopåslag for at bygget er eldre når det blir selt. Han blir vanlegvis sett 25-50 basispunkt over dagens reversjonsyield for å spegle alders- og marknadssyklusrisiko.

Kvar finn eg dagens marknadsleiger for Oslo?

Kvartalsvise rapportar frå Eiendom Norge, Akershus Eiendom og Newsec publiserer marknadsleiger per delområde (Vika, Bjørvika, Skøyen, Lysaker, Helsfyr) og bygningskategori. DNB Næringsmegling, Eiendomsspar og store eigedomsforvaltarar publiserer også eigne marknadsoversikter.