Sameigebrøk

Sameigebrøk er den einskilde sameigaren sin ideelle del av eit sameige, uttrykt som ein brøk eller prosent (1/2, 1/3, 25 %, 60/240). Brøken seier kor stor del av eigedommen sameigaren eig juridisk og økonomisk, og er grunnlaget for stemmevekt på sameigarmøtet og for fordeling av kostnader og inntekter. Omgrepet er sentralt både i vanlege tingsrettslege sameige etter sameigelova og i eigarseksjonssameige etter eigarseksjonslova.

I eit tingsrettsleg sameige blir brøken normalt avtalt ved skipinga av sameiget og tinglyst på den einskilde sameigaren sin heimel i grunnboken. Brøken må ikkje spegle den reelle bruksdelen; han uttrykkjer eigardel. To søsken som arvar ei hytte 50/50 vil typisk ha 1/2 kvar, sjølv om den eine brukar hytta oftare enn den andre. Brøken kan endrast ved samrøystes avtale eller ved at ein sameigar kjøper ut ein annan, og endringa blir tinglyst på same måte.

I eit eigarseksjonssameige (eigarseksjonar) er brøken normalt knytt til BRA for seksjonen, slik at ein stor leilegheit får ein større brøk enn ein liten. Eigarseksjonslova krev at brøken er sakleg fastsett og normalt arealbasert; ein seksjon kan ikkje få vesentleg høgare stemmevekt enn arealet tilseier utan god grunn. Brøken blir fastsett i seksjoneringsvedtaket og går fram av matrikkelen og vedtektene. Felleskostnader blir som hovudregel fordelte etter brøk, men vedtektene kan fastsetje ein annan fordelingsnøkkel for kostnader som faktisk varierer med bruk eller storleik (heisbruk, varmtvatn, vaktmeister).

Stemmevekta avheng av sameigetypen. I tingsrettslege sameige er hovudregelen avstemming etter brøk; i eigarseksjonssameige er hovudregelen éi stemme per seksjon i vanlege saker, men brøken blir brukt ved kostnadsfordeling og ved kvalifiserte avstemmingar om vedtektsendring og bygningsmessige tiltak. Burettslag har ikkje sameigebrøk; der er kvar andel likestilt, og stemmevekta følgjer talet på andelar, ikkje storleiken på leilegheita. Det er ein av dei praktisk viktigaste skilnadene mellom burettslag og eigarseksjonssameige når ein vel eigarform i eit nybyggprosjekt.

Brøken har konsekvensar ved sal, oppløysing og pant. Kvar sameigar kan pantsetje sin del utan å belaste dei andre, og pantet blir rangert etter tinglysingstidspunktet på same måte som for heile eigedommar. Ved oppløysing av eit tingsrettsleg sameige etter sameigelova § 15 blir eigedommen delt fysisk der det er mogleg, elles blir han seld og oppgjeret fordelt etter brøk. I eigarseksjonssameige kan oppløysing berre skje ved tvang i særlege tilfelle; den einskilde seksjonen blir seld fritt utan at sameiget blir oppløyst. Ved forkjøpsrett etter sameigelova § 11 har dei andre sameigarane rett til å ta over delen til same pris som ein tredjemann har tilbode; brøken avgjer ikkje prisen, men kor stor del kvar einskild tek over dersom fleire nyttar retten.

I Placepoint blir heimelshavarar og delane deira (sameigebrøk) viste i eigedomspanelet når fleire personar er registrerte som heimelshavarar på same matrikkelenhet i grunnboken.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Sameigebrøk

Meir informasjon: Lovdata: Sameigelova, Lovdata: Eigarseksjonslova, Store norske leksikon: sameie

Engelsk: Co-ownership share (ideal fraction in a sameie).

Vanlege spørsmål

Kva er ein sameigebrøk?

Sameigebrøk er den einskilde sameigaren sin ideelle del av eit sameige, uttrykt som brøk eller prosent. Brøken viser kor mykje sameigaren eig, og han blir brukt til å fordele stemmer, kostnader og inntekter.

Må sameigebrøken stå i grunnboken?

Ja. Brøken til den einskilde sameigaren blir tinglyst på heimelen til vedkomande, det vil seie heimelen i grunnboken. I eigarseksjonssameige går brøken også fram av seksjoneringsvedtaket og matrikkelen.

Korleis blir brøken fastsett i eit eigarseksjonssameige?

Brøken blir fastsett ved seksjonering, normalt knytt til BRA for seksjonen, slik at ei større leilegheit får ein større brøk. Eigarseksjonslova krev at brøken er sakleg fastsett.

Kva stemmevekt gir sameigebrøken?

I tingsrettslege sameige følgjer stemmevekta brøken. I eigarseksjonssameige er hovudregelen éi stemme per seksjon, men brøken blir brukt ved fordeling av kostnader og ved enkelte kvalifiserte avstemmingar.

Kan sameigebrøken endrast?

Ja, men det krev normalt samrøystes avtale eller at ein sameigar kjøper ut ein annan. Endringa må tinglysast på heimelen til dei sameigarane det gjeld, og gå fram av eventuelle vedtekter.