Samfällighet

Ein samfällighet er noko fleire fastigheter eig eller har rett til i fellesskap, ikkje som personar, men som eigedommar. Retten følgjer fastigheten ved sal, utan eige skøyte. Det kan vere eit areal, ein veg, ein felles brønn eller eit anlegg som varme eller breiband.

Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter § 1 definerer samfällighet vidt: mark som fleire fastigheter eig saman, servituttar og andre rettar som høyrer til fleire fastigheter, og gemensamhetsanläggningar oppretta etter anläggningslagen (1973:1149). Ein gemensamhetsanläggning er sjølve anlegget, til dømes ein internveg, eit parkeringsanlegg eller ei avløpsleidning, oppretta ved lantmäteriförrättning etter anläggningslagen 1 §, føresett at anlegget er av vesentleg betydning for dei fastigheter som skal delta (5 §).

Forvaltninga kan skje på to måtar: delägarförvaltning, der eigarane sjølve styrer i fellesskap utan eige styre, eller föreningsförvaltning, der ein samfällighetsförening tek over. Samfällighetsföreningen er, ifølgje samfällighetslagen 17 §, ei samanslutning som kan erverve rettar og ta på seg plikter, det vil seie ein eigen juridisk person, registrert hos Lantmäteriet i samfällighetsföreningsregistret, med eige styre, eigne vedtekter og årleg föreningsstämma. Det einaste formålet til foreininga er å forvalte den samfälligheten ho er oppretta for (18 §), og for gemensamhetsanläggningar av teknisk karakter, som vegar eller leidningar for bustadfastigheter, pliktar ho å setje av midlar til eit fond for vedlikehald og fornying (19 §).

Kvar deltakande fastighet får eit andelstal, ein brøk som avgjer både stemmevekt og kor stor del av kostnadene eigaren skal dekkje. Andelstalet blir fastsett av Lantmäteriet i sjølve förrättningsbeslutet og kan seinare endrast på to måtar: ved avtale mellom fastighetseigar og styret, registrert mot eit gebyr på 8 000 kr per anlegg pluss 1 000 kr per fastighet utover den første (anläggningslagen 43 §), eller, når förrättningen har gitt styret fullmakt til det, ved eige styrevedtak, registrert mot 4 500 kr per anlegg pluss 800 kr per fastighet utover den første (24 a §).

Dette er grunnen til at ein svensk bustadkjøpar så ofte arvar eit medlemskap utan å ha søkt om det: andelen i samfälligheten er ein eigenskap ved fastigheten, ikkje ved eigaren, og følgjer automatisk med ved overdraging. Det gjeld også omvendt: sel du fastigheten, følgjer ikkje andelen med seljaren vidare til nokon ny eigedom, han blir verande hos den fastigheten han alltid har vore knytt til.

Lova skil mellom typar samfällighet etter kva dei byggjer på: ein samfällighet kan følgje av sjølve fastighetsbildningslagen (delt grunn frå ei tidlegare fastighetsreglering), av anläggningslagen (ein gemensamhetsanläggning), eller unntaksvis av eldre rettar knytte til ein socken. Samfällighetslagen § 2 gjer det uttrykkeleg klart at lova berre gjeld så langt ho ikkje strir mot anna lovgiving, slik at ein samfällighet aldri overstyrer til dømes detaljplan-føresegner for arealet.

Den norske parallellen er realsameie og veglag, som begge byggjer på same idé om at eigedommen, ikkje personen, eig andelen. Skilnaden er formaliseringa: ein svensk samfällighetsförening er ein registrert juridisk person med eit andelstal fastsett av ei statleg styresmakt i eit bindande vedtak, medan eit norsk veglag sjeldan har tilsvarande registrering eller ein brøk fastsett av styresmaktene, og eit realsameie ofte lever utan noko organisert styre i det heile.

Frå Placepoint si ordbok: Samfällighet

Meir informasjon: Lantmäteriet: Samfällighet, äga och använda gemensamt, Riksdagen: Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, Riksdagen: Anläggningslag (1973:1149)

Engelsk: Joint property facility / property association (Swedish-specific: shared ownership or rights that attach to the properties themselves, managed by a registered legal person).

Vanlege spørsmål

Kva er ein samfällighet?

Noko fleire fastigheter eig eller har rett til i fellesskap, til dømes eit areal, ein veg eller eit anlegg. Retten følgjer fastigheten ved sal, ikkje eigaren.

Kva er skilnaden på ein samfällighet og ein gemensamhetsanläggning?

Samfällighet er den vide juridiske nemninga på delt eigarskap eller rett mellom fastigheter. Ein gemensamhetsanläggning er det konkrete anlegget, som ein veg eller ei leidning, oppretta for å tene fastighetene i fellesskap.

Kva er ein samfällighetsförening?

Foreininga som forvaltar ein samfällighet på vegner av dei deltakande fastighetene. Ho er ein registrert juridisk person med eige styre, eigne vedtekter og ein årleg föreningsstämma.

Kva er eit andelstal?

Brøken som avgjer kor mykje kvar fastighet betaler til samfälligheten og kva stemmevekt eigaren har. Han blir fastsett av Lantmäteriet i förrättningsbeslutet.

Kvifor arvar eg medlemskap i ein samfällighetsförening når eg kjøper bustad i Sverige?

Fordi andelen i samfälligheten er knytt til fastigheten, ikkje til den som eig han. Ved sal følgjer medlemskapet automatisk med til ny eigar.

Kva er den norske parallellen til ein samfällighet?

Realsameie og veglag. Skilnaden er at den svenske samfällighetsföreningen er ein registrert juridisk person med eit andelstal fastsett av ei statleg styresmakt, noko dei norske ordningane sjeldan har i same grad.