Seksjonering og reseksjonering

Seksjonering er den juridiske prosessen med å dele opp ein eigedom i eigarseksjonar som kan eigast, omsetjast og pantsetjast kvar for seg. Reseksjonering er den tilsvarande prosessen for å endre ei eksisterande seksjonsoppdeling, for eksempel når ein seksjon blir delt, slått saman med ein annan, eller når sameigeavtalene må oppdaterast etter ei ombygging. Begge prosessane er regulerte av eierseksjonsloven og er føresetnaden for dei fleste bustadformene i norske byar: leilegheiter i blokk, rekkjehus i sameige, og næringsseksjonar i kombinerte bygg.

Seksjoneringsprosessen krev ein formell søknad til kommunen etter eierseksjonsloven § 11 med plan- og snitteikningar som viser kva areal som skal vere eksklusive (brukseiningar) og kva som skal vere fellesareal, vedtekter for sameiget, og ei eigenerklæring om at vilkåra for seksjonering er oppfylte. Kommunen stadfestar at den fysiske utforminga av bygget tilfredsstiller krava i eierseksjonsloven til sjølvstendige brukseiningar: eigen inngang, eigen tilgang til tekniske anlegg, og ei avgrensing som er eintydig på teikning. Etter at vedtaket er gjort og seksjonane er tinglyste i grunnboka, oppstår sameiget automatisk som rettssubjekt, og dei tilhøyrande sameigevedtektene må stadfestast innan tre månader.

Reseksjonering blir brukt når den eksisterande oppdelinga ikkje lenger passar. Vanlege scenario er at ein stor næringsseksjon skal delast i fleire mindre, at to naboseksjonar i eit bustadsameige blir slåtte saman ved kjøp, eller at fellesareal blir omdisponert til eksklusiv bruk for éin seksjon (innglasing av terrasse, takleilegheit på fellestak). Også reseksjonering krev kommunal sakshandsaming og samtykke frå sameigemøtet med kvalifisert fleirtal. Når reseksjoneringa er fullført, må alle råka pantedokument og tinglyste rettar justerast slik at dei framleis har rett matrikkelreferanse.

For utviklarar og advokatar er seksjoneringsprosessen kritisk i prosjektøkonomien. Eit byggjesett som ikkje kan seksjonerast som planlagt (for eksempel fordi ei brukseining ikkje får godkjent eigen inngang eller ventilasjon) kan utløyse forseinkingar og dyrare ombygging. Reseksjonering blir også brukt som verktøy ved transformasjon: ein nedlagd næringsseksjon kan gjerast om til bustadseksjon (krev bruksendring), eller fleire små leilegheiter kan slåast saman til ei større. Tinglysingsavgifta ved reseksjonering er som regel lav sidan eigarskapet ikkje endrar seg, men samtykke frå sameigemøtet kan vere krevjande å oppnå dersom fleire seksjonseigarar er råka.

I Placepoint blir brukseiningar, matrikkelopplysningar, heimel og eigarseksjonar viste i eigedomspanelet når du analyserer eksisterande seksjonsoppdeling eller førebur ei reseksjoneringssak.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Seksjonering og reseksjonering

Meir informasjon: Lovdata: Eierseksjonsloven, Kartverket: Tinglysning.

Engelsk: Sectioning (and re-sectioning). The legal process of dividing a property into individually owned condominium-style sections (eierseksjoner), governed by the Norwegian Eierseksjonsloven of 2017.

Vanlege spørsmål

Kva er forskjellen på seksjonering og frådeling?

Seksjonering deler éi bygning eller éin eigedom i eigarseksjonar som kvar for seg kan seljast, men der tomta blir eigd i sameige. Frådeling deler éin matrikkelenhet i to sjølvstendige eigedommar med eigne grunnbokssider og fysisk grense.

Kva krav gjeld for seksjonering?

Kvar seksjon må vere ei avgrensa eining med eigen inngang og oppfylle krava i eierseksjonsloven til romfordeling, lyd og brann. Bustadseksjonar krev bustadformål i reguleringsplanen.

Kva er reseksjonering?

Endring av ei eksisterande seksjonering: samanslåing av seksjonar, deling av ein seksjon eller endring av fellesareal. Krev vedtak i sameigemøtet og ny tinglysing hos Kartverket.

Når er seksjonering ei strategisk avgjerd?

Ved nyutvikling avgjer seksjoneringsstrategien korleis salsmodellen blir. Når eit tidlegare næringsbygg blir transformert til bustad, må seksjoneringa gjerast før sal. Seksjonering blir også brukt for å skilje næringsdel frå bustaddel i kombinasjonsbygg.