Sekundærbustad

Sekundærbustad er Skatteetatens nemning på ein bustad du eig utan å bu der sjølv: utleigebustader, pendlarbustader og alle andre bustader utover primærbustaden din. Hytter og fritidsbustader blir ikkje rekna som sekundærbustad, men har eigen kategori (fritidsbustad). Klassifiseringa utløyser tre konsekvensar samtidig: høgare formuesverdi, skatteplikt på utleigeinntekt og skatteplikt på gevinst ved sal.

Formuesverdien av ein sekundærbustad blir etter skattelova § 4-10 sett til ein høg prosentsats av sjablongberekna marknadsverdi, mot ein låg sats for primærbustad. Dei konkrete satsane er politisk regulerte og blir oppdaterte jamleg av Stortinget. Gjeldande satsar finn du hos Skatteetaten. Marknadsverdien blir berekna likt for primær- og sekundærbustad (sjablong per postnummer og bustadtype, basert på prisstatistikk), men prosentsatsen som blir ganga ned er vesentleg høgare for sekundær. Resultatet er at ein sekundærbustad på 5 millionar kroner kan ha ein formuesverdi som er fleire gonger høgare enn same bustad hadde gitt som primærbustad. Med ein formuesskattesats på rundt 1 % er differansen reelle pengar kvart år.

Utleigeinntekt frå sekundærbustad er skattepliktig etter skattelova § 7-2 ("Utleieinntekt mv."), med frådrag for vedlikehald, forvaltningskostnader, forsikring, kommunale avgifter, eigedomsskatt og rentekostnader knytte til bustaden. Skattesatsen er allmenn inntektsskatt (22 % i 2026, men satsen endrar seg). Avskrivingar på sjølve bygget blir ikkje gitt for bustadbygg som er leigde ut til private. Dei gjeld berre næringsbygg. Underskot frå utleige kan trekkjast frå annan allmenn inntekt. Reglane skil seg dermed markert frå utleige av del av primærbustad, som er skattefritt opp til halvparten av bustaden.

Sal av sekundærbustad utløyser gevinstskatt etter skattelova § 9-3. Der primærbustad er skattefri ved oppfylt eigar- og butid, er sekundærbustad som hovudregel skattepliktig på heile gevinsten, berekna som salssum minus inngangsverdi (kjøpesum + dokumenterte påkostnader + omkostnader). Tap gir rett til frådrag. Den einaste måten å få gevinsten skattefri på er å bruke bustaden som primærbustad med oppfylt butid (minst eitt av dei to siste åra), noko som krev flytting med endring i folkeregisteret og reell bruk.

Praktiske fallgruver:

• Pendlarbustad. Ein bustad på arbeidsstaden som du oppheld deg i mykje av veka, men der du ikkje er folkeregistrert, blir rekna som sekundærbustad. Du får ikkje primærbustad-fordelane sjølv om du faktisk bur der mest.
• Foreldreutleige til barn. Bustad kjøpt til barnet i studietida er sekundærbustad for foreldra. Marknadsleige skal bereknast sjølv om reell leige er låg eller null, etter skattelova § 13-1 om interessefellesskap, som gir Skatteetaten heimel til å korrigere inntekta til marknadsnivå.
• Korttidsutleige. Airbnb-verksemd utover eit visst omfang og ei viss varigheit kan bli klassifisert som verksemd (næring) med høgare skattesats og meirverdiavgiftsplikt over 50 000 kr utleigeinntekt.
• Felleskostnader og fellesgjeld. Del av fellesgjeld i eit burettslag eller eigarseksjonssameige gir rett til frådrag på same måte som personleg bustadlån.

I Placepoint blir eigarforhold og brukseiningar viste i eigedomspanelet, og leigetakarar registrerte via Brønnøysundregistrene på næringseiningar, slik at du kan kartleggje utleigeverksemd i ein portefølje. For investorar som kjøper sekundærbustad som plassering er yield, NOI og forventa marknadsverdi sentrale parametrar å analysere saman.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Sekundærbustad

Meir informasjon: Skatteetaten: Bustad og eigedom, Lovdata: Skattelova § 4-10, Lovdata: Skattelova § 7-2, Lovdata: Skattelova § 9-3

Engelsk: Secondary dwelling (vs primary residence, for Norwegian tax purposes).

Vanlege spørsmål

Kva er ein sekundærbustad?

Kvar bustad du eig utan å bu der sjølv, utover primærbustaden din. Utleigebustader og pendlarbustader er typiske eksempel. Hytter blir rekna som fritidsbustad, ikkje sekundærbustad.

Kor mykje høgare er formuesverdien?

Vesentleg høgare enn for primærbustad: ein sekundærbustad blir sett til ein høg prosentdel av sjablongberekna marknadsverdi, mens primærbustad blir sett til ein låg. Gjeldande prosentsatsar blir publiserte av Skatteetaten.

Er utleigeinntekt frå sekundærbustad skattepliktig?

Ja, etter skattelova § 7-2. Du får frådrag for vedlikehald, forsikring, kommunale avgifter og rentekostnader. Avskrivingar på sjølve bygget blir ikkje gitt for bustadutleige til private.

Skattar eg på gevinst ved sal av sekundærbustad?

Ja. Heile gevinsten er skattepliktig som allmenn inntekt. Tap gir rett til frådrag. Berre ved å gjere bustaden til primærbustad med oppfylt butid kan gevinsten bli skattefri.

Korleis finn eg utleigeverksemd i Placepoint?

Eigedomspanelet viser eigarforhold per matrikkelenhet, og brukseiningar med kopling til registrerte leigetakarar via Brønnøysundregistrene (BRREG). For bustadutleige til private er informasjonen meir avgrensa enn for næringsleige.