Sekundærrom (S-rom)
Sekundærrom, ofte forkorta S-rom, er rom i ein bustad som ikkje blir rekna som opphaldsrom: bod, teknisk rom, vaskerom utan dusj, og garasje plassert internt i bustaden. Saman med primærrom (P-rom) utgjorde sekundærrom det innvendige bruksarealet BRA-i etter den gamle NS 3940-versjonen, og du støyter framleis på omgrepet i prospekt, takstar og verdivurderingar.
Skiljet mellom P-rom og S-rom kom inn i NS 3940 i 2007/2008 som ei funksjonsoppdeling av det innvendige arealet i bustaden. Tanken var enkel: kjøpar og seljar skulle sjå kor mykje av arealet som var leveleg opphaldsareal, og kor mykje som var bod og teknisk. P-rom dekkjer stove, kjøkken, soverom, bad, gang, kontor og liknande; S-rom dekkjer det som er att innanfor bueininga av lager- og servicekarakter. Eit målbart rom (fri høgd minst 1,9 m, breidd minst 0,6 m) som korkje er fast bod eller teknisk rom og som har normal innreiingsstandard, blir rekna som P-rom. Eit målbart rom utan eigna tilkomst, isolasjon eller innreiing blir S-rom.
NS 3940 blei revidert på nytt i 2023, med verknad for nye bustadprospekt frå 2024. Den nye versjonen fasar i praksis ut P-rom/S-rom-skiljet til fordel for BRA-i, BRA-e og BRA-b som hovudkategoriar. Du finn derfor at:
- Prospekt frå etter 2024 oppgir BRA-i som hovudflata, gjerne utan å bryte henne ned i P-rom og S-rom.
- Prospekt frå perioden 2008-2023 oppgir både P-rom og S-rom som funksjonsoppdeling av BRA-i.
- Tilstandsrapportar etter NS 3600 bruker framleis skiljet i dokumentasjonen sin, fordi takstbransjen og forsikringsbransjen ikkje har henta seg inn på den nye standarden enno.
I praksis betyr dette at ein bustad der prospektet frå 2018 oppgav "BRA-i 95 m² (P-rom 80, S-rom 15)" i 2026 blir oppgitt som "BRA-i 95 m²", med same målte areal. Det er skildringa som har endra seg, ikkje arealet. For primærbustad-vurdering hos Skatteetaten er det framleis P-rom (eller BRA, avhengig av bustadtype og tilhøyrande arealberekning) som ligg til grunn for sjablong-formuesverdien. Eldre BOA-mål dekte berre P-rom-delen.
Praktiske konsekvensar for kjøpar og seljar:
- Eit høgt S-rom-tal i eit eldre prospekt indikerer mykje bod, teknisk rom eller intern garasje. Det er ikkje eit bruksareal du "lever i" og bør ikkje prisast som P-rom.
- Endring av eit rom frå S-rom til P-rom (typisk: bod blir gjord om til soverom) kan utløyse byggesøknad etter TEK17 dersom det reduserer den samla opphaldsstandarden i bustaden, men handlar oftast om vindauge, høgd, ventilasjon og rømingsveg.
- Feilklassifisering kan gi grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-8 dersom eit rom er oppgitt som P-rom i prospektet utan å oppfylle vilkåra.
I Placepoint blir samla BRA per brukseining vist i bygningspanelet, henta frå matrikkelen. Den interne fordelinga mellom P-rom og S-rom blir ikkje registrert der; den finn du i prospektet eller tilstandsrapporten for den enkelte bustaden.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Bygningspanel:
Frå ordboka til Placepoint: Sekundærrom (S-rom)
Meir informasjon: Standard Norge: NS 3940, DiBK: TEK17 § 5-4, Lovdata: Avhendingsloven § 3-8
Engelsk: Secondary rooms (S-rom, per NS 3940).
Vanlege spørsmål
Kva er sekundærrom (S-rom)?
S-rom er rom i ein bustad som ikkje blir rekna som opphaldsrom: bod, teknisk rom, vaskerom utan dusj og intern garasje. Saman med P-rom utgjorde det innvendig bruksareal BRA-i etter NS 3940.
Kva skil P-rom frå S-rom?
P-rom er opphaldsrom (stove, kjøkken, soverom, bad, kontor) med normal innreiing. S-rom er det øvrige bruksarealet innanfor bueininga av lager- eller servicekarakter.
Blir P-rom og S-rom framleis brukte i 2026?
Skiljet er fasa ut i NS 3940:2023 til fordel for BRA-i, BRA-e og BRA-b. Tilstandsrapportar og eldre prospekt bruker det framleis. Skatteetaten bruker P-rom for formuesverdi der dette er relevant.
Svarar P-rom til det vi før kalla bustadareal (BOA)?
Tilnærma, ja. BOA dekte primærdelen åleine og er nærast synonymt med P-rom for dei fleste bustader.
Kan eg gjere om ei S-rom-bod til soverom sjølv?
Ofte ikkje utan byggesøknad. Soverom etter TEK17 må oppfylle krav til lys, ventilasjon, takhøgd og rømingsveg. Sjekk konkret med kommunen før du sel eller leiger ut rommet som soverom.