Selskapssal

Selskapssal er ein transaksjonsform der eigarane av eit eigedomsselskap sel aksjane i selskapet i staden for å selje eigedommen direkte. Bygget skiftar eigar ved at kjøparen tek over SPV-en (single-purpose vehicle) som er heimelshavar, mens heimelen i grunnboka står uendra. Strukturen er etablert standard for næringseigedom i Noreg og blir brukt i 80-90 % av sala av kontor, lager og handelsbygg over 100 mill. kr.

Hovudmotivasjonen er skattemessig: eit selskapssal utløyser ikkje dokumentavgift på 2,5 % av verdien til eigedommen, slik eit tradisjonelt sal gjer. På ein eigedom verdsett til 500 mill. kr er skilnaden 12,5 mill. kr. I tillegg får seljaren ofte fritak for gevinstskattlegging via fritaksmetoden når aksjar i eit eigedomsselskap blir selde frå eit morselskap eller ei holdingstruktur. Kjøparen tek derimot over ein "latent skatt": den skattemessige inngangsverdien til eigedommen blir lågare enn den reelle kjøpesummen, og framtidig avskrivingsgrunnlag og gevinstskattlegging aukar tilsvarande.

I praksis blir dette kompensert via ein latent skattekredittrabatt, kjøparen får eit avslag på kjøpesummen for noverdien av den framtidige skattekostnaden, typisk 6-10 % avhengig av eigedomstype, attståande avskrivingstid og rentenivå. Forhandlinga om denne rabatten er ein kjernekomponent i ein norsk eigedomstransaksjon, og meklarhus + advokatkontor leverer jamlege bransjenotat om kva "marknadsmessig" latent skattefrådrag er på eit gitt tidspunkt.

Eit selskapssal krev meir omfattande due diligence enn eit innmatssal fordi kjøparen tek over alt selskapet eig og skuldar: ikkje berre bygget, men også historiske mellomverande, eldre skattetvistar, miljøforpliktingar og alle kontraktsforpliktingar selskapet har inngått. Standardforma er ein aksjekjøpsavtale (share purchase agreement, SPA) som strukturerer overdraginga og inneheld garantiar, særskilde indemnitetar (typisk for skatt, miljø og leigeinntekter) og ein mekanisme for justering av kjøpesummen mot endeleg rekneskap (closing accounts).

Når fleire eigedommar er pakka i same SPV, krev salet ofte ei omstrukturering i forkant: fisjon av enkelte bygg, sletting av eldre konsernkontomellomverande, dokumentasjon av historiske miljøforhold. Norske advokatkontor og store meklarhus har faste malar for dette, og bransjen ventar at strukturen er rydda før salsdokumentasjonen blir sendt ut.

I Placepoint kan du samanhalde heimelshavar, eigar og selskapsstruktur og matrikkelopplysningar når du førebur ein transaksjon og verifiserer at SPV-en berre inneheld den planlagde eigedommen.

Slik blir datasettet vist i kartet

Datasettet er ein del av kartlaget Eigedom som Matrikkelen - eigedomskart:

Frå Placepoints ordbok: Selskapssal

Meir informasjon: Skatteetaten: bedrift og skatt, Lovdata: Skatteloven § 2-38

Engelsk: Share deal.

Vanlege spørsmål

Kvifor vel ein selskapssal framfor innmatssal?

Hovudgrunnen er innsparing på dokumentavgift (2,5 % av eigedomsverdien) og det potensielle fritaket seljaren har for gevinstskattlegging via fritaksmetoden. På eit bygg på 500 mill. kr er innsparinga på dokumentavgift åleine 12,5 mill. kr, eit nivå som rettferdiggjer den ekstra transaksjonskompleksiteten.

Kva er latent skatt, og korleis blir den handtert i forhandlingane?

Kjøparen tek over den historiske skattemessige inngangsverdien til selskapet, som typisk er lågare enn dagens marknadsverdi. Differansen skaper ei framtidig skatteforplikting når kjøparen seinare sel eller avskriv bygget. Kjøparen krev derfor eit frådrag i kjøpesummen, ein latent skattekredittrabatt, som svarar til noverdien av denne framtidige kostnaden, typisk 6-10 %.

Kva risikoar tek kjøparen over i eit selskapssal?

Alt selskapet eig og skuldar følgjer med: historiske mellomverande, eldre skattetvistar, miljørisiko, gjeldande leigeavtalar, eldre forsikringsforhold. Kjøparen sikrar seg via garantiar, indemnitetar og ei grundigare due diligence enn ved innmatssal.

Når er selskapssal ikkje aktuelt?

Når SPV-en inneheld fleire bygg som kjøparen ikkje vil ha, når historiske forpliktingar i selskapet er for omfattande eller usikre, eller når transaksjonen er liten nok til at innsparinga på dokumentavgifta ikkje veg opp for den juridiske kompleksiteten. For mindre bustad- eller småhandelsobjekt er innmatssal ofte enklare.