Sjølveigar

Sjølveigar er den eigarforma der du har direkte tinglyst heimel til bustaden eller eigedomen i grunnboken. Du eig altså sjølve eigedomen som realfast eigedom, ikkje ein del i eit lag eller eit selskap som indirekte gjev deg burett. Det er den vanlegaste eigarforma for einebustader, tomannsbustader, næringseigedom og ein stor del av leilegheitsmarknaden (sjølveigarleilegheiter er organiserte som eigarseksjonar).

Som sjølveigar har du sjølvstendig grunnbokheimel. Det tyder at du kan selje, pantsetje eller på annan måte disponere over eigedomen utan samtykke frå eit lag eller selskap, så lenge eigedomen ikkje er belasta med urådigheit, forkjøpsrett eller andre heftelsar som hindrar det. Pant blir teke direkte i eigedomen din og tinglyst på grunnboksbladet ditt. Eigarforma gjev maksimal handlefridom og er det bankar, takstmenn og kjøparar oppfattar som den mest oversiktlege forma, og ho blir typisk prisa noko høgare per kvadratmeter enn tilsvarande burettslag.

For leilegheiter blir sjølveigarforma normalt realisert som eigarseksjon. Bygningen er framleis felles eigd (sameige), men kvar seksjon er rettsleg sjølvstendig: du har eksklusiv bruksrett til leilegheita di og din sameigebrøk av fellesareala, alt regulert av eierseksjonsloven. Heimelsoverføringa blir tinglyst i grunnboken på same måte som for ein einebustad, og du får fullt eigardokument (skøyte). Felleskostnader, vedlikehald og styre fungerer parallelt med eit burettslag, men eigarstrukturen er den fundamentale skilnaden.

Den praktisk viktigaste konsekvensen ved kjøp av sjølveigarbustad er dokumentavgifta: 2,5 % av salssummen ved overføring av heimel til fast eigedom, betalt av kjøpar, jf. dokumentavgiftslova og forvalta av Skatteetaten. Dokumentavgifta gjeld ikkje ved overføring av del i burettslag eller aksjeleilegheit, berre ved sjølveige. Ved arv og gåve til ektefelle er det fritak. I tillegg blir det betalt tinglysingsgebyr på skøytet og pantedokumentet.

Sjølveigar får eigedomsskatt skriven ut direkte frå kommunen der han er innført, basert på matrikkelen og kommunale takstar eller formuesverdiar. Formuesverdi for primærbustad blir sett lågare enn for sekundærbustad, og er ein del av personleg formuesgrunnlag. Vedlikehald, oppgradering og bygningsmessige endringar er sjølveigaren sitt eige ansvar; for eigarseksjon gjeld felles ansvar for fellesareal og bygningsskal, medan innvendig oppussing av sjølve seksjonen er saka til den enkelte seksjonseigaren. Sjølveigarforma opnar òg for utleige utan styresamtykke (med unntak for eigarseksjon der meir enn éin samanhengande utleigeperiode kan regulerast etter eierseksjonsloven).

Ved finansiering blir sjølveigar oppfatta som lågare risiko av bankane enn burettslag og særleg aksjeleilegheit, sidan pant i fast eigedom har sterkare rettsvern og enklare realisasjon ved mishald. Det gjev typisk noko lågare lånerente og betre belåningsgrad. Forsikring blir teikna individuelt for sjølveigar (med unntak for fellesareal i eigarseksjonssameige), og premien følgjer bygningsverdi og risikoeksponering.

I Placepoint blir sjølveigarar identifiserte som heimelshavarar i eigedomspanelet basert på grunnboken, og du ser samtidig matrikkelopplysningar, heftelsar, takst og formuesverdi som heng saman med eigarforma.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Sjølveigar

Meir informasjon: Kartverket: Hjemmel og hjemmelsoverføring, Skatteetaten: Dokumentavgift, Store norske leksikon: selveier

Engelsk: Freehold owner (fee-simple ownership of real property).

Vanlege spørsmål

Kva tyder sjølveigar?

Sjølveigar er den eigarforma der du har direkte tinglyst heimel til eigedomen i grunnboken. Du eig eigedomen som realfast eigedom, ikkje ein del i eit lag eller selskap.

Kva er skilnaden på sjølveigar og burettslag?

Sjølveigar eig eigedomen direkte med tinglyst heimel; dei som har del i burettslag, eig ein del i eit samvirkeføretak og har burett til bustaden. Sjølveigar kan selje og pantsetje fritt, betaler dokumentavgift ved kjøp, og kan ha eigedomsskatt direkte.

Er ei sjølveigarleilegheit det same som ein eigarseksjon?

I praksis ja. Ei sjølveigarleilegheit er nesten alltid organisert som ein eigarseksjon etter eierseksjonsloven. Du har eigen tinglyst heimel til seksjonen, og fellesareal blir eigd som sameige mellom seksjonseigarane.

Må eg betale dokumentavgift som sjølveigar?

Ved kjøp av sjølveigarbustad betaler kjøparen 2,5 % dokumentavgift av salssummen, pluss tinglysingsgebyr. Avgifta gjeld ikkje ved overføring av del i burettslag eller aksjeleilegheit.

Kan eg leige ut ein sjølveigarbustad fritt?

Som hovudregel ja. Sjølveigar står fritt til å leige ut utan styresamtykke. For eigarseksjonar kan vedtektene regulere korttidsutleige utover det eierseksjonsloven set som grense, særleg for utleige ut over 90 døgn.