Servitutt

Ein servitutt er ein avgrensa rett til å bruke ein annan sin eigedom på ein bestemt måte, eller til å hindre eigaren i å bruke sin eigen eigedom på bestemte måtar. Vegrett over tunet til nabo, leidningsrett for fjernvarmen til kommunen, beiterett i utmark, byggjeforbod i strandsona, alt dette er servituttar. Til forskjell frå full eigedomsrett er ein servitutt alltid avgrensa i innhald, omfang eller varigheit, og han følgjer eigedomen (ikkje eigaren) ved overdraging. Servituttar er ein av dei viktigaste typane hefte på fast eigedom, og er heimla i servituttlova frå 1968.

Servituttar blir tradisjonelt delte i to grupper:

• Positive servituttar gir innehavaren rett til å gjere noko på den belasta eigedomen. Eksempel er vegrett, leidningsrett for vatn, avlaup, straum eller fjernvarme, beiterett, hogstrett, fiskerett, brønnrett og parkeringsrett.
• Negative servituttar forbyr eigaren å gjere bestemte handlingar på sin eigen eigedom. Klassiske eksempel er byggjeforbod, høgdeavgrensingar, forbod mot næringsverksemd i eit bustadstrok, og forbod mot planting som hindrar utsikt.

Servituttar kan oppstå på fleire måtar: ved avtale (som blir tinglyst i grunnboken), ved hevd (typisk 20 års samanhengande bruk i god tru etter hevdslova), ved alders tids bruk, ved ekspropriasjon, eller ved jordskifte. Servituttar som er knytte til ein bestemt person, blir kalla personlege servituttar. Servituttar som høyrer til ein herskande eigedom, blir kalla reelle servituttar (eller heftande rettar) og følgjer den herskande eigedomen ved sal.

For å få rettsvern overfor godtruande tredjemann må ein avtaleservitutt tinglysast i grunnboken. Etter tinglysingslova § 20 tek ein tinglyst rett rangen framfor samtidige eller yngre uregistrerte rettar. § 21 avgrensar dette: er ervervaren kjend med den eldre uregistrerte retten, går den eldre retten framfor. Samla tyder dette at ein utinglyst servitutt kan tape rangen mot ein godtruande ervervar som tinglyser sin rett utan kjennskap til servitutten. Servituttar som er stifta ved hevd, har eit særskilt vern: dei står seg utan tinglysing så lenge dei er synlege eller på annan måte kjende.

Servituttlova inneheld også reglar om endring og avvikling. Etter § 5 kan ein servitutt omskipast (endrast i plassering, utforming eller innhald) dersom den andre parten blir sikra ei like god ordning. § 7 gir heimel for avskiping: ein servitutt som klart er til meir skade enn gagn for den hefta eigedomen, kan slettast mot erstatning til rettshavaren, typisk ein gammal vegrett eller bruksrett som har mist praktisk tyding.

For utviklarar og analytikarar er servituttar ein kritisk del av due diligence. Ein negativ servitutt som forbyr næringsverksemd eller set høgdeavgrensing, kan stoppe eit prosjekt heilt, og ein positiv servitutt som gir nabo vegrett over tomta, kan tvinge fram ei uønskt plassering av nybygg. Negative servituttar på utviklingstomter er ein gjengangar i tvistar, og resultatet kan vere alt frå prosjektstans til reforhandling med servitutthavaren mot vederlag.

I Placepoint blir tinglyste servituttar viste som hefte i eigedomspanelet, med tinglysingsdato, dagboknummer, type og tekst. Detaljane i sjølve servituttdokumentet blir henta ved bestilling frå Kartverket.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoints ordbok: Servitutt

Meir informasjon: Lovdata: Servituttlova, Lovdata: Hevdslova, Kartverket: Servituttar

Engelsk: Easement / servitude (registered right burdening real property).

Vanlege spørsmål

Kva er ein servitutt?

Ein servitutt er ein avgrensa rett til å bruke ein annan sin eigedom (positiv servitutt) eller til å hindre eigaren i bestemte handlingar på sin eigen eigedom (negativ servitutt). Servitutten følgjer eigedomen ved sal.

Kvar finn eg servituttar på ein eigedom?

Tinglyste servituttar går fram av grunnboken hos Kartverket og kan slåast opp på seeiendom.kartverket.no. Ein full grunnboksutskrift viser alle aktive hefte. Utinglyste servituttar (typisk frå hevd) krev lokal undersøking.

Korleis blir ein servitutt sletta?

Ein servitutt blir sletta ved tinglysing av sletteerklæring frå rettshavaren, eller ved forelding. Servituttar som har blitt urimeleg tyngjande, kan også omskipast etter servituttlova § 5 eller avskipast mot erstatning etter § 7.

Kva er skilnaden på ein positiv og negativ servitutt?

Ein positiv servitutt gir rett til å bruke eigedomen (vegrett, leidningsrett). Ein negativ servitutt forbyr eigaren å gjere bestemte handlingar (byggjeforbod, høgdeavgrensing). Begge er bindande for seinare eigarar når dei er tinglyste.

Kan ein servitutt oppstå utan avtale?

Ja, ein servitutt kan oppstå ved hevd (typisk 20 års samanhengande bruk i god tru), ved alders tids bruk, ved ekspropriasjon eller gjennom jordskifte. Hevdservituttar har vern sjølv utan tinglysing så lenge dei er synlege eller kjende.