Sikringsobligasjon

Ein sikringsobligasjon er eit pantedokument som eigedomsmeklaren tinglyser på eigedomen ved eit sal, for å sikre at det økonomiske oppgjeret mellom kjøpar og seljar blir gjennomført trygt. Han gjev oppgjersføretaket til meklaren ein panterett i eigedomen og inneheld ei urådigheitserklæring som hindrar seljaren i å selje, leige ut eller pantsetje eigedomen på nytt mens handelen går føre seg.

Dokumentet består av to delar. Den eine er eit pantedokument med prioritet i eigedomen, vanlegvis utferda på eit beløp som ligg over kjøpesummen for å gje rom for renter og omkostningar. Den andre er urådigheitserklæringa, der heimelshavaren gjev frå seg retten til å råde rettsleg over eigedomen utan samtykke frå meklarføretaket. Panthavar er oppgjersføretaket til meklaren, men interessa som skal vernast er først og fremst kjøparen sin. Sikringsobligasjonen blir tinglyst tidleg i salsprosessen, før kjøpesummen blir utbetalt.

Bakgrunnen er kravet i eigedomsmeklingslova § 6-10 tredje ledd: ein meklar som står for oppgjeret skal sørgje for at kjøparen har fått rettsvern for ervervet sitt før kjøpesummen blir disponert på vegner av seljaren. Sikringsobligasjonen er standardverktøyet i bransjen for å oppfylle dette. Utan han risikerer kjøparen å betale utan å vere sikra heimel, eller å oppdage at seljaren har stifta nye heftelsar i mellomtida.

Urådigheitserklæringa sperrar grunnboken for nye frivillige disposisjonar frå seljaren: Kartverket nektar å tinglyse eit nytt sal eller pantedokument på eigedomen så lenge sperra ligg der, med mindre meklarføretaket samtykkjer. Slik held meklaren kontroll over prioritetsrekkjefølgja fram til oppgjeret er fullført. Sikringsobligasjonen etablerer dermed eit sikringspant: ein panterett som sikrar eit krav i staden for å yte kreditt.

Sikringsobligasjon blir brukt i tilnærma alle ordinære sal som blir gjorde opp av ein meklar, og Finanstilsynet fører tilsyn med at meklarføretaka følgjer reglane om oppgjer og handtering av klientmidlar. Går seljaren konkurs etter at kjøpesummen er innbetalt, men før kjøparen har fått tinglyst skøyte, gjev den tinglyste panteretten kjøparen ein sikra posisjon i grunnboken framfor dei andre kreditorane til seljaren. Det same verktøyet blir brukt ved overdraging gjennom skallselskap eller med blankoskøyte, der den reelle eigaren manglar tinglyst heimel og treng ei mellomliggjande sikring.

Når kjøparen har fått skøytet tinglyst og oppgjeret er gjennomført, slettar meklarføretaket sikringsobligasjonen frå grunnboken. Han er altså mellombels, til forskjell frå eit pantedokument for eit banklån, som blir ståande til lånet er nedbetalt og sletta. Ved pro-contra-oppgjer og andre justeringar mellom partane gjev sikringsobligasjonen meklaren eit handfast grunnlag for å halde tilbake midlar til alt er gjort opp.

I Placepoint blir ein tinglyst sikringsobligasjon vist saman med andre heftelsar i eigedomspanelet, så du ser panthavar, beløp og urådigheitssperre utan å bestille panteattest for kvart oppslag.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Sikringsobligasjon

Meir informasjon: Lovdata: Eigedomsmeklingslova § 6-10, Kartverket: Pantsette eiendom, Finanstilsynet

Engelsk: Security mortgage deed registered by the estate agent during a Norwegian property sale, including a non-disposal declaration (Norwegian-specific).

Vanlege spørsmål

Kva er ein sikringsobligasjon?

Ein sikringsobligasjon er eit pantedokument med urådigheitserklæring som eigedomsmeklaren tinglyser på eigedomen under eit sal. Han sikrar at oppgjeret mellom kjøpar og seljar blir gjennomført trygt, med oppgjersføretaket til meklaren som panthavar.

Kvifor tinglyser meklaren ein sikringsobligasjon?

Etter eigedomsmeklingslova § 6-10 tredje ledd skal meklaren sørgje for at kjøparen har fått rettsvern før kjøpesummen blir utbetalt til seljaren. Sikringsobligasjonen gjev meklaren kontroll over grunnboken i mellomperioden og vernar kjøparen.

Kva er forskjellen på ein sikringsobligasjon og eit vanleg pantedokument?

Eit vanleg pantedokument sikrar eit banklån og blir ståande til lånet er nedbetalt. Ein sikringsobligasjon sikrar sjølve handelen og blir sletta når oppgjeret er gjennomført. Begge etablerer ein panterett, men formålet og levetida er forskjellige.

Kva er ei urådigheitserklæring?

Ei urådigheitserklæring er ei sperre der heimelshavaren gjev frå seg retten til å selje, leige ut eller pantsetje eigedomen utan samtykke frå meklarføretaket. Kartverket nektar å tinglyse nye disposisjonar så lenge sperra ligg i grunnboken.

Når blir sikringsobligasjonen sletta?

Når kjøparen har fått skøytet tinglyst og oppgjeret er fullført, slettar meklarføretaket sikringsobligasjonen. Han er mellombels og skal ikkje bli liggjande som ei varig heftelse etter salet.