SPV (Special Purpose Vehicle)
Eit SPV (Special Purpose Vehicle) er eit selskap som blir oppretta for å eige og finansiere éin einskild eigedom eller eit avgrensa prosjekt, isolert frå anna verksemd i konsernet. Strukturen er standard i norsk og internasjonal næringseigedom, og blir brukt både for enkeltbygg, heile porteføljar og utviklingsprosjekt. SPV-et eig bygget; konsernet eig SPV-et. Når eigedommen blir seld, blir som regel sjølve SPV-aksjane selde i staden for sjølve eigedommen, ein aksjehandel ("share deal").
Den primære motivasjonen er risikoisolasjon. Dersom SPV-et tek opp eit eigedomslån for å finansiere bygget, er sikkerheita til kreditorane avgrensa til eigedelane i SPV-et. Eit eventuelt mishald rammar ikkje morselskapet eller andre eigedommar i konsernet (føresett at det ikkje er gitt garantiar). Dette gjer strukturen attraktiv for både eigedomsfond, institusjonelle investorar og utviklarar som vil halde prosjektrisiko utanfor balansen til morselskapet. Bankane prisar denne risikoen ved å byggje inn covenants direkte på SPV-nivå: typisk belåningsgrad, gjeldsbeteningsgrad og krav til leigetakarportefølje.
Skattemessig har SPV-strukturen fleire fordelar. Aksjekjøp utløyser normalt ikkje dokumentavgift (som elles er 2,5 % av kjøpesummen ved direkte eigedomsoverdraging), noko som gir ei monaleg innsparing på større transaksjonar. Latente skatteposisjonar i SPV-et (avskrivingsgrunnlag, gevinstposisjonar, framførbart underskot) kan brukast av kjøparen dersom dei er solide nok. Til gjengjeld må kjøparen overta heile historikken til SPV-et, inkludert eventuelle skjulte plikter, garantiar og garantitvistar som ikkje har vore synlege i due diligence. Profesjonelle aktørar forhandlar difor inn forsikringsdekningar ("R&W insurance") som dekkjer uventa krav etter closing.
For ein kjøpar er ein aksjehandel meir kompleks enn ein eigedomshandel. Due diligence må dekkje både eigedommen og selskapet: rekneskap, skatteposisjon, kontraktar, tilsette, tvistar, kapitalkrav, og samsvar med aksjelova. Aksjekjøpsavtalen er typisk lengre og meir detaljert enn ein eigedomskjøpsavtale, og inneheld strengare garantiar ("warranties") om tilstanden til selskapet. Norske eigedomsfond bruker SPV-strukturen i nesten alle transaksjonar over 30-50 mill. kr, og institusjonelle investorar som pensjonskasser krev det ofte som føresetnad for kjøp.
I Placepoint kan du følgje SPV-ar via heimelshavar, eigarforhold og selskapsstruktur og aksjonærdata i eigedomspanelet, slik at eit kontorbygg som er eigd via eit SPV automatisk blir knytt til totalporteføljen til morselskapet.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoint si ordbok: SPV (Special Purpose Vehicle)
Meir informasjon: Skatteetaten: eigedomsselskap.
Engelsk: Special Purpose Vehicle (SPV). A single-asset company set up to hold and finance one property or project, isolating risk and enabling indirect (share-deal) transactions instead of direct property sales.
Vanlege spørsmål
Kvifor strukturerer ein eigedom i SPV?
Risikoisolering, transaksjonsfleksibilitet og skattemessige fordelar. Sal av SPV-aksjar kan gå under fritaksmetoden og utløyser normalt ikkje skatt på gevinst for selskap, medan direkte eigedomssal utløyser gevinstskatt i driftsselskapet. Fritaksmetoden gjeld ikkje utan vilkår: aksjar i selskap som er heimehøyrande i lågskatteland utanfor EØS eller utan reell økonomisk aktivitet er unntekne. SPV-strukturen er nær-universell i norsk næringseigedom.
Kva er skilnaden på asset-deal og share-deal?
Asset-deal = direkte sal av eigedommen. Share-deal = sal av aksjane i SPV-en som eig eigedommen. Share-deal er normalen for institusjonelle handlar; kjøpar overtek selskapet med alle latente skatteposisjonar og eventuelle eldre plikter.
Kva fallgruver finst i ein share-deal?
Skjulte plikter i SPV-en: gamle pantsetjingar, garantiar, ufakturerte krav, skatte- og momsposisjonar. Juridisk due diligence må sjekke alle årsrekneskap, skattemeldingar og styreprotokollar frå etablering til closing.
Korleis blir SPV handtert i Placepoint?
Eigedomspanelet viser eigarkjede og selskapsstruktur for kvar matrikkelenhet og kan brukast til å identifisere SPV-ar på tvers av eit porteføljekjøp. Latent skatt og kontantstraum blir deretter rekna ut eksternt i reknemodellen.