Tilstandsgrad
Tilstandsgrad, ofte forkorta TG, er karakteren ein bygningssakkunnig set på kvar enkelt bygningsdel for å vise kor mykje han avvik frå forventa tilstand. Skalaen går frå TG0 til TG3, og det er desse tala ein kjøpar først ser etter når ein tilstandsrapport skal lesast raskt. Tilstandsgraden seier ikkje noko om kva ei utbetring kostar, berre kor stort avviket er.
Skalaen er definert slik:
- TG0: ingen avvik. Bygningsdelen er som ny eller tilnærma ny.
- TG1: mindre avvik, normal slitasje, ikkje behov for tiltak no.
- TG2: vesentleg avvik som bør følgjast opp eller utbetrast.
- TG3: stort eller alvorleg avvik som bør utbetrast straks.
- TGiU: ikkje undersøkt, brukt når den sakkunnige ikkje fekk vurdert delen utan inngrep.
Sjølve karaktersystemet kjem frå Norsk Standard NS 3424 for teknisk tilstandsanalyse av byggverk, som ved sida av tilstandsgraden også opererer med ein konsekvensgrad (KG0 til KG3) for å skildre følgjene av avviket. Ved bolighandel er det den boligretta standarden NS 3600 som gjeld, supplert av forskrift til avhendingslova som sidan 2022 bestemmer kva bygningsdelar som minst må vurderast og graderast. Tilstandsgraden blir sett per bygningsdel, ikkje for bustaden samla: eit bad kan ha TG3 mens resten av bustaden har TG0 eller TG1.
Det er TG2 og TG3 som har kommersiell betydning. Eit avvik som tydeleg går fram med tilstandsgrad i rapporten, kan kjøpar som hovudregel ikkje seinare gjere gjeldande som skjult mangel etter kunnskapsregelen i avhendingslova § 3-10, samtidig som "som den er"-forbehaldet ikkje lenger gjeld i forbrukarkjøp etter § 3-9. Ein TG2- eller TG3-merknad både flyttar risiko over på kjøpar for nettopp det punktet og gir grunnlag for prisforhandling. Derfor les meklarar og takstmenn rapporten nedanfrå: dei tel TG2 og TG3 først.
Tilstandsgrad må ikkje forvekslast med verdien i ein e-takst eller verdivurdering, som anslår marknadspris og bruker BRA som hovudmål. Tilstandsgraden skildrar den fysiske standen, ikkje prisen. For næringseigedom blir NS 3424 brukt direkte, gjerne på eit høgare analysenivå med risikovurdering, som del av ein teknisk due diligence framfor ein forbrukarretta tilstandsrapport eller boligsalsrapport.
I Placepoint blir arealtal og bygningsdata frå matrikkelen viste i eigedomspanelet og bygningspanelet. Tilstandsgradene blir henta frå sjølve tilstandsrapporten, som blir innhenta frå meklar eller seljar.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoints ordbok: Tilstandsgrad
Meir informasjon: Standard Norge: NS 3424, Standard Norge: NS 3600, Lovdata: Forskrift til avhendingslova
Engelsk: Condition grade (TG, per Norwegian Standard NS 3424 / NS 3600).
Vanlege spørsmål
Kva er tilstandsgrad?
Tilstandsgrad (TG) er ein karakter frå TG0 til TG3 som ein bygningssakkunnig set på kvar bygningsdel i ein tilstandsrapport. Han viser kor mykje delen avvik frå forventa tilstand, ikkje kva ei utbetring kostar.
Kva betyr TG0, TG1, TG2 og TG3?
TG0 betyr ingen avvik, TG1 mindre avvik utan behov for tiltak, TG2 vesentleg avvik som bør følgjast opp, og TG3 stort eller alvorleg avvik som bør utbetrast straks. TGiU betyr at delen ikkje blei undersøkt.
Kvifor er TG2 og TG3 viktige ved bustadkjøp?
Avvik som går tydeleg fram av rapporten kan kjøpar som regel ikkje seinare gjere gjeldande som skjult mangel etter avhendingslova § 3-10. Ein TG2- eller TG3-merknad gir grunnlag for prisforhandling og flyttar samtidig risiko over på kjøpar for det aktuelle punktet.
Kva er forskjellen på tilstandsgrad og konsekvensgrad?
Tilstandsgrad skildrar kor stort avviket er, mens konsekvensgrad (KG) i NS 3424 skildrar følgjene av avviket. Ein liten skade på eit kritisk punkt kan ha låg tilstandsgrad, men høg konsekvensgrad.
Blir tilstandsgraden sett for heile bustaden?
Nei. Tilstandsgrad blir sett per bygningsdel. Eit våtrom kan ha TG3 mens resten av bustaden har TG0 eller TG1, så det finst ingen samla tilstandsgrad for bustaden.