Tilstandsrapport

Ein tilstandsrapport er ei grundig skildring av den tekniske tilstanden til ein bustad og av vedlikehaldsbehovet. Rapporten blir skriven av ein sertifisert bygningssakkunnig og listar opp avvik frå byggjeforskrifter og frå normalt forventa tilstand etter slitasje og elde. Sidan 1. januar 2022 må seljar av brukt bustad som hovudregel leggje fram ein slik rapport for å kunne ta atterhald om feil og manglar etter avhendingslova. Rapporten er obligatorisk lesing for både seljar og kjøpar i nesten all bustadhandel i Noreg.

Rapporten følgjer Norsk Standard NS 3940 for areal og NS 3600 for sjølve tilstandsanalysen, supplert av forskrift til avhendingslova som stiller krav til kva rapporten minimum må dekkje, fordelt på bygningsdelar og system. Funn blir merkte med tilstandsgrader:

• TG0: ingen avvik.
• TG1: mindre avvik som ikkje krev tiltak med det same.
• TG2: vesentleg avvik som bør følgjast opp; kan utløyse prisavslag.
• TG3: store eller alvorlege avvik som bør utbetrast med det same.
• TGiU: ikkje undersøkt utan vidare inngrep.

Vurderinga er i hovudsak visuell og dekkjer bad og våtrom, kjøkken, tak og loft, drenering, fasadar, vindauge og berande konstruksjonar. Ho kan også omfatte fuktmåling, holtaking i bad og lekkasjeprøving av sluk. Den bygningssakkunnige skal vere sertifisert av DNV eller Norsk takst, opptre uavhengig av oppdragsgjevar, og kan etter bransjenorma ikkje sjølv utbetre avvik som han eller ho har peika på.

Avhendingslova-reforma i 2022 stramma inn forholdet mellom kjøpar og seljar. "Som den er"-klausular er ikkje lenger gyldige i forbrukarkjøp etter avhendingslova § 3-9. Forhold som tydeleg går fram av rapporten kan kjøparen ikkje seinare gjere gjeldande som mangel (kunnskapsregelen i § 3-10), mens seljar får tilsvarande mindre risiko for tilbakehaldsplikt. Det betyr at TG2- og TG3-merknadane er kommersielt sentrale: dei både prisreduserer bustaden og fjernar reklamasjonsretten til kjøparen på nettopp desse punkta.

Ein tilstandsrapport er ikkje det same som ein e-takst: e-taksten verdset bustaden og bruker BRA som hovudmål, mens tilstandsrapporten skildrar den fysiske standen og dokumenterer areala etter NS 3940. For næringseigedom gjeld andre reglar. Næringssal er som hovudregel utanfor forbrukarvernreglane i avhendingslova, og tilstandsrapport blir ofte erstatta av ein meir omfattande teknisk due diligence-rapport.

I Placepoint blir arealtal frå matrikkelen og takstinformasjon viste der det finst, i eigedomspanelet. Sjølve tilstandsrapporten blir henta inn frå meklar eller seljar.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Tilstandsrapport

Meir informasjon: Lovdata: Avhendingslova, Lovdata: Forskrift til avhendingslova, Standard Norge: NS 3600, Norsk takst: Tilstandsrapport, Store norske leksikon: tilstandsrapport

Engelsk: Condition report (per Norwegian Standard NS 3600).

Vanlege spørsmål

Kva er ein tilstandsrapport?

Ein tilstandsrapport er ei grundig teknisk skildring av tilstanden til ein bustad. Han blir utført av ein bygningssakkunnig og skildrar avvik frå forskrifter og frå normale forventningar til standen på bustaden.

Når er tilstandsrapport påkravd?

Tilstandsrapporten er påkravd ved sal av brukte bustader etter avhendingslova (endra frå 2022). Seljar er ansvarleg for å bestille han, og det er vanskelegare å ta atterhald utan ein slik rapport.

Kven utfører ein tilstandsrapport?

Ein tilstandsrapport blir utført av ein bygningssakkunnig med godkjend sertifisering etter bransjestandard. Forskrift til avhendingslova stiller krav til kva rapporten minimum må dekkje, organisert etter bygningsdel og system.

Kva er skilnaden på tilstandsrapport og E-takst?

E-takst er ei verdivurdering frå ein autorisert meklar. Tilstandsrapporten er ein teknisk rapport om tilstanden til bygningen, utført av ein bygningssakkunnig. Begge blir brukte ved sal, men dei måler ulike ting.

Kva får kjøparen ut av tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten gjev deg detaljert kunnskap om den tekniske standen til bustaden, avvik og eventuelle utbetringsbehov. Det gjev grunnlag for prisforhandlingar og reduserer risikoen for konfliktar etter kjøpet.