Tiltakshavar
Tiltakshavar er den fysiske eller juridiske personen som eit byggjetiltak blir utført på vegner av. I praksis er det oppdragsgjevaren i ei byggjesak: huseigaren som skal byggje på, utbyggjaren som skal setje opp eit leilegheitskompleks, eller borettslaget som skal etterisolere fasaden. Tiltakshavar er den som står ansvarleg for at tiltaket blir gjennomført etter plan- og bygningslova, og den som blir adressat for vedtaket til kommunen.
Omgrepet er definert i plan- og bygningslova § 23-2. § 23-1 slår fast at tiltakshavar har det grunnleggjande ansvaret for at byggjetiltaket oppfyller føresegnene i lova og tilhøyrande forskrifter. I søknadspliktige tiltak må tiltakshavar knyte til seg ein ansvarleg søkjar som representerer han eller henne overfor kommunen, i tillegg til føretak med ansvarsrett for prosjektering, utføring og kontroll. Tiltakshavar kan ikkje sjølv erklære ansvarsrett utan å oppfylle kvalifikasjonskrava i byggesaksforskrifta (SAK10) kapittel 11.
Skiljet mot nærskylde roller er praktisk viktig. Tiltakshavar er ikkje det same som byggherre, som er anleggsterminologi knytt til byggherreforskrifta og helse, miljø og sikkerheit på byggjeplassen. Ein profesjonell utbyggjar er gjerne både tiltakshavar etter plan- og bygningslova og byggherre etter byggherreforskrifta, men ein privatperson som byggjer garasje er berre tiltakshavar. Tiltakshavar er heller ikkje det same som ansvarleg søkjar: tiltakshavar eig prosjektet økonomisk og rettsleg, mens ansvarleg søkjar er føretaket som kommuniserer med kommunen og koordinerer dei andre ansvarlege føretaka. Eit arkitektkontor kan vere ansvarleg søkjar for ein privatperson som er tiltakshavar.
Tiltakshavar ber det økonomiske ansvaret for byggjesøknaden, gebyr, eventuell dispensasjon og pålagde tiltak frå kommunen. Viser byggjetiltaket seg å vere ulovleg oppført, er det tiltakshavar kommunen rettar pålegg om retting, tvangsmulkt eller riving mot, jf. plan- og bygningslova kapittel 32. Ansvaret følgjer eigedomen ved sal: ein ny eigar kan måtte rydje opp i ulovlegheiter den førre tiltakshavaren lét etter seg. Avhendingslova gjev kjøparen høve til å krevje prisavslag eller heving dersom seljaren har halde slike tilhøve skjulte.
For tiltak som er unnatekne søknadsplikt etter plan- og bygningslova § 20-5 (mellom anna mindre frittliggjande bygg, levegger og mindre fasadeendringar) gjeld tiltakshavar-ansvaret framleis, men utan krav om ansvarleg søkjar eller ansvarsrett. Dei konkrete terskelverdiane, mellom anna at frittliggjande bygningar kan ha inntil 50 m² BRA/BYA, er fastsette i byggesaksforskrifta (SAK10) § 4-1. Tiltakshavar må sjølv sjå til at TEK17, gjeldande reguleringsplan, byggegrenser og avstandskrav er følgde. Mange kommunar krev framleis at slike tiltak blir melde inn for matrikkelføring, og ein ferdigattest eller mellombels bruksløyve blir ikkje kravd for unntakstiltak.
Ved organisert utbygging skil ein ofte mellom tiltakshavar-selskapet (typisk eit single purpose-selskap som eig tomta) og morkonsernet. Det er det selskapet som faktisk står som tiltakshavar i søknaden som heftar, ikkje konsernet. Sjekk kven som er ført opp som tiltakshavar i saksinnsynet til kommunen før du legg inn bod på ei utviklingstomt.
I Placepoint finn du historiske byggjesaker og kva føretak som var tiltakshavar i saksinnsyn, tilgjengeleg frå eigedomspanelet på kvar eigedom.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Saksinnsyn:
Frå Placepoint si ordbok: Tiltakshavar
Meir informasjon: Lovdata: Plan- og bygningsloven § 23-2, Lovdata: Plan- og bygningsloven § 23-1, DiBK: Byggesaksforskriften (SAK10)
Engelsk: Developer (project owner per Plan- og bygningsloven).
Vanlege spørsmål
Kva er ein tiltakshavar?
Tiltakshavar er den personen eller verksemda som eit byggjetiltak blir utført på vegner av. Tiltakshavar står som oppdragsgjevar overfor kommunen og ber det grunnleggjande ansvaret for at tiltaket oppfyller plan- og bygningslova.
Kva er skilnaden på tiltakshavar og ansvarleg søkjar?
Tiltakshavar er oppdragsgjevaren som eig prosjektet økonomisk og rettsleg. Ansvarleg søkjar er føretaket med sentral godkjenning som representerer tiltakshavar overfor kommunen og koordinerer dei andre ansvarlege føretaka. Ein privatperson kan vere tiltakshavar, men ikkje ansvarleg søkjar utan å oppfylle kvalifikasjonskrava.
Kva er skilnaden på tiltakshavar og byggherre?
Tiltakshavar er omgrepet i plan- og bygningslova og handlar om byggjesaka mot kommunen. Byggherre er omgrepet i byggherreforskrifta og handlar om HMS-ansvar på byggjeplassen. Ein profesjonell utbyggjar er oftast begge delar, mens ein privatperson som byggjer garasje normalt berre er tiltakshavar.
Kan ein tiltakshavar søkje sjølv?
Ved tiltak som er unnatekne søknadsplikt kan tiltakshavar handtere det sjølv. Ved søknadspliktige tiltak må tiltakshavar knyte til seg ein ansvarleg søkjar, med mindre tiltakshavar sjølv er kvalifisert føretak.
Kven er ansvarleg dersom bygget er ulovleg oppført?
Tiltakshavar er den kommunen rettar pålegg, tvangsmulkt eller rivingsvedtak mot. Ansvaret følgjer eigedomen ved sal, så ein ny eigar kan måtte rydje opp i ulovlegheiter den førre tiltakshavaren lét etter seg.