Tomannsbustad

Ein tomannsbustad er ein bustad med to sjølvstendige buseiningar under same tak, anten vertikalt eller horisontalt delt.

Vertikalt delt tyder at kvar eining ligg i sin halvdel av bygget med felles vegg; horisontalt delt tyder éi eining over ei anna. I matrikkelen vert tomannsbustad klassifisert som bygningstype 121 (vertikaldelt) eller 122 (horisontaldelt) etter bygningsklassifiseringa til Statistisk sentralbyrå.

Begge buseiningane må vere godkjende brukseiningar etter byggteknisk forskrift TEK17 og ha eige kjøkken, bad, inngang og rømningstilhøve. Det er dette sjølvstendet som skil tomannsbustad frå ein einebustad med sokkelleilegheit eller hybel: i tomannsbustaden er begge einingane primært tenkte som sjølvstendige bustader, ikkje som hovudbustad pluss utleigedel. I praksis flyt grensa, men bygningstypen i matrikkelen er det formelle skiljet, og kommunen avgjer klassifiseringa ved byggesøknad eller bruksendring.

Eigarforma vert avgjord uavhengig av bygningstypen. Ein tomannsbustad kan eigast som eigarseksjon (kvar eining er ein seksjon med ideell del av tomta og fellesareala), som sameige utan seksjonering (begge eig ein ideell brøkdel av heile eigedomen), som to separate bruksnummer der tomta er delt fysisk, eller som burettslag med to andelar. Den vanlegaste moderne forma er eigarseksjon: kvar eigar har einerett til si buseining, og felles tilhøyrande areal vert matrikulerte som fellesareal. Sameigebrøken avgjer fordelinga av felleskostnader og stemmevekt på sameigemøtet.

Tomannsbustader er ei av dei eldste formene for fortetting i norske einebustadområde og er ofte regulert i reguleringsplanar som tillaten bustadtype ved sida av einebustad. Reguleringsføresegnene kan setje krav til talet på buseiningar per tomt, utnyttingsgrad målt som BYA eller BRA, byggegrenser, parkeringsdekning per buseining og minimum uteopphaldsareal. Brannskiljet mellom dei to einingane skal utførast som eigen branncelle etter TEK17 § 11-8, i praksis med brannmotstand EI 60 for ikkje-berande og REI 60 for berande vegg og dekke.

Bygging av ein ny tomannsbustad er søknadspliktig etter plan- og bygningslova § 20-1 og krev ansvarleg søkjar, nabovarsel, byggeløyve, igangsetjingsløyve og til slutt ferdigattest. Bruksendring frå einebustad til tomannsbustad (typisk ved å gjere om ei sokkelleilegheit til sjølvstendig buseining med eigen inngang og sjølvstendig tilkomst) er òg søknadspliktig som tiltak som krev ansvarsrett.

Skattemessig vert tomannsbustad som regel rekna som primærbustaden til kvar eigar i den eininga eigaren bur i, mens den andre eininga typisk er sekundærbustad eller utleigeobjekt. Eigedomsskatt, formuesverdi og dokumentavgift vert rekna per eining eller seksjon der eigedomen er seksjonert. Når seljar eig ein halvpart av ein seksjonert tomannsbustad, vert det betalt dokumentavgift på 2,5 % berre av kjøpesummen for den eine seksjonen, ikkje for heile bygget. Kvar seksjonseigar kan pantsetje eininga si sjølvstendig, og felleskostnader og vedlikehaldsansvar vert fordelte etter sameigebrøken som vart fastsett ved seksjoneringa.

I Placepoint ser du bygningstype, talet på brukseiningar og kva seksjonar som er tinglyste på eigedomen i bygningspanelet. Det gjer det raskt å verifisere om ein annonsert "halvpart av tomannsbustad" faktisk er ein seksjonert tomannsbustad eller noko anna.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Bygningspanel:

Frå Placepoint si ordbok: Tomannsbustad

Meir informasjon: SSB: Bygningstypekoder, DiBK: TEK17 § 11-8 om brannseksjonering, Store norske leksikon: tomannsbolig

Engelsk: Two-family house (duplex eller semi-detached).

Vanlege spørsmål

Kva er ein tomannsbustad?

Ein bustad med to sjølvstendige buseiningar under same tak, anten vertikalt eller horisontalt delt. Begge einingane har eige kjøkken, bad og inngang.

Kva er skilnaden på vertikaldelt og horisontaldelt tomannsbustad?

Vertikaldelt har dei to einingane side om side med felles vegg (matrikkel-bygningstype 121). Horisontaldelt har éi eining over den andre (bygningstype 122).

Korleis vert ein tomannsbustad vanlegvis eigd?

Som to eigarseksjonar med felles tomt, som to separate bruksnummer der tomta er delt fysisk, eller som ideelt sameige utan seksjonering. Òg burettslagsforma finst.

Kva skil tomannsbustad frå einebustad med sokkelleilegheit?

Begge einingane i ein tomannsbustad er likestilte sjølvstendige buseiningar. I ein einebustad med sokkelleilegheit er hovudbustaden primær og sokkelen sekundær. Bygningstypen i matrikkelen gir det formelle skiljet.

Treng eg byggesøknad for å byggje tomannsbustad?

Ja. Oppføring og bruksendring til tomannsbustad er søknadspliktig etter plan- og bygningslova § 20-1 og krev ansvarleg søkjar, byggeløyve og ferdigattest.