Totalentreprenør

Ein totalentreprenør tar både prosjekteringa og utføringa av eit byggjeprosjekt. Byggherren skildrar kva som skal leverast (funksjon, kvalitet, omfang), og totalentreprenøren vel sjølv tekniske løysingar, materialar og leverandørar for å oppfylle den skildringa. Det gir éin kontraktspart med ansvar for heile resultatet, og éin adressat for reklamasjonar.

Avtaleforma er regulert av Norsk Standard NS 8407 (Alminnelege kontraktsføresegner for totalentreprisar), supplert av NS 8417 for totalunderentreprisar. Standardane fordeler risiko, fastsett varslings- og reklamasjonsreglar, og set rammene for endringsordrar (NS 8407 punkt 31) og dagmulkt ved forseinking.

Totalentreprise skil seg frå:

• Utføringsentreprise (NS 8405/NS 8406), der byggherren sjølv står for prosjekteringa og entreprenøren byggjer etter ferdige teikningar.
• Delte entreprisar, der byggherren har separate kontraktar med tømrar, røyr, ventilasjon og elektro og sjølv koordinerer grensesnitta.
• Samspelsentreprisar (òg kalla IPD eller allianskontraktar), der byggherre og entreprenør deler kostnadsrisiko fram til ein målpris med insentivmodell blir signert.

Modellen blir ofte brukt i større bustad- og næringsprosjekt fordi han gir meir føreseieleg pris og kortare parallell prosjekterings- og utføringsfase. Ulempa er at konkurrerande entreprenørar må gjere mykje prosjekteringsarbeid alt i tilbodsfasen, og at byggherren sin påverknadsmoglegheit fell etter kontraktssignering. Endringar etter signering utløyser typisk endringsordre med justering av vederlag og frist.

I praksis er det glidande overgangar. Mange prosjekt startar med ein samspelsfase der byggherre og totalentreprenør utviklar løysinga saman, før kontrakten blir "låst" som ein NS 8407-totalentreprise. Skiljet mellom byggherre og entreprenør er framleis tydeleg, men ansvaret for prosjektering ligg altså hos den som signerer som totalentreprenør.

Frå Placepoints ordbok: Totalentreprenør

Meir informasjon: Standard Norge: NS 8407 (kontraktstandardar), Store norske leksikon: Totalentreprise

Engelsk: Design-build contractor (total contractor, per NS 8407).

Vanlege spørsmål

Kva er ein totalentreprenør?

Ein totalentreprenør tar både prosjektering og utføring av eit byggjeprosjekt. Byggherren skildrar kva som skal leverast (funksjon, kvalitet, omfang), og totalentreprenøren vel sjølv tekniske løysingar og leverandørar. Det gir éin kontraktspart med ansvar for heile resultatet, regulert av NS 8407.

Kva er skilnaden på totalentreprise og utføringsentreprise?

Ved utføringsentreprise (NS 8405/NS 8406) prosjekterer byggherren sjølv og leverer ferdige teikningar til entreprenøren. Ved totalentreprise tar entreprenøren òg over prosjekteringsansvaret, noko som gir meir føreseieleg pris for byggherren, men mindre påverknadsmoglegheit etter kontraktssignering.

Kva er risikoen for byggherren i ein totalentreprise?

Den viktigaste risikoen for byggherren er at påverknadsmoglegheita blir redusert etter signering. Endringar utløyser endringsordre med tillegg i vederlag og frist, sjå NS 8407 punkt 31. Ei grundig ytingsskildring av krav til funksjon og kvalitet er avgjerande for å unngå konfliktar.

Blir totalentreprise brukt i bustadprosjekt?

Ja, det er vanleg i større bustad- og næringsprosjekt. Mange prosjekt startar med ein samspelsfase der byggherre og totalentreprenør utviklar løysinga saman, før kontrakten blir låst som ein NS 8407-totalentreprise.