Totalpris

Totalpris er det reelle beløpet ein kjøpar må handtere ved overtaking av ein bustad: kjøpesummen pluss omkostningar pluss eventuell del fellesgjeld for borettslag og aksjeleilegheiter. Totalprisen kan avvike monaleg frå "prisantydinga" som står øvst i ein bustadannonse, og det er totalprisen som har faktisk betydning for finansiering, belåningsgrad og framtidige månadlege kostnader.

For ein sjølveigar-bustad er reknestykket prinsipielt enkelt. Totalpris = kjøpesum + omkostningar. Omkostningane består hovudsakleg av dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen, tinglysingsgebyr for skøyte og pantedokument, i tillegg til mindre administrasjonskostnader. Totalt ligg omkostningane på 2,8 til 3,0 % av kjøpesummen. Ei sjølveigarleilegheit annonsert til 5 000 000 kroner har derfor ein totalpris på i overkant av 5 140 000 kroner.

For borettslag er strukturen vesentleg annleis. Då kjøper du ein del av eit lag som eig bygget; delen har ein innskotsverdi (det du betaler no) og ein forholdsmessig del av laget si fellesgjeld (lån som laget har teke opp på vegner av alle andelseigarar). Totalpris = innskot + del fellesgjeld + omkostningar. Omkostningane er låge fordi det ikkje kjem dokumentavgift, men fellesgjelda kan utgjere ein monaleg del av totalprisen, særleg i nybygg-borettslag. Ei borettslagsleilegheit annonsert til 3 000 000 kroner kan med 2 000 000 kroner i fellesgjeld ha ein totalpris på rundt 5 010 000 kroner. Det viktige er at månadlege felleskostnader i borettslagsleilegheita dekkjer både drift og avdrag på fellesgjelda, og at fellesgjelda blir teld på lik linje med bustadlån i vurderinga banken gjer av samla gjeldsgrad.

Eiendomsmeglerloven § 6-7 og forskrift om eiendomsmegling stiller krav om at totalpris skal opplysast tydeleg overfor kjøparar, mellom anna i salsprospekt og bodskjema. Bransjen har sidan 2018 standardisert formatet "Prisantyding x kr | Totalpris y kr" i annonsane, der y er prisantyding + omkostningar. For borettslag kjem i tillegg "Del fellesgjeld" og "Totalpris inkl. fellesgjeld".

Totalprisen er grunnlaget bankane bruker når dei vurderer belåningsgrad etter boliglånsforskriften: maks 85 % av marknadsverdi for primærbustad og 70 % for sekundærbustad (per 2024; sjekk Finanstilsynet for gjeldande sats). For borettslag inngår fellesgjelda i samla gjeld, slik at totalprisen er meir enn ei finansieringsbetraktning: han er gjeldsbelastninga di.

Ved næringseigedom blir "totalpris" brukt mindre formelt. Der snakkar ein om enterprise value, kjøpesum + overteken gjeld, kjøpesum justert for skatterabatt ved aksjekjøp, og andre strukturelle element. Marknadsverdien av næringseigedom blir typisk rekna ut gjennom yield-metoden, og kjøpesummen kan vere ulik, avhengig av korleis transaksjonen blir strukturert juridisk og skattemessig.

Når du samanliknar bustader på tvers av eigarform, samanlikn alltid totalpris, ikkje prisantyding. Ein sjølveigar til 5 mill. og eit borettslag til 3 mill. + 2 mill. fellesgjeld er finansielt likeverdige.

Frå Placepoints ordbok: Totalpris

Meir informasjon: Lovdata: Eiendomsmeglerloven § 6-7, Lovdata: Forskrift om eiendomsmegling, Skatteetaten: Dokumentavgift

Engelsk: Total purchase price (asking price plus closing costs and any share of common debt).

Vanlege spørsmål

Kva er skilnaden på prisantyding og totalpris?

Prisantyding er det seljaren ønskjer for bustaden. Totalpris er prisantyding pluss omkostningar og eventuell del fellesgjeld. Totalprisen er det reelle beløpet du som kjøpar må handtere ved overtaking.

Kvifor inkluderer totalpris fellesgjeld for borettslag?

Del fellesgjeld er ei gjeld andelseigaren heftar for forholdsmessig. Ho inngår i totalprisen fordi ho i praksis er ein del av kjøpesummen som er flytta over i eit lån i borettslaget. Bankane tel henne som gjeld for kjøparen.

Er totalprisen lik samla finansieringsbehov?

Nei. Eigenkapitalkravet (typisk 15 % for primærbustad) blir rekna ut på grunnlag av totalprisen. Resten kan finansierast med bustadlån. For borettslag tel fellesgjelda også som gjeld i heilskapsvurderinga til banken.

Korleis blir totalprisen oppgjeven i annonsen?

Eiendomsmeglerloven krev at totalpris blir vist tydeleg saman med prisantyding. Standardformatet er "Prisantyding x kr | Totalpris y kr", og for borettslag i tillegg "Del fellesgjeld" og "Totalpris inkl. fellesgjeld".

Endrar totalprisen seg med bodrunden?

Ja. Når kjøpesummen aukar i ein bodrunde, aukar også omkostningane (dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen er avhengig av kjøpesummen) og dermed totalprisen. Meklar oppdaterer utrekninga fortløpande i bodjournalen.