Triple net (NNN)

Triple net er ein leigeavtale der leigetakar dekkjer absolutt alle driftskostnader på bygget i tillegg til leiga: eigedomsskatt, forsikring og vedlikehald. Det er den vanlegaste leigeforma i institusjonell amerikansk eigedom, og forma blir også brukt på single-tenant lager, logistikk og store næringsleigeavtalar i Noreg. Namnet "triple net" kjem av at leiga blir forhandla "netto" mot tre kostnadskategoriar som leigetakar tek over.

Skilnaden mot ein tradisjonell brutto leigeavtale er at eigaren ikkje har eksponering mot utviklinga i OpEx. Eigaren får eit fast leigebeløp pluss eventuell KPI-justering, medan leigetakar ber all kostnadsrisiko (inkludert konsekvensane av energiprishopp, forsikringspremiar som stig med flaumrisiko, og kommunale avgifter som blir vedtekne ad hoc). Det gjer triple net-leige attraktivt for fond og forsikringsselskap som søkjer føreseieleg kontantstraum, men det set samtidig høgare krav til kredittverdigheita til leigetakaren, sidan eigaren ikkje har noko operasjonelt verktøy for å verne si eiga avkastning dersom leigetakar går konkurs.

I Noreg har vi ein parallell tradisjon med bare-house-leige, der leigetakar tek over sjølve byggherreansvaret og typisk også CapEx-element som tak og fasade. Skilnaden er at triple net som hovudregel avgrensar ansvaret til leigetakar til drift og periodisk vedlikehald, medan bare-house kan inkludere heile byggshellet. I praksis blir omgrepa brukte noko overlappande, og avtalevilkåra varierer frå kontrakt til kontrakt. Det er den konkrete kostnadsfordelinga som tel, ikkje etiketten på avtalen. Norske triple net-kontraktar er som regel baserte på Norsk Eiendom-malen eller ein modifisert internasjonal mal.

Triple net-leige påverkar både yield, internrente og gjeldsbetjeningsgrad. Yielden kan sjå høgare ut på papiret fordi netto driftsinntekter er nær brutto leigeinntekter, men det reelle risikobiletet er konsentrert i kredittverdigheita til leigetakaren og i lengda på leigekontrakten. Bankar prisar typisk inn dette ved å krevje lågare belåningsgrad eller eigne kredittkovenantar knytte til rekneskapen til leigetakaren. For ein kjøpar i ein transaksjon er ein triple net-kontrakt med lang løpetid og solid leigetakar det nærmaste du kjem ei obligasjonsinvestering i eigedom. Eit mindre solid leigetakarforhold på same kontraktsstruktur kan derimot vere risikabelt sjølv om yielden verkar attraktiv.

I Placepoint kan du samanhalde leigetakar, kontraktslengd og bygningsdata frå eigedomspanelet når du analyserer ein triple net-portefølje.

Slik ser det ut i Placepoint

I Placepoint finn du dette i Bygningspanel:

Frå Placepoints ordbok: Triple net (NNN)

Meir informasjon: Norsk Eiendom.

Engelsk: Triple net lease (NNN). A lease where the tenant covers all operating expenses, insurance, and maintenance in addition to base rent. Closely related to but distinct from the Norwegian bare-house lease.

Vanlege spørsmål

Kva er skilnaden på triple-net og bare-house?

Triple-net er den anglosaksiske standarden der leigetakar dekkjer eigedomsskatt, forsikring og vedlikehald i tillegg til basisleiga. Norske bare-house-kontraktar ligg nært, men dekkjer ofte ikkje eigedomsskatt og fellesutgifter på same måte. Sjekk alltid ordlyden før du samanliknar yield.

Kvifor er NNN attraktiv for utleigar?

Føreseieleg netto kontantstraum utan driftsrisiko: leigetakar tek både kostnadsnivå og kostnadsvekst. Det gjev lågare yield og høgare kjøpspris enn brutto- eller modifiserte kontraktar. NNN er standard i logistikk-, daglegvare- og enkelte industrieigedommar.

Kva er typiske ulemper for leigetakar?

Leigetakar ber all CapEx-risiko innanfor leigeperioden, inkludert uventa vedlikehalds- og oppgraderingskostnader. På bygg med utdatert teknikk eller dårleg energistandard kan totalkostnaden bli monaleg høgare enn brutto leige.

Korleis påverkar NNN due diligence?

Due diligence må sjekke at definisjonen av "operating expenses" verkeleg dekkjer alt det engelske omgrepet føreset. Norske advokatar bruker ofte hybridkontraktar med bare-house-element, og enkelte kostnader (eigedomsskatt, tomtefeste) kan falle utanfor.