Tvangssal
Tvangssal er sal av fast eigedom som blir gjennomført av tingretten mot viljen til eigaren for å dekkje eit pengekrav. Det er den siste utvegen når ein heimelshavar ikkje betaler renter, avdrag, felleskostnader eller utleggspant, og det skjer etter at panthavar eller utleggssaksøkjar har kravd realisasjon hos retten.
Reglane står i tvangsfullbyrdelseslova, særleg kapittel 11 om tvangssal av fast eigedom og kapittel 12 om tvangsdekning i burettslagsandelar. Saka startar med ei begjæring til tingretten i den rettskrinsen der eigedommen ligg. Vanlegast er at ein bank med pant i grunnboken krev sal etter mishald, men også Skatteetaten, kemneren, eigarseksjonssameige eller burettslag kan krevje tvangssal når kravet har tilstrekkeleg grunnlag (dom, vedtak eller tinglyst legalpant). Eigarseksjonssameige og burettslag har legalpant for ubetalte felleskostnader tilsvarande inntil 2 G (eierseksjonsloven § 31, burettslagslova § 5-20) og bruker dette til å rydde opp i einingar med kronisk mishald.
Når begjæringa er teken til følgje, oppnemner tingretten ein medhjelpar, vanlegvis ein eigedomsmeklar eller advokat, som står for salet på vegner av retten. Eigedommen blir marknadsført på ordinær måte og blir som hovudregel selt ved bodrunde. Bod blir godkjende av tingretten ved orskurd (kjennelse), ikkje av seljaren. Kjøpar er ikkje rett lenke her; kjøparen får skøyte etter at orskurden er rettskraftig og kjøpesummen er betalt. Medhjelparen til retten står for tinglysing og oppgjer. Salssummen blir fordelt etter prioritetsrekkjefølgja i grunnboken: prioritetsrekkjefølgja følgjer tidspunktet for tinglysing etter tinglysingsloven § 20, mens sjølve fordelingsreglane står i tvangsfullbyrdelseslova § 11-36. Førsteprioritetspant får dekning først, deretter andreprioritet, og til slutt går eventuell rest til heimelshavar. Heftingar utan dekning blir sletta som del av salet.
Det er viktig å skilje tvangssal frå konkurssal og frivillig sal under gjeldsforhandling. Ved konkurs hos heimelshavar er det buet som disponerer eigedommen og kan velje å realisere han, eventuelt etter avtale med panthavarar. Ved tvangssal er det kravet til den enkelte panthavaren som driv prosessen, og heimelshavar kan teoretisk framleis avverje salet ved å innfri kravet før hammaren fell.
Tvangssalet er synleg fleire stader i grunnboken. Begjæringa blir tinglyst som merknad på grunnboksbladet til eigedommen og varslar andre rettshavarar. Ho gir også grunnlag for urådigheit: heimelshavar kan ikkje lenger fritt selje, pantsetje eller hefte eigedommen utan samtykke frå retten. For ein kjøpar i marknaden er merknaden eit sterkt signal: ein eigedom under tvangssal blir kjøpt "som han er" utan ordinære seljarplikter etter avhendingslova, og kjøparen må undersøkje nøye sjølv. Tvangssal gir ofte lågare salssum enn frivillig sal fordi tidsramma er stram og seljaren ikkje har insentiv til å klargjere eigedommen. Det er likevel ikkje fritt fall: medhjelparen til retten pliktar å oppnå "antakeleg marknadsverdi" og kan avvise bod som ligg openbert for lågt.
I Placepoint ser du tinglyste merknadar om tvangssal, urådigheit og konkurs i heftingsoversikta i eigedomspanelet, slik at du tidleg fangar opp eigedommar der eigarforholdet er under press.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Frå Placepoints ordbok: Tvangssal
Meir informasjon: Lovdata: Tvangsfullbyrdelseslova kap. 11 (fast eigedom), Lovdata: Tvangsfullbyrdelseslova kap. 12 (burettslagsandelar), Kartverket: Tinglysing av tvangssal, Store norske leksikon: tvangssalg
Engelsk: Forced sale (court-ordered sale of real property).
Vanlege spørsmål
Kven kan krevje tvangssal?
Alle kreditorar med tinglyst pant eller utlegg i eigedommen, i tillegg til eigarseksjonssameige og burettslag for ubetalte felleskostnader gjennom legalpant inntil 2 G. Kravet må vere forfalle og misleghalde.
Korleis blir prisen sett ved tvangssal?
Medhjelparen til retten, normalt ein eigedomsmeklar, marknadsfører eigedommen og held bodrunde. Tingretten godkjenner det høgaste bodet ved orskurd, føresett at det dekkjer antakeleg marknadsverdi.
Får seljaren noko av salssummen?
Berre dersom salssummen overstig samla pantegjeld og kostnader. Først blir panthavarane dekte etter prioritet i grunnboken, deretter eventuelle utleggshavarar. Eventuell rest går til heimelshavar.
Følgjer heftingane med ved tvangssal?
Pant og utleggsheftingar utan dekning blir sletta som del av tvangssalet. Servituttar, leigeavtalar og andre stifta rettar kan derimot bli ståande, avhengig av prioritet og innhaldet i orskurden.
Kan kjøparen reklamere på eit tvangssal?
Eigedommen blir selt som han er, og seljaransvaret etter avhendingslova gjeld ikkje på same måte som ved frivillig sal. Kjøparen må undersøkje eigedommen nøye sjølv før bodgiving.