WAULT
WAULT står for Weighted Average Unexpired Lease Term og er det vekta gjennomsnittet av attståande leigekontraktslengd i ein næringseigedom eller portefølje. Vektinga blir vanlegvis gjord etter leigeinntekt, slik at ein stor ankerleigetakar med fem år att veg tyngre enn ein liten leigetakar med ti år att. WAULT er det enklaste målet bransjen har på kor stabil og føreseieleg kontantstraumen i eit bygg er.
Utrekninga er rett fram: for kvar leigekontrakt multipliserer du attståande løpetid (i år) med årleg leige, summerer produkta og deler på samla årleg leige. Resultatet blir uttrykt i år. To variantar blir brukte side om side: WAULT to break (fram til første tidspunkt leigetakaren kan seie opp) og WAULT to expiry (fram til kontrakten formelt går ut). Skilnaden er størst i den britiske marknaden der break-klausular er vanlege; i Noreg er skilnaden mindre fordi lange næringsleige-avtalar oftare er låste heile perioden, men skilnaden finst og må alltid spesifiserast i marknadsmaterialet.
Som tommelfingerregel blir WAULT over 7 år rekna som langt og under 3 år som kort. Mellomsegmentet (3-7 år) er det vanlegaste i norske kontorbygg. Kva som er "godt" varierer med segment: logistikk og handel har ofte lange kontraktar (10-15 år) og dermed høge WAULT-tal, medan fleksible kontorbygg og co-working-konsept ligg under 3 år. Eit bygg med høg WAULT, sterk leigetakarprofil og låg ledigheit kvalifiserer ofte til prime-yield, medan eit bygg med fallande WAULT må prisast med risikopåslag fordi kjøparen må rekne med reutleige, tomgang og leigetakartilpassingar.
WAULT må alltid lesast saman med kontraktsfordelinga, ikkje isolert. To bygg kan ha identisk WAULT på 5 år, men det eine har éin leigetakar på 5 år og det andre har ti leigetakarar jamt fordelte mellom 1 og 9 år. Konsentrasjonsrisikoen er heilt ulik. Difor viser due diligence-rapportar alltid eit "lease expiry schedule" ved sida av WAULT, der utleigeinntektene blir plotta mot år til utløp, slik at du ser kor mykje som går ut i eit gitt år. Ein topp i eitt enkelt år (50 % av leiga går av samtidig) blir kalla "lease expiry cliff" og er ein kjend risikofaktor.
WAULT blir også brukt som covenant i lånevilkår: banken kan krevje at WAULT ikkje fell under eit avtalt nivå (typisk 3-5 år) i levetida til lånet. Blir covenant-en broten, blir det utløyst krav om ekstra tryggleik eller delvis innfriing. WAULT er dessutan ein faktor i KPI-rapportering for institusjonelle eigarar, saman med yield, NOI og ledigheit.
I Placepoint kan du gå inn på det enkelte bygget i eigedomspanelet og sjå leigetakarar med kontraktsforhold der dataene finst, slik at du sjølv kan byggje opp WAULT for porteføljen din basert på dei gjeldande kontraktane heller enn eit bransjegjennomsnitt. Eksempelet Leigetakarprospektering viser korleis du går frå kart til kontraktsoversikt for eit heilt område.
Slik ser det ut i Placepoint
I Placepoint finn du dette i Eigedomspanel:
Meir informasjon: Eiendom Norge: Marknadsrapportar, Akershus Eiendom: Marknadsrapport, Newsec: Property Asset Management
Engelsk: Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT).
Vanlege spørsmål
Kva er skilnaden på WAULT to break og WAULT to expiry?
WAULT to break måler tida fram til første tidspunkt ein leigetakar kan seie opp via ein break-klausul. WAULT to expiry måler tida fram til kontrakten formelt går ut. Skilnaden er størst i marknader der break-klausular er vanlege.
Kva blir rekna som høg WAULT?
Over 7 år blir typisk rekna som langt og gir låg risiko. Under 3 år blir rekna som kort og gir høgare reutleige- og tomgangsrisiko. 3-7 år er det vanlegaste intervallet i norske kontorbygg.
Kvifor er WAULT viktig for verdivurdering?
Lang WAULT gir føreseieleg kontantstraum og lågare kapitaliseringsrente, og dermed høgare marknadsverdi. Kort WAULT tyder at kjøparen må rekne med kostnader til reutleige, leigetakartilpassingar og potensielt redusert leige ved fornying.
Held det å sjå på WAULT åleine?
Nei. To bygg med same WAULT kan ha heilt ulik konsentrasjonsrisiko. Du må alltid lese WAULT saman med kontraktsfordelinga ("lease expiry schedule") for å sjå om ein stor del av leiga går ut i same år.