Rapport: Akkvisisjon og prospektering
Akkvisisjonsrapporten blir ein del av Placepoint Fusion. Sjølve rapporten er ikkje ferdig, men alt han byggjer på er tilgjengeleg i dag: kriteriesøket, heimelshavaren, selskapet bak, rollene og eksporten. Denne sida går gjennom eit akkvisisjonssøk spor for spor og viser kvar kvart punkt blir svart på.
Rapporten kjem, grunnlaget er her
Rapporten samlar trefflista frå eitt kriteriesøk i eitt dokument: eigedommane som møter kriteria, kvar med heimelshavar, selskapet bak, nøkkeltala for det selskapet og rollene du kan vende deg til. Fram til han er klar gjer du runden under sjølv, skjema og fane om gongen i Filter og Selskapspanelet, slår på kartlaga som viser kva for eigedommar som peikar seg ut, eller lèt Placepoint AI setje lista saman. Det er same data i alle tre tilfella, skilnaden er kven som skriv dokumentet.
Skiljet som betyr noko i akkvisjon går mellom det registra veit og det berre eigaren veit. Kven som står med heimel, kva selskapet bak heiter, kven som sit i styret, kor gammalt bygget er, når eigedommen sist skifta hender og kva som er regulert rundt han, er registeropplysningar, og dei står i konsollen frå første søk. Om eigaren vil selje, kva dei ville akseptert, og korleis du når dei utanom den registrerte forretningsadressa, står ikkje i noko offentleg register og kjem ikkje til å gjere det. Det er samtalen din, ikkje rapportens. Rapporten seier kva for opplysningar det gjeld framfor å late som han har dei.
Sjå òg: Finne rett eigedom på placepoint.no.
Eit søk og ei liste er ikkje det same
Eit søk svarar på eit spørsmål éin gong: kor mange ubygde tomter over 5 000 m² finst det i denne kommunen, og kva for nokre er dei. Svaret er ferskt i tre minutt, og så er økta over. Ei liste er noko anna. Ho lever i veker, ho blir delt med kollegaer, og kvar rad har ein tilstand: ikkje kontakta, ringt, avvist, i dialog, bod sendt. Lista har òg ein eigar internt, og eit neste steg per rad. Det er skilnaden mellom å finne noko og å drive eit akkvisisjonsløp.
Rapporten er brua mellom dei to. Han frys trefflista til eit dokument med eigar, selskap og kontaktpunkt per rad, slik at lista kan lesast og arbeidast vidare med av nokon som ikkje sat med filteret. Det som held lista i live etterpå, er tre flater i konsollen: Taggar ber utvalet, Prosjekt ber arbeidet rundt det, og Datasett ber dine eigne kolonnar ved sida av registerdataa.
Grunnen til at rekkjefølgja betyr noko, er at dei beste handlane sjeldan byrjar med ein annonse. Ein off-market-førespurnad føreset at du har lista før eigedommen er til sals. Når prospektet er ute, er du ein av mange, og prisen er sett av bodrunden framfor av samtalen. Eit systematisk søk som blir gjenteke kvar månad, med taggar som hugsar kven du alt har snakka med, er det som gjer ein eigedomstransaksjon mogleg før han blir ein auksjon.
Kven dette er for
Akkvisisjonsansvarlege hos utviklarar og investorar, næringsmeklarar som jobbar på eit kjøpsmandat, prosjektutviklarar som byggjer tomtebank, og B2B-seljarar som skal finne rett selskap bak ei adresse. Felles for dei er at arbeidseininga er ei liste framfor éin eigedom, og at jobben blir målt i kor mange av radene som blir til ein samtale.
Utvalet blir henta frå det same grunnlaget uansett kvar i landet du leitar: 3,5 millionar matrikkelenheter, 1,1 millionar aktive selskap og over 14 millionar registrerte eigarar og rettshavarar, med rundt 320 hovudkartlag i 18 kategoriar over dei. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.
Sjekklista
| Spor | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Kriteria | Stad, areal, byggjeår, bygningstype, formål, eigarform | Filter, Søk |
| Frå treff til eigar | Heimelshavar, selskapet bak, eigarkjede, reelle rettshavarar | Eigarar-fana i Eigedomspanelet, Selskapspanelet |
| Kven du ringjer | Styreleiar, dagleg leiar, signatur, registrert forretningsadresse | Roller-fana og Kontor-fana i Selskapspanelet |
| Signala | Byggjeår, lang eigartid utan omsetning, utbygging i nabolaget, plan under behandling | Bygningsalder, Transaksjonar-fana, Utbyggjaraktivitet, Reguleringsplanforslag |
| Lista | Utvalet, statusen per rad, eigne kolonnar og eksporten | Taggar, Prosjekt, Datasett |
| Oppfølginga | Beskjed når det skjer noko på ein eigedom du følgjer | Overvaking |
Kartlaga blir slått på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.
Kriteria
Filter er staden kriteria blir sette, mot heile matrikkelen. Panelet har to filtertypar, og valet avgjer kva for felt skjemaet gir deg: Eigedom søkjer i alle eigedommar i Noreg, Selskap i norske selskap med namn, organisasjonsnummer, næring, adresse, rekneskap og konsernstruktur. Eit akkvisisjonssøk startar som regel i eigedomstypen, mens eit oppsøkjande salsløp like ofte startar i selskapstypen og går motsett veg, frå selskap til eigedom.
Felta i Eigedom er grupperte i seksjonane Stad, Eigedom, Omsetnad, Tomt, Bygningar, Energi Og Sertifisering, Eigarar, Leigetakarar, Festarar og Kommuneplan. Det er dei seksjonane som avgjer kva for kriterium som faktisk finst: stad og kommune, arealet til eigedommen og tomta, tidlegare omsetnader, år og type på bygningane, kven som eig og kven som leiger, og kva kommuneplanen seier om tomta. Selskap har på si side Selskap, Stad, Rekneskap, Konsern Og Eigarar, Eigedomsportefølje (Som Gardeigar), Lokale (Som Leigetakar) og Roller Og Styre.
Verdiane blir sette på fem måtar: vallister for felt som Kommune og Bygningstype, intervall frå og til for Byggjeår og Bruksareal, frå- og til-datoar, fritekst, og eit histogram der du dreg inn fordelinga du vil ha. Choose filters styrer kva for felt skjemaet viser, seksjon for seksjon, og eit felt du tek bort der fell ut av søket med det same. Aktive filter står som merke over resultata, og krysset på eit merke nullstiller det eine feltet.
Talet på treff endrar seg mens du justerer, og treffa blir teikna som grøne klyngjer i kartet, kvar med talet på treff i seg. Det er den raske kalibreringa: dekkjer klyngjene titusenvis av eigedommar, er kriteria for lause til at nokon skal ringje gjennom lista. Zoom inn eller klikk ei klyngje for å dele henne opp til éin prikk per eigedom, og klikk prikken for å opne Eigedomspanelet. Follow map extent avgrensar treffa til kartutsnittet du ser akkurat no. Show in table opnar treffa som tabell nedst i skjermen, med éi fane per datasett i filtertypen, og Export lastar ned tabellen som Excel-fil.
Eksporten tek inntil 10 000 rader. Er det fleire treff, må søket snevrast inn først. Lagra søk under Saved searches blir tekne vare på til du lastar sida på nytt, så eit søk du skal køyre igjen neste månad høyrer heime i eit prosjekt eller som ein tagg, ikkje berre i skjemaet.
Frå treff til eigar
Ei treffliste utan eigar er ei liste over polygon. Eigarar-fana i Eigedomspanelet er første steget vidare: ho viser heimelshavarar og selskapseigarar med eigarkjede frå Brønnøysundregistrene, med filter for Selskap, Personar eller Alle. Klikk ein eigar, og du får porteføljen til eigaren på tvers av Noreg. Det er ofte der ei rad i lista blir til femten: ein eigedom du fann på kriterium viser seg å høyre til eit eigedomsselskap som eig heile kvartalet.
Heimel er ikkje det same som eigarskap i praksis. Står eit aksjeselskap som heimelshavar på matrikkelenheten, er spørsmålet kven som eig det selskapet. Selskapspanelet svarar på det i Eigardel-fana, som har fire underfaner: Reelle rettshavarar, Aksjonærar per rekneskapsår frå aksjonærregisteret, Eigarskapstre oppover mot morselskapa, og Konsern med mor-, dotter- og systerselskap. Standard underfane er Reelle rettshavarar, fordi det er nivået ei motpartsvurdering treng.
Er eigedommen lagd i eit single purpose-selskap, er selskapet tomt utanom den eine eigedommen, og Eigedomar-fana i same panel stadfestar det: står berre denne eigedommen under Eigde eigedommar, har du eit reint eigedomsselskap framfor deg. Då er det aksjane som er handelsvara, og avgjerda blir teken i morselskapet framfor i det selskapet som står i matrikkelen. Eigarskapstre viser om porteføljen blir halden direkte eller gjennom dotterselskap, og det avgjer kven førespurnaden skal gå til.
Eigarkjeda stoppar der ho forlèt Noreg. Er eit ledd eit utanlandsk selskap, manglar Brønnøysundregistrene djupnedata, og siste eigar må verifiserast mot utanlandske register eller selskapets eigen årsrapport.
Kven du faktisk ringjer
Roller-fana i Selskapspanelet er kontaktpunktet registra faktisk gir deg. Ho listar rollene i selskapet frå Brønnøysundregistrene: styreleiar, styremedlemmer, dagleg leiar, signatur- og prokurarettar, revisor og rekneskapsførar. Korta øvst i fana løftar fram dagleg leiar og styreleiar for seg, og samansetjinga av styret med talet på medlemmer og varamedlemmer ved sida av. Klikk ein person, og du ser dei andre rollene til personen på tvers av selskap. Det er den raskaste kontrollen av om du står overfor ein profesjonell aktør med 20 selskap bak seg, eller ein einskild eigar.
Kontor-fana gir den andre halvdelen: forretnings- og kontoradressene som er registrerte på selskapet, adressene som eit tre når selskapet har fleire lokasjonar, og ein flyttehistorikk med dato. Ein off-market-førespurnad byrjar her, med eit namn, ei rolle og ei adresse som er rett i dag. Øvst i panelet ligg dessutan lenkja til selskapet i Brønnøysundregistrene og til Proff for utvida rekneskaps- og kredittinformasjon.
Registra gir namn, rolle, fødselsår og selskapets registrerte forretningsadresse. Telefonnummer og e-postadresser er ikkje ein del av dei, og står derfor ikkje i konsollen. Det same gjeld kven som reelt tek avgjerda når ho ikkje følgjer den formelle rolla. Kontaktdetaljane finn du sjølv, og rapporten seier det framfor å levere ein tom kolonne.
Signala som gjer ein eigedom aktuell
Kriteria gir deg eigedommar som passar. Signala seier kva for nokre av dei som er aktuelle no. Fire av dei ber mesteparten av jobben.
Byggjeåret er det første. Bygningsalder fargar massen etter registreringsår og les eit heilt område på eitt blikk: der felta er mørke, står etterkrigsbygg som nærmar seg slutten av si tekniske levetid. Eit lågt bygd areal mot tomtearealet i same område er det andre halve signalet, sidan utnyttingsgraden er det utbyggingspotensialet blir målt i, og ein transformasjonseigedom er som regel ein gammal bygningsmasse på ei tomt som toler mykje meir.
Lang eigartid utan omsetning er det andre. Transaksjonar-fana i Eigedomspanelet viser heile salshistorikken med tinglyste overdragingar og aksjetransaksjonar ved sida av kvarandre. Ein eigedom som sist skifta hender for 25 år sidan, i eit selskap som ikkje har kjøpt noko sidan, er ein annan samtale enn ein som blei kjøpt i fjor av ein aktør med ein tydeleg strategi. Aksjetransaksjonane høyrer med, fordi eit eigarskifte som gjekk over aksjane aldri står i grunnboken.
Utbygging i nabolaget er det tredje. Utbyggjaraktivitet viser tiltaksflater frå FKB, med eigen farge per tiltakstype: nybygg, tilbygg, påbygg, riving, fasadeendring, deling av eigedom og anlegg av veg og parkering. Ei nabotomt som alt er gjennom behandling fortel kva kommunen aksepterte på høgd og tettleik, og det er eit betre utgangspunkt for ei verdivurdering enn eit anslag. Det fjerde er planstatusen: ein eigedom som ligg i eit planforslag under behandling kan vere verd noko heilt anna om eit halvt år.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Bygningsalder | Kor gammal bygningsmassen er, område for område |
| Næringsbygg | Kvar kontor, industri, varehandel, lager og logistikk ligg |
| Utbyggjaraktivitet | Kven som byggjer i området no, og kva dei har fått lov til |
| Reguleringsplanforslag | Planarbeid under behandling som kan endre føresetnadene |
| Reguleringsplanar | Gjeldande formål og plangrenser, òg på nabotomtene |
| Bustad- og områdereserven (Oslo) | Regulert bustadkapasitet som ikkje er bygd ut |
| Eigar og selskapsstruktur | Kva for bygg som høyrer til same aktør, farga etter næringa til eigaren |
| Tal på omsetningar (eigedom) | Kor ofte eigedommar i området faktisk skiftar hender |
| Eigedomstransaksjonar i media | Kva samanliknbare eigedommar er omtalte selde for |
Eit signal er ikkje ein salsvilje. Gammalt bygg, låg utnytting og lang eigartid seier at eigedommen er moden for fortetting, ikkje at eigaren har tenkt tanken. Rekkjefølgja i lista er ei prioritering av kven du ringjer først, ikkje ei rangering av kven som seier ja.
Å halde lista
Eit utval som berre finst i eit skjema, er borte når du lastar sida på nytt. Legg til tag øvst i Eigedomspanelet festar eigedommen til ei namngitt liste, og du opprettar ein ny tagg i same steget ved å skrive namnet og klikke Opprett ny tagg. Ein eigedom kan ha mange taggar, så det same treffet kan merkast med både område, runde og prioritet, og filtrerast fram på kva som helst av dei.
Taggar i venstremenyen samlar dei: ei søkbar kortliste med matrikkelnummer, adresse, farga tag-merke og miniatyrbilete per eigedom, talet øvst, og Vis tabell nedst som opnar heile utvalet som tabell. Tagga eigedomar blir viste som farga punkt i kartet, og augeikonet skjuler dei mens du jobbar med noko anna. Fargane er det som gjer statusen leseleg utan å lese: éin farge per fase i løpet, brukt likt av alle i arbeidsområdet. Taggar blir delte med teamet, så namna må gi meining for ein kollega som ikkje var med på søket.
Prosjekt er nivået over. Eit prosjekt er eit arbeidsrom rundt éi oppgåve, og det held Eigedomar som liste med filtrering, gruppering og eksport, Område som polygon du teiknar rundt søkeområdet, og Aktivitetar som kronologisk logg over notat og oppgåver på eigedommane i prosjektet. Det er der dialogen med grunneigaren høyrer heime, framfor i ein e-posttråd ingen andre ser.
Treng lista kolonnar registra ikkje har, tek Datasett imot dei. Du lastar opp eit rekneark, koplar radene til matrikkelen på matrikkelnummer eller adresse, og får ditt eige lag i kartet med dine eigne felt ved sida av registerdataa. Det er staden for anslått pris, intern eigar av rada og kva som blei sagt sist. Overvaking lukkar sirkelen: postlistene til kommunen blir køyrde dagleg mot eigedommane i prosjektet, og ei ny byggjesak eller eit tinglyst eigarskifte på ein eigedom du følgjer blir til ein aktivitet i loggen.
Skal lista vidare til eit CRM, eksporterer du henne til Excel frå Filter. Fila har adresse, matrikkel, areal, eigar, leigetakar og siste transaksjonsdata per rad. Sjå Import, eksport og deling for formata og grensene.
Sjølve rapporten
Formatet er ei liste med eit hovud, ikkje ei forteljing. Kriteriesettet står først, slik at lesaren veit nøyaktig kva for spørsmål lista er svaret på, og deretter éi rad per eigedom med det som skal til for å ta ei avgjerd om å ringje eller ikkje. Kvar rad ber si eiga kjelde og dato, og det som ikkje er undersøkt står som eigen del framfor som ein tom kolonne.
| Del | Innhald |
|---|---|
| Kriteriesettet | Felta og verdiane søket køyrde på, talet på treff og datoen det blei køyrt |
| Trefflista | Éi rad per eigedom: matrikkelnummer, adresse, kommune, tomteareal, bruksareal, byggjeår og bygningstype |
| Eigar per rad | Heimelshavar, selskapet bak, eigarkjeda opp til reelle rettshavarar |
| Kontaktpunkt | Styreleiar, dagleg leiar, signaturrett og registrert forretningsadresse |
| Signal | Siste omsetning og eigartid, plansituasjon, og utbygging registrert i nærleiken |
| Ikkje undersøkt | Salsvilje, prisforventning, og kontaktdetaljar som ikkje finst i eit offentleg register |
Kjelde og dato per rad er poenget med å generere lista frå registra framfor å setje henne saman for hand. Ei rad som er tre månader gammal kan ha fått ny heimelshavar, eit nytt styre eller ein ny plan, og ei liste utan datostempel er ei liste ingen tør å ringje frå. Delen som ikkje er undersøkt er scope-avgrensinga, og han høyrer alltid med: han seier kvar seljararbeidet byrjar.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til dei same kjeldene som skjemaa, fanene og kartlaga over, og skriv lista på eitt prompt. Eit døme på eit ferdig utval står på Døme og tips: ei lead-liste for ein takentreprenør, med 1 517 eigedommar filtrerte på byggjeår og bygningstype, kopla mot eigarselskap. Prompten treng ikkje vere lengre enn dette:
Lag ei akkvisisjonsliste for [kommune eller område]. Kriterium: [bygningstype],
byggjeår før [årstal], tomteareal over [tal] m². For kvar eigedom: matrikkelnummer,
adresse, tomteareal, bruksareal, byggjeår, heimelshavar, selskapet bak med eigarkjede
opp til reelle rettshavarar, styreleiar og dagleg leiar, registrert
forretningsadresse, siste tinglyste omsetning med dato, og om eigedommen ligg i
eit planforslag under behandling. Merk tydeleg kva som ikkje finst i registra.
Skal lista rett inn i eit rekneark eller eit CRM, be om tabell framfor rapport, éi rad per eigedom og éin kolonne per felt over. Standardinstruksjonane på same sida er staden å leggje inn kva verksemda di alltid vil ha med, så du slepp å gjenta kriteria i kvart prompt.
Står du i kartet, gjer Agenten det korte oppslaget utan at du byter verktøy: «Kven eig denne eigedommen, og kven sit i styret i selskapet bak?» gir heimelshavar, eigarkjede og roller som tekst med lenkjer vidare. Kartet flyttar seg dit svaret er.
Relaterte flater
- Filter - kriteria, trefflista og eksporten.
- Søk - inngangen når du har ei adresse, eit matrikkelnummer eller eit selskapsnamn.
- Selskapspanel - eigarkjede, roller, kontor og rekneskap for selskapet bak.
- Taggar - utvalet som overlever økta.
- Finne eigedom og moglegheiter - heile runden frå første søk til shortlist, på éi tomt.
- Rapport: Leigetakaranalyse og leigetakarsøk - når du leitar etter leigetakarar framfor eigedommar.
- Rapport: Portefølje - alt eitt selskap eig, når eitt treff blei til ein portefølje.
- Rapport: Eigarstruktur og heimel - eigarkjeda åleine, i djupna.
- Rapport: Due diligence - runden du gjer på kandidaten som overlever lista.
Datakjelder
- Matrikkelen, grunnboken og Tinglysing via Kartverket.
- Brønnøysundregistrene (selskap, roller, forretningsadresser) og aksjonærregisteret hos Skatteetaten.
- Geodata (samanstilte næringslivs- og prisingskartlag).
- Oslo kommune (bustad- og områdereserven).
- Kommunale planregister og postlister, med dekning i Dekningskart saksinnsyn.