Rapport: Due diligence

Due diligence-rapporten blir ein del av Placepoint Fusion. Sjølve rapporten er ikkje ferdig, men alt han byggjer på er tilgjengeleg i dag: heimel, heftingar, eigarkjede, leigetakarar, plan, byggjesaker og naturfare. Denne sida går gjennom ein norsk eigedoms-DD spor for spor og viser kvar i Placepoint kvart punkt blir svart på.

Rapporten kjem, grunnlaget er her

Rapporten samlar det registerbaserte grunnlaget for ein due diligence i eitt dokument, frå den eigedommen du har open i Eigedomspanelet. Fram til han er klar gjer du runden under sjølv, fane for fane og kartlag for kartlag, eller lèt Placepoint AI setje han saman. Det er same data i alle tre tilfella; skilnaden er kven som skriv dokumentet.

Spora under er dei same som ein DD alltid har bestått av. Det nye er kor mykje av dei som kan gjerast før datarommet opnar. Heimel, heftingar, eigarkjede, leigetakarar, plan, byggjesaker og naturfare er alle registeropplysningar, og dei står i konsollen frå første klikk på eigedommen. Leigekontraktane, rekneskapa bak tala og den fysiske tilstanden til bygget ligg framleis i datarommet og på synfaring, og det seier sida også, spor for spor.

Sjå også: Forstå eigedom på placepoint.no.

Aksjekjøp eller innmatskjøp

Strukturen på ein DD blir styrt av om transaksjonen er eit aksjekjøp eller eit innmatskjøp. I næring er aksjekjøp normalen: eigedommen ligg i eit single purpose-selskap, og det er aksjane i selskapet som skiftar eigar. Då kjem selskaps- og skattesporet i tillegg til det reine eigedomssporet, og dokumentavgifta på 2,5 % blir ikkje utløyst. Ved innmatskjøp blir eigedommen overført med skøyte, dokumentavgifta påløper, og selskapssporet fell bort.

Eigarar-fana i Eigedomspanelet fortel deg kva for ein av dei to du står i. Er heimelshavaren eit aksjeselskap med eitt einaste ledd over seg før eit holdingselskap, er det eit single purpose-selskap. Eigedomar-fana i Selskapspanelet stadfestar det: står berre denne eigedommen der, er selskapet tomt utanom han. Transaksjonar-fana viser aksjetransaksjonane ved sida av dei tinglyste, så eit eigarskifte som aldri gjekk over grunnboken er også synleg.

Kven dette er for

Kjøpar, seljar, bank og rådgjevarane på kvar side: transaksjonsadvokaten som eig det juridiske sporet, den tekniske rådgjevaren, og den finansielle som skal samanstille mot modellen til kjøparen. Seljar brukar same runden til ein vendor due diligence før eigedommen blir lagd ut, så funna ikkje kjem som ei overrasking i bodrunden.

Datagrunnlaget er det same uansett kvar i landet eigedommen ligg: 3,5 millionar matrikkelenheter, over 14 millionar registrerte eigarar og rettshavarar, 1,1 millionar aktive selskap og over 20 millionar journalførte dokument frå over 330 kommunar. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.

Sjekklista

Spor	Kva du ser etter	Kvar i Placepoint
Juridisk	Heimel, heftingar, pant, servituttar, vegrettar, feste	Eigedomspanelet, Grunnbøker-knappen, Festegrunn
Selskap	Eigarkjede, reelle rettshavarar, roller, aksjonærar, rekneskap	Selskapspanelet
Teknisk	Byggjeår, bygningsstatus, ferdigattest, energimerke, TEK	Bygningspanelet, Saksinnsyn
Kommersiell	Leigetakarar, konsentrasjon, soliditet, areal per eining	Leigetakarar-fana, Einingar under Eigedom-fana, Selskapspanelet
Plan og regulering	Formål, utnytting, planforslag, omsynssoner, rekkjefølgjekrav	Regulering-fana, Reguleringar
Miljø og risiko	Forureina grunn, kvikkleire, flaum, skred, radon, stormflo	Risiko, Geologi, Forureining
Skatt og finansiell	Omsetnadshistorikk, aksjesal mot skøyte, samanliknbare sal	Transaksjonar-fana, Eigedomsprisar, Analyse

Kartlaga slår du på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.

Juridisk

Det juridiske sporet startar med heimelsforhold og grunnbokutskrift: kven som står som heimelshavar, og kva som kviler på eigedommen i form av pant, servituttar, vegrettar og festeforhold. Deretter naborettslege forhold, pågåande tvistar og offentlegrettslege pålegg.

Heimelshavaren står øvst i Eigedomspanelet og i Eigarar-fana, per matrikkelenhet. Ein eigedom med fleire teigar eller seksjonar blir gjennomgått enhet for enhet, og Eigedom-fana viser hierarkiet mellom dei. Festegrunn i kartet viser om tomta, eller ein del av henne, er festa frå ein annan grunneigar. Det er eit eige kapittel i kjøpekontrakten.

Sjølve utskrifta bestiller du frå Grunnbøker øvst i panelet: gjeldande eller historisk grunnbokutskrift frå Kartverket, levert digitalt på sekund. Utskrifta er kjelda til pant med beløp og prioritet, servituttar med dokumentnummer, urådigheit og forkjøpsrett. Ho er det dokumentet transaksjonsadvokaten legg i vedlegget. Kva du får og ikkje får, står i Grunnbok og dokument. Integrerer du mot eige system, gir Placepoint API: Heftingar dei same heftingane i tinglysingsrekkjefølgje i eitt kall.

Pålegg, klagesaker og nabovarsel ligg ikkje i grunnboken. Dei ligg i journalen til kommunen, og Saksinnsyn hentar dei: kvar sak med dato, tittel og dokumenta bak, for denne eigedommen eller for nabolaget. Eit uavklart pålegg eller ei klagesak som ikkje er avslutta er ofte det juridiske funnet som forseinkar ein closing mest, og det står her.

info

Legalpant for kommunale avgifter og ubetalte felleskostnader er ikkje tinglyst, og blir verken vist i utskrifta eller i panelet. Det blir kontrollert mot kommunen og forretningsføraren.

Ved aksjekjøp: selskapet

Ved aksjekjøp følgjer selskapet med, og med det stiftingsdokument, aksjeeigarbok, styrevedtak, konsernbidrag, låneavtalar med change of control-klausular, garantiar og konserninterne avtalar. Dokumenta ligg i datarommet. Registerdelen av det same sporet står i Selskapspanelet.

Eigardel-fana viser reelle rettshavarar, aksjonærane per rekneskapsår frå aksjonærregisteret, eigarskapstreet oppover og konsernstrukturen. Roller-fana gir styre, dagleg leiar, signatur og prokura frå Brønnøysundregistrene, med lenkje vidare til dei andre rollene til kvar person. Det er kontrollen mot interessekonfliktar. Info-fana har organisasjonsform, stiftingsdato og status, og eit selskap under avvikling eller med negativ eigenkapital er eit funn i seg sjølv.

Teknisk

Teknisk DD er ei byggjeteknisk tilstandsvurdering, ofte etter NS 3424, med vedlikehaldsetterslep estimert i kroner over eitt, fem og ti år: bygningsdelar, tak, fasade, tekniske anlegg, heis, brannkonsept og branndokumentasjon, universell utforming, energimerke og oppgraderingsbehov mot EPBD-krava. Det krev synfaring. Registerdelen av sporet er likevel ikkje liten, og han avgjer kva den fagkyndige skal sjå etter.

Ferdigattest er det klassiske funnet: manglande ferdigattest er eit av dei hyppigaste raude flagga i ein DD. Bygningsstatusar i Bygningspanelet er tidslinja frå rammeløyve via igangsetjingsløyve og mellombels bruksløyve til ferdigattest, per bygg og per tilbygg, med dato for kvar status. Står bygget på mellombels bruksløyve, er saka bak i Saksinnsyn, og det same gjeld bruksendringar og dispensasjonar som må stemme med dagens bruk. For eldre bygg er ofte berre første gongs bruk registrert, og då er journalen det du har.

ESG-fana gir energiattesten frå Enova med karakter, oppvarmingskarakter og utferdingsdato, og kva teknisk forskrift bygget høyrer under. Ein attest eldre enn ti år er ikkje lenger gyldig, og fana seier det sjølv; for eit bygg som skal møte EPBD-krava er den utdaterte karakteren også ei opplysning. Bygningsalder og TEK17 saman fortel kva regelverk bygget vart prosjektert etter, og dermed kva som realistisk ligg i vedlikehaldsetterslepet.

info

Tilstand etter NS 3424, asbest, brannkonsept og heisdokumentasjon finst ikkje i noko register. Rapporten seier kva bygg og kva datoar den fagkyndige skal ta med seg ut, han erstattar ikkje synfaringa.

Kommersiell

Det kommersielle sporet er gjennomgangen av leigekontraktane mot rent roll: leigenivå, KPI-regulering, løpetid, opsjonar, oppseiingsvern, fordeling av felleskostnader, depositum eller garantiar, exit-klausular. Nøkkeltala er WAULT, ledigheit, leigetakarkonsentrasjon og kredittvurdering av dei største leigetakarane. Kontraktane ligg i datarommet. Kven leigetakarane er, og kva dei toler, står i konsollen.

Leigetakarar-fana listar kvart selskap på adressa med organisasjonsnummer, alder, talet på tilsette, juridisk einingstype og NACE-bransje. Alt er henta frå Brønnøysundregistrene. Éin leigetakar med all inntekta er konsentrasjonsrisiko i si reinaste form, og fem leigetakarar i same bransje er den same risikoen i ein annan drakt. Tidlegare leigetakarar står i eiga liste, og ei adresse mange har flytta frå er eit spørsmål til seljar. Felta i detalj står på Einingar og Leigetakarar.

Klikk leigetakaren, og Økonomi-fana i Selskapspanelet gir rekneskapen år for år: omsetnad, EBITDA, EBIT, årsresultat, eigenkapital og gjeld, med årsrekneskapane lenkja under. Det er kredittvurderinga av dei største leigetakarane, utan å bestille noko. Eigardel-fana seier om leigetakaren er del av eit konsern som kan stå bak ein leigegaranti.

Einingar, som ligg under Eigedom-fana, gir BRA per bruksenhet frå Matrikkelen. Det er kontrollen av arealet i kontraktane: eit avvik på fem til ti prosent er vanleg i eldre data, eit større avvik skal forklarast før det blir prisa. Er arealet i kontrakten større enn det som er registrert, er det leigetakaren som betaler for mykje, og det endar som eit krav.

info

Leigetakarlista byggjer på registrerte forretningsadresser, og fangar opp selskap, sjeldan private bustadleigetakarar. Leigenivå, løpetid og opsjonar står ikkje i noko offentleg register; det er kontraktane i datarommet som gir dei, og motpartane får du frå oss.

Plan og regulering

Plansporet er gjeldande reguleringsplan og arealformål, utnyttingsgrad, byggjegrenser, planføresegner, pågåande planarbeid i området, rekkjefølgjekrav og infrastrukturbidrag. Det er sporet som avgjer utviklingspotensialet, og der verdidrivaren ofte ligg i ein transaksjon med konverteringstese.

Regulering-fana i Eigedomspanelet viser kommuneplan og reguleringsplan med formål og lenkje til plandokumentet hos kommunen, og legg plangrensene over kartet så du ser kva delområde eigedommen treffer. Føresegnene står i plandokumentet, ikkje i kartet: utnyttingsgrad, høgder, parkeringskrav og rekkjefølgjekrav. Gjeld begge plannivåa, er reguleringsplanen styrande; er han gammal, er det arealdelen i kommuneplanen som fortel kvar kommunen vil.

Kartlag	Svarar på
Reguleringsplanar	Gjeldande formål og plangrenser, også på nabotomtene
Kommuneplanar	Overordna formål, og omsynssoner for fare, støy og bevaring
Reguleringsplanforslag	Planforslag under behandling som kan endre føresetnadene
Kulturminne - Askeladden	Freding og SEFRAK-registrering som avgrensar kva som kan gjerast med bygget
Byggjegrense frå vegens senterlinje	Kor mykje av tomta som er byggbar mot veg
Strandsona, Markagrensa	Byggjeforbod som overstyrer planen

Det som oftast avgjer tidslinja er ikkje formålet, men eit plankrav. Ei føresegn i kommuneplanen kan seie at eit område må inngå i ein reguleringsplan før tiltak kan setjast i verk, og då må kjøpar gjennom ei privat detaljregulering før ein byggjesøknad i det heile kan behandlast, uansett kva som skal byggjast. Kravet står i føresegnene, ikkje i plankartet, og det er grunnen til at plandokumentet blir lese i sin heilskap framfor berre fargen på flata. Det same gjeld byggjegrensa mot veg, byggjeforbodet i 100-metersbeltet mot sjø og kravet om buffersone mot naboar.

Eit mellombels forbod mot tiltak er det andre funnet som stoppar ei tidslinje, og det står i vedtaket, ikkje i plankartet. Saksinnsyn med Vis for sett til nabolaget viser planinitiativ og planforslag i området, og kva kommunen nyleg har akseptert på ei nabotomt.

Miljø og risiko

Miljøsporet dekkjer forureina grunn, grunnforhold og kvikkleire, asbest og miljøkartlegging ved rehabilitering, radon, flaum- og skredsoner, og klimarisiko i tråd med krava EU-taksonomien og rapporteringsreglane stiller til institusjonelle kjøparar. Alt utanom asbest og miljøkartlegging er kartlag.

Sveipet blir gjort på matrikkelenheten og eit belte rundt henne. Eit freda kulturminne, ei kvikkleiresone eller ein registrert lokalitet hundre meter unna treffer ikkje bygget, men han treffer planarbeidet, og ein gjennomgang som berre ser på sjølve teigen melder «ingen funn» på noko som kjem tilbake i første høyringsrunde.

Kartlag	Svarar på
Forureina grunn, Grunnforureining - område	Registrerte lokalitetar frå Miljødirektoratet på og rundt tomta
Kvikkleire, Kvikkleire – aktsemd	Kartlagde faresoner og område som krev vurdering
Moglegheit for marin leire, Lausmassar	Om marin leire er mogleg, og kva grunnen består av
Skred	Aktsemd for jord-, flaum- og steinskred
Flaumsoner, Aktsemdsflater for flaum, regulerte vatn og dammar	Kartlagde flaumsoner og berekna utbreiing
Flaumområde, flaumvernområde og flaumhendingar, Sikringstiltak	Kva som faktisk har skjedd, og kva som er bygd mot det
Høgvatn og stormflo	Stormflo og havnivå for eigedommar ved sjøen
Radonaktsemd	Sannsyn for radon i grunnen
EU-taksonomi - bygg	Plasseringa av bygget mot taksonomikriteria

Karta kjem frå Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Norges geologiske undersøkelse (NGU) og Miljødirektoratet. Utløpt-lista under Bygg i Eigedomspanelet høyrer til same sporet: eit tidlegare industri- eller bensinstasjonsbygg på tomta er eit funn om forureina grunn, også når registeret er tomt.

Heile runden gjennom risikolaga, med eksempel på éin eigedom, står i Vurdere risiko. Rapport: Risiko er den same gjennomgangen som eige dokument, og Rapport: ESG og berekraft tek klimarisikoen vidare.

info

Eit aktsemdskart er ikkje ei faresone. Det seier at forholda kan vere til stades, ikkje at dei er kartlagde og vurderte, og det er den skilnaden som avgjer om funnet skal prisast eller undersøkjast.

Skatt og finansiell

Skattesporet er skattemessig saldo og latent skatt på eigedommen, som ved aksjekjøp normalt blir prisa inn med ein rabatt på sju til tolv prosent av differansen mellom marknadsverdi og skattemessig verdi. Meirverdiavgift: justeringsforpliktingar, frivillig registrering og utleigedel til avgiftspliktige leigetakarar. Dokumentavgift på 2,5 % ved innmatskjøp, ikkje ved aksjekjøp. I tillegg normalisert kontantstraum, eigedomsskatt og samanstilling mot kjøparens eigen modell.

Saldo, latent skatt og meirverdiavgift kjem frå rekneskapen til seljar og frå datarommet. Det sporet får frå konsollen er historikken og referansen.

Transaksjonar-fana viser eigedommens eigne omsetnader med dato, type og pris der han er offentleg, og aksjetransaksjonane i eiga liste. Berre Fritt sal gir ein prisindikasjon; Arv, Skifte og Seksjonering er overdragingar utan marknadspris. Datoen for siste tinglyste erverv er det sporet treng for å rekne på kva som ligg i skattemessig saldo, og ein eigedom som sist gjekk over grunnboken for 20 år sidan ber ein heilt annan latent skatt enn ein som vart kjøpt i fjor. Prishistorikken blir også lesen mot plansituasjonen: ei tomt som sist gjekk for mindre enn gongen før er som regel ubebygd rågrunn utan reguleringsplan, ikkje ein fallande marknad.

Eigedomsprisar legg omsetnadene til naboane i kartet med pris og dato, og Analyse gir den same samanlikninga som tabell og diagram for eit valt område. Det er kontrollen av verdien seljar legg til grunn. Eigedomsskatten står i taksten til kommunen, og Eigedomstransaksjonar i media viser kva samanliknbare eigedommar i området er omtalte selde for.

Sjølve rapporten

Formatet er exception-basert, ikkje beskrivande. Eit samandrag med dei vesentlege funna står først. Deretter kjem ein funnlogg per spor, der kvart funn er klassifisert etter risiko og sannsyn, kvantifisert i kroner der det lèt seg gjere, og kopla til ei tilrådd handtering. Eit spor utan funn får éi linje som seier at det er gjennomgått, og kva som vart lese.

Del	Innhald
Framside	Eigedommen, eigar, areal og dato, med dei tre nøkkeltala saka står og fell på
Samandrag	Hovudfunna i punktform, sorterte etter konsekvens, og ei tilråding som svarar på spørsmålet oppdraget stilte
Eigedomsfakta	Matrikkel, adresse, areal, teigar, bygg og seksjonering, og kva som ikkje er registrert på eigedommen
Eigarkjede	Selskapa ledd for ledd med del, og nøkkeltala per ledd
Funnlogg per spor	Funn, risiko, sannsyn, beløp der det lèt seg talfeste, og tilrådd handtering
Tema utan funn	Det som er sjekka utan treff, med kva som vart lese
Handtering	Prisavslag, spesifikk garanti eller skadeslaushalding i kjøpekontrakten, tilbakehald av kjøpesum, eller utsett closing til eit vilkår er oppfylt
Neste steg	Dei konkrete bestillingane: geoteknisk vurdering, oppstartsmøte med kommunen, avklaring av pant
Kjelde og dato	Per opplysning, med lenkje til fana eller kartlaget funnet kom frå
Ikkje undersøkt	Leigekontraktar, rekneskap, teknisk tilstand og meirverdiavgift

Tre av radene gjer mest arbeid. Tema utan funn er den som skil «ingen risiko» frå «ikkje undersøkt», og utan den kan ingen sjå skilnaden. Kjelde og dato per opplysning er poenget med å generere rapporten frå registera: kvart funn peikar tilbake på grunnbokutskrifta, saka i journalen eller kartlaget det kom frå. Og lista over det som ikkje er undersøkt er scope-avgrensinga, der kjøparens eigne rådgjevarar skal begynne. Rapporten seier sjølv at han ikkje er ei juridisk vurdering, og at han ikkje erstattar ein formell prosess eller ein fagkyndig rapport.

Lag rapporten i dag med Placepoint AI

Placepoint AI har tilgang til dei same kjeldene som fanene og kartlaga over, og skriv dokumentet på eitt prompt. Eit eksempel på ein DD-rapport på elleve sider, med juridisk, teknisk og finansiell screening og eiga markering av kva som er dekt, står på Eksempel og tips. Prompten treng ikkje vere lengre enn dette:

Lag ein due diligence-rapport for [matrikkelnummer eller adresse]. Gå gjennom
heimel og heftingar frå grunnboken, eigarkjeda opp til reelle
rettshavarar, leigetakarar med rekneskap, gjeldande plan og planforslag,
byggjesaker med ferdigattest, og naturfare. Klassifiser kvart funn etter
risiko og foreslå handtering. Merk tydeleg kva som ikkje er dekt av
registera.

Skal svaret inn i eigen mal, be om tabell i staden for PDF, éi rad per funn: spor, funn, kjelde, dato, handtering. Standardinstruksjonane for bank og for investorar på same sida prioriterer heftingar og pant først og ber om «ikkje dekt av registeret» der dekninga manglar, som er den same regelen rapporten følgjer.

Står du i kartet, gjer Agenten det korte oppslaget utan å byte verktøy: «Hent grunnbokutskrifta for denne eigedommen og oppsummer heftingane» gir pant, servituttar og vegrettar som tekst med lenkjer. Kartet flyttar seg dit saka er.

Relaterte flater

• Eigedomspanel - fanene rapporten les, éin eigedom om gongen.
• Selskapspanel - eigarkjede, roller og rekneskap for selskapet bak.
• Saksinnsyn - byggjesaker, pålegg og planforslag frå journalen til kommunen.
• Vurdere risiko - miljø- og risikosporet gjennomgått på éin eigedom.
• Rapport: Eigarstruktur og heimel - eigarkjeda åleine, i djupna.
• Rapport: Leigetakarar - leigetakarbiletet for ein heil portefølje.
• Placepoint API: Heftingar - heftingane i tinglysingsrekkjefølgje, eitt kall.

Datakjelder

• Grunnboken og Matrikkelen via Kartverket.
• Brønnøysundregistrene (selskap, roller, leigetakarar) og aksjonærregisteret hos Skatteetaten.
• Kommunale planregister og postlister, med dekning i Dekningskart saksinnsyn.
• Enova (energiattestar).
• Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Norges geologiske undersøkelse (NGU) og Miljødirektoratet (naturfare, grunnforhold, forureining).
• Riksantikvaren (kulturminne).