Rapport: Eigarstruktur og heimel
Eigarstrukturrapporten blir ein del av Placepoint Fusion. Sjølve rapporten er ikkje ferdig, men alt han byggjer på er tilgjengeleg i dag: heimelshavar i grunnboken, selskapet bak, aksjonærane, kjeda opp til toppselskapet og rollene i kvart ledd. Denne sida viser kvar kvart ledd står.
Rapporten kjem, grunnlaget er her
Rapporten samlar eigarbiletet for éin eigedom i eitt dokument, frå den eigedomen du har open i Eigedomspanelet: heimelshavar per matrikkelenhet, selskapet som står oppført, aksjonærane i det selskapet, kjeda vidare opp til reelle rettshavarar, og styret og signaturretten i kvart ledd. Fram til han er klar gjer du runden under sjølv, fane for fane, slår på Eigar og selskapsstruktur for å sjå det same rundt eigedomen, eller lèt Placepoint AI setje dokumentet saman. Det er same data i alle tre tilfella; skilnaden er kven som skriv det.
Heimel, eigardelar, aksjonærar per rekneskapsår, roller og konsernstruktur er registeropplysningar, og dei står i konsollen frå første klikk på eigedomen. Det som ikkje står i noko register, står ikkje i rapporten heller: aksjonæravtalar, forkjøpsrettar mellom aksjonærane, pantsette aksjar, opsjonar og sideavtalar som flyttar kontroll utan å flytte ein einaste aksje. Kjeda stoppar også der ho forlèt Noreg, og privatpersonar blir viste utan namn. Rapporten seier kvar han stoppar, i staden for å la lesaren tru at han er ferdig.
Sjå også: Finn riktig person på placepoint.no.
Heimel er ikkje det same som eigarskap
Den som står i grunnboken har heimel til eigedomen: den formelle eigarretten som gir rett til å selje, pantsetje og elles råde over han. For næringseigedom er namnet der nesten alltid eit aksjeselskap, og då er ikkje namnet svaret. Det er inngangen til spørsmålet om kven som eig selskapet.
Skilnaden er praktisk. Ved eit innmatssal blir eigedomen overført med skøyte, skøytet blir tinglyst, og grunnboken får ein ny heimelshavar. Ved eit selskapssal skiftar aksjane i eigedomsselskapet eigar, medan heimelen blir ståande på det same selskapet. Eigedomen har skift eigar; grunnboken viser det ikkje. Årsaka er dokumentavgifta på 2,5 % av marknadsverdien, som blir utløyst ved tinglyst heimelsovergang og ikkje ved aksjesal, og som er grunnen til at mellom 80 og 90 prosent av dei store næringstransaksjonane går som selskapssal.
Den eldre varianten av same mekanikk er heimelsselskapet: eit skallselskap som ikkje gjer anna enn å stå som heimelshavar, medan verdiane blir omsette over aksjane. Konstruksjonen er lite brukt i nye strukturar, men eldre porteføljar inneheld han framleis, og han må kartleggjast før eit sal. Ein gjennomgang som stoppar ved heimelshavaren svarar derfor på eit anna spørsmål enn det som vart stilt.
Ein eigedom utan tinglyst overdraging på 20 år kan ha skift reell eigar fleire gonger i mellomtida. Det er aksjetransaksjonane og aksjonærane per år som viser det, ikkje grunnboken.
Kven dette er for
Kjøpar og seljar i ein transaksjon, og rådgivarane på kvar side. Banken og kredittavdelinga som skal vite kven motparten faktisk er før dei låner ut. Advokaten og meklaren som gjer kundetiltak og kontroll mot kvitvasking, der reelle rettshavarar er nivået som må dokumenterast. Kommunen og utbyggjaren som skal forhandle om grunnerverv og treng å vite kven som kan signere. Og forvaltaren som skal halde oversikt over eigen struktur, der Rapport: Portefølje tek same kjede motsett veg.
Datagrunnlaget er det same uansett kvar i landet eigedomen ligg: 3,5 millionar matrikkelenheter, over 14 millionar registrerte eigarar og rettshavarar, 1,1 millionar aktive selskap, over 30 millionar eigarforhold og 5,3 millionar koplingar mellom selskapsadresser og eigedommar. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.
Sjekklista
| Spor | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Heimel | Kven som står i grunnboken, per matrikkelenhet, og kva som kviler på eigedomen | Eigedomspanelet, Eigarar-fana, Grunnbøker-knappen |
| Selskapet bak | Organisasjonsform, status, forretningsadresse, reelle rettshavarar | Selskapspanelet, Info og Eigardel |
| Kjeda oppover | Eigartre, konsern, om strukturen er eit single purpose-selskap, kvar kjeda stoppar | Selskapspanelet, Eigardel og Eigedomar |
| Aksjonærane | Eigardel per rekneskapsår, og endringa mellom to år | Selskapspanelet, Aksjonærar |
| Rollene | Styre, dagleg leiar, signatur og prokura, og dei andre rollene personen har | Selskapspanelet, Roller |
| Eigarskifte | Aksjetransaksjonar ved sida av dei tinglyste skøyta | Transaksjonar-fana i begge panela |
| Eigarskap i kartet | Kven som eig bygga rundt eigedomen | Eigar og selskapsstruktur |
Kartlaga slår du på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.
Heimel: kven som står i grunnboken
Første spørsmål er kven som eig eigedomen på papiret, og det blir svart per matrikkelenhet, ikkje per adresse. Ein eigedom med fleire teigar, seksjonar eller ein festegrunn i tillegg har fleire einingar, og kvar av dei har sin eigen heimelshavar.
Eigarar-fana i Eigedomspanelet viser heimelshavarar og selskapseigarar med eigarkjede frå Brønnøysundregistrene. Filteret øvst skil Selskap, Personar og Alle, Utvid alle foldar ut heile strukturen på éin gong, og eit klikk på ein eigar opnar eigedomsporteføljen til eigaren på tvers av Noreg. Under Eigedom-fana ligg matrikkelstrukturen bak: hierarkiet av einingar, og registrerte heimelshavarar per eining. Står eigedomen som Grunneigedom, er det éi tomt med eige grunneigarskap; Seksjon, Anleggseigedom og Festegrunn er andre former, og dei blir lesne kvar for seg.
Sjølve dokumentet hentar du frå Grunnbøker øvst i panelet: gjeldande eller historisk grunnboksutskrift frå Kartverket, levert digitalt. Utskrifta er kjelda til datoen for siste heimelsovergang, til heftingar med prioritet, og til urådigheit og forkjøpsrett som avgrensar kva heimelshavaren kan gjere åleine. Kva utskrifta inneheld, står i Grunnbok og dokument. Rapport: Due diligence tek heftingane vidare inn i transaksjonssamanheng; her er dei med fordi dei seier noko om kven som reelt kontrollerer eigedomen.
Privatpersonar som eig blir viste som «Privatperson» utan namn, i panelet og i rapporten. Selskap står med namn og organisasjonsnummer slik dei er registrerte i Brønnøysundregistrene.
Selskapet bak heimelen
Er heimelshavaren eit selskap, er neste spørsmål kva slags selskap det er. Klikk eigaren i Eigarar-fana, og Selskapspanelet opnar seg med ein Tilbake-knapp til eigedomen du kom frå.
Info-fana gir grunndataene frå Brønnøysundregistrene: organisasjonsform, næringskode, stiftingsdato, registrert forretningsadresse, talet på tilsette og status. Eit selskap under avvikling, eller eit som er sletta, er eit funn i seg sjølv, og det same er eit selskap stifta nokre veker før transaksjonen. Null tilsette og ei forretningsadresse som er adressa til rekneskapsføraren, er normalt for eit eigedomsselskap og seier ingenting i seg sjølv.
Eigardel-fana opnar på Ultimate eigarar: dei reelle rettshavarane, altså dei fysiske personane som til slutt kontrollerer selskapet, rekna ut gjennom heile eigarkjeda. Det er nivået kundetiltak og due diligence treng, og det er derfor det er standardvisinga. Dei tre andre underfanene er Aksjonærar, Eigartre og Konsern, og saman er dei resten av denne sida.
Kjeda oppover: eigarskapstre og konsern
Eigartre-underfana teiknar kjeda oppover frå selskapet mot morselskap og reelle rettshavarar, ledd for ledd, og Konsern-underfana viser strukturen selskapet inngår i med mor-, dotter- og systerselskap. Konsern er tom når selskapet ikkje inngår i eit konsern, og det er ein normal tilstand, ikkje ein mangel.
Ein SPV-struktur kjenner du att på forma: den umiddelbare eigaren av eigedomen er eit lite aksjeselskap utan andre eigedelar, halde av eit morselskap eller eit fond. Stadfestinga ligg i Eigedomar-fana. Står berre denne eine eigedomen under Eigde eigedommar, er selskapet tomt utanom han, og underfana Eigartre der viser om konsernet held eigedommane direkte eller gjennom eitt selskap per bygg. Eit selskap som eig 15 eigedommar direkte er ein heilt annan motpart i ei forhandling enn eit som eig 15 selskap med éin eigedom kvar.
Eigarkjeda kan stoppe ved utanlandske selskap, der Brønnøysundregistrene manglar djupnedata. Då er siste norske ledd det registera gir, og den endelege eigaren må verifiserast mot utanlandske register eller årsrapporten til selskapet sjølv.
Aksjonærane, år for år
Aksjonærar-underfana viser aksjonærane med eigardel per rekneskapsår, henta frå aksjonærregisteret hos Skatteetaten. Vel år i lista, og du ser eigarbiletet slik det stod ved utgangen av det året. Små aksjonærar blir samla i ei eiga rad, så ein lang hale av småpostar gjer ikkje lista uleseleg.
Poenget er endringa mellom to år. Ein ny majoritetsaksjonær mellom to årgangar er eit eigarskifte, og det er ofte den einaste staden eit selskapssal er synleg. Ein eigardel som glir frå 100 % til 90 % er ein emisjon eller ein delvis exit. Eit ledd som forsvinn, er ein fisjon eller ei omorganisering før sal. Er du ute etter kven som eigde på eit bestemt tidspunkt, til dømes då ei byggjesak vart send inn eller ein leigekontrakt signert, er årslista svaret.
Aksjonærregisteret er eit årleg augneblinksbilete. Ei endring midt i året står først når året er registrert, så ein heilt fersk transaksjon blir i praksis vist i aksjetransaksjonane før han blir vist her.
Rollene: kven som kan forplikte selskapet
Roller-fana gir styreleiar, styremedlemmer, dagleg leiar, signatur- og prokurarettar, revisor og rekneskapsførar, frå Brønnøysundregistrene. Det er to spørsmål ho svarar på. Det eine er kven som kan signere: signaturretten seier kven som kan forplikte selskapet, åleine eller i fellesskap, og prokura er den avgrensa varianten for den daglege drifta. Det andre er kven du eigentleg sit overfor.
Klikk ein person, og du får dei andre rollene personen har på tvers av selskap. Det er kontrollen mot interessekonfliktar, og det er også måten ein struktur avslører seg på: dei same tre namna i styret i tolv single purpose-selskap er éin aktør, ikkje tolv motpartar. Går kjeda over i eit burettslag eller eit sameige, er styret der den same inngangen.
Registeret viser dei registrerte rollene, ikkje fullmakter gitt i eit styrevedtak. Skal nokon signere på vegner av selskapet utan å stå med signaturrett, er det fullmakta som må leggjast fram, og ho ligg ikkje i noko register.
Eigarskifte som ikkje står i grunnboken
Transaksjonar-fana i Eigedomspanelet har to lister ved sida av kvarandre. Den eine er dei tinglyste omsetningane til eigedomen frå tinglysinga hos Kartverket, med dato, type og vederlag. Den andre er aksjetransaksjonane, med kalenderår, selt selskap og endra del. Lesne saman er dei eigarskiftehistorikken; lesne kvar for seg er begge halve.
Typen avgjer korleis vederlaget skal lesast. Berre Fritt sal gir ein prisindikasjon. Arv, Skifte og Gåve er overdragingar utan marknadspris, Seksjonering og Samanslåing er administrative endringar utan sal, og Tvangssal ligg typisk under marknad. I Selskapspanelet gir Transaksjonar-fana det same sett frå selskapet si side: kjøpa og sala selskapet har vore part i over tid, og der ser du om motparten byggjer opp eller avviklar.
Storleiksforholdet er verdt å ha med. Det blir registrert rundt 240 000 tinglyste eigarskifte i året, og den teljinga dekkjer skøyte, ikkje selskapssal. Talet er derfor eit minimum for kor mange eigedommar som faktisk skiftar eigar. Sjå Placepoint i tal.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Eigedomstransaksjonar i media | Kjøp og sal av eigedom og eigedomsselskap som er omtalte, også der grunnboken står stille |
| Eigedomsprisar | Omsetningane til naboane med pris og dato, som referanse for det som er tinglyst |
Eit tomt felt i aksjetransaksjonslista tyder at vi ikkje har registrert ei aksjeoverdraging, ikkje at inga har funne stad. Aksjonærlista per år er kontrollen mot det.
Eigarskap i kartet
Nokre spørsmål handlar ikkje om éin eigedom, men om kven som eig rundt han: kven nabotomtene høyrer til før ei forhandling om grunnerverv, kor mykje éin aktør kontrollerer i eit kvartal, eller kva bygg som deler morselskap.
Eigar og selskapsstruktur fargar bygga etter næringskoden til eigaren og gir selskapsnamnet i popup-vindauget når du klikkar. Filteret avgrensar på Morselskap og NACE, og det er avgrensinga på morselskap som gjer laget til eit porteføljekart: slå det på for eitt konsern, og du ser kva dei kontrollerer i området. Herifrå er vegen tilbake til panelet eitt klikk.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Eigar og selskapsstruktur | Kven som eig bygga rundt eigedomen, med næringskode og selskapsstruktur |
| Matrikkelen - eigedomskart | Teigar, eigedomsgrenser og matrikkelnummer for kvar eining |
| Festegrunn | Om tomta, eller ein del av henne, er festa frå ein annan grunneigar |
| Festarar | Leigeforholdet mellom grunneigar og festar på landeigedom |
Laget viser øvste eigar, ikkje heile kjeda, og teiknforklaringa har farge berre for dei ti vanlegaste næringane. Bruk det til å finne aktøren, og Selskapspanelet til å lese strukturen.
Sjølve rapporten
Rapporten er bygd som ei kjede, ikkje som ei liste. Kvart ledd står med namn, organisasjonsnummer, eigardel og datoen opplysninga er henta, og der kjeda stoppar, står det kvifor.
| Del | Innhald |
|---|---|
| Samandrag | Kven som eig, i éi setning, med reelle rettshavarar namngitt eller forklart kvifor dei ikkje kan namngivast |
| Heimel | Heimelshavar per matrikkelenhet, dato for siste heimelsovergang, og heftingar som avgrensar råderetten |
| Selskapet | Organisasjonsform, status, stiftingsdato, forretningsadresse og tilsette for kvart selskap i kjeda |
| Eigarkjeda | Treet frå heimelshavar opp til toppselskapet, med eigardel per ledd og konsernstrukturen rundt |
| Aksjonærar | Aksjonærane per rekneskapsår, med endringa mellom dei to siste åra markert |
| Roller | Styre, dagleg leiar, signatur og prokura per ledd, med gjengangarar på tvers av selskapa markerte |
| Eigarskifte | Tinglyste overdragingar og aksjetransaksjonar på éi tidslinje |
| Ikkje undersøkt | Aksjonæravtalar, pantsette aksjar, opsjonar og sideavtalar, og kvart utanlandsk ledd kjeda stoppar ved |
Den siste rada er den som gjer rapporten brukande i ein kundetiltakskontroll. Ein eigarstruktur er ikkje dokumentert før det står kva som ikkje er dokumentert.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til dei same kjeldene som fanene og kartlaga over, og skriv dokumentet på eitt prompt. Fleire ferdige døme, mellom anna porteføljeoversikter med eigarstruktur frå ultimat eigar ned til kvart selskap, står på Døme og tips. Prompten treng ikkje vere lengre enn dette:
Lag ein eigarstrukturrapport for [matrikkelnummer eller adresse]. Start med
heimelshavar per matrikkelenhet og dato for siste heimelsovergang, og ta
med heftingar som avgrensar råderetten. Gå vidare til selskapet bak: status,
stiftingsdato og reelle rettshavarar. Teikn eigarkjeda opp til
toppselskapet med eigardel per ledd og konsernstrukturen rundt. Ta med
aksjonærane dei to siste rekneskapsåra og marker kva som endra seg, og
styre, dagleg leiar og signaturrett per ledd. Sett tinglyste overdragingar og
aksjetransaksjonar på ei felles tidslinje. Marker tydeleg kvart ledd der
kjeda stoppar, og kva som ikkje er dekt av registera.
Skal svaret inn i eigen mal, be om tabell i staden for dokument, éi rad per ledd i kjeda: selskap, organisasjonsnummer, eigardel, rolle i strukturen, kjelde og dato. Standardinstruksjonane for investorar på same side prioriterer nettopp eigarstruktur frå ultimat eigar ned til kvart selskap, og markerer selskap med negativ eigenkapital og selskap som er sletta.
Står du i kartet, gjer Agenten det korte oppslaget utan at du byter verktøy: «Kven eig denne eigedomen, og kven eig selskapet over der igjen?» gir kjeda som tekst med lenker vidare til kvart selskap.
Relaterte flater
- Eigedomspanel - Eigarar-fana, Eigedom-fana og knappen for grunnboksutskrift.
- Selskapspanel - Info, Eigardel, Roller, Eigedomar og Transaksjonar for kvart ledd i kjeda.
- Rapport: Due diligence - heimel, heftingar og selskapssporet i ein transaksjon.
- Rapport: Portefølje - den same eigarkjeda sett frå selskapet og ned.
- Rapport: Leigetakarar - kven som leiger av eigaren.
- Placepoint API: Eigarar og Aksjonærar - heimelshavarar og aksjonærar i eitt kall.
- Placepoint API: Konsernstruktur og Roller - kjeda og rollene som data.
Datakjelder
- Grunnboken og Matrikkelen via Kartverket.
- Brønnøysundregistrene for selskap, roller, konsern og forretningsadresser.
- Aksjonærregisteret og reelle rettshavarar frå Skatteetaten.
- Eigar og selskapsstruktur, vårt eige datasett bak kartlaget, oppdatert månadleg.
- Eigedomstransaksjonar i media for omtalte kjøp og sal av eigedom og eigedomsselskap.