Rapport: Leigetakaranalyse og leigetakarsøk
Leigetakaranalysen blir ein del av Placepoint Fusion. Sjølve rapporten er ikkje ferdig, men alt han byggjer på er tilgjengeleg i dag: selskapa i området, bransjeprofilen, veksten, rekneskapane og bygningsmassen. Denne sida snur søket frå eigedom til selskap.
Rapporten kjem, grunnlaget er her
Rapporten samlar selskapa i eit område du vel, gruppert på bransje, storleik og soliditet, og peikar på kven som er aktuelle for lokala du har ledige. Fram til han er klar gjer du runden under sjølv, fane for fane og kartlag for kartlag, eller lèt Placepoint AI setje han saman. Det er same data i alle tre tilfella; skilnaden er kven som skriv dokumentet.
Skiljet mellom register og kontrakt går tvers gjennom jakta på ein ny leigetakar. Kven som er registrert på ei adresse, kor lenge dei har vore der, kva dei driv med, kor mange tilsette dei har, kva dei leverte inn i siste årsrekneskap og kva adresser dei har hatt før, er offentleg. Det er dette rapporten byggjer på. Når ein leigekontrakt går ut, kva selskapet betalar i dag, og om nokon i leiinga har byrja å sjå seg om etter noko større, finst ikkje i noko register og kjem ikkje til å gjere det. Difor blir eit leigetakarsøk aldri eit oppslag, men ei rangering: registra fortel deg kven som er verdt ein telefon, ikkje kven som svarar ja.
Sjå òg: Finn rett leigetakar på placepoint.no.
Eit leigetakarsøk leitar etter behov som er i ferd med å endre seg
Den vanlegaste feilen i eit leigetakarsøk er å leite etter selskap som liknar på dei du allereie har. Ein profil er nyttig for å vite kva lokala eignar seg til, men han finn ingen nye leigetakarar: selskapa som passar profilen sit allereie ein stad, og dei fleste av dei blir sitjande. Det som skaper ein leigetakar er ei hending. Fire av dei dekkjer nesten alt:
- Vekst. Selskapet har fått fleire tilsette enn lokala toler. Dette er den eine hendinga registra ser tydeleg, fordi tal på tilsette blir rapportert og endrar seg år for år.
- Ei flytting. Selskapet har nettopp bytt adresse, eller har bytt fleire gonger. Registeret ser flyttinga, men først etter at ho er gjord. Mønsteret er likevel eit signal: eit selskap som har flytta tre gonger på ti år flyttar igjen.
- Ein fusjon eller eit oppkjøp. To selskap skal sitje same stad, eller eit konsern skal samle verksemder. Dette ser registra indirekte, gjennom konsernstruktur, roller og adresser på tvers av selskapa i kjeda.
- Ein kontrakt som går ut. Den viktigaste av dei fire, og den einaste ingen register kjenner. Utløpsdatoen står i kontrakten mellom selskapet og dagens utleigar, og han er ikkje offentleg.
Konsekvensen for arbeidet er enkel nok: dei tre første spora rangerer lista, og det fjerde er samtalen. Flytterisikoen din er nokon annan si moglegheit, og omvendt.
Kven dette er for
Utleigarar og forvaltarar som har areal å fylle, næringsmeklarar på utleigeoppdrag, og asset managers som skal vite kva bransjar porteføljen allereie er tung i før dei tek inn ein til. Kjøpesenterleiinga som leitar etter neste ankerleigetakar, og etableringsansvarlege i ei kjede som jobbar motsett veg og leitar etter lokale. Den siste gruppa les den same lista baklengs, og det er ein av grunnane til at analysen er verdt å køyre før du kontaktar nokon.
Datagrunnlaget er det same uansett kvar i landet området ligg: 1,1 millionar aktive selskap, 850 000 undereiningar, 300 000 adresseendringar og nær to millionar endringar i selskapsopplysningar i året. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.
Sjekklista
| Spor | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Området | Kva næringar som dominerer, og kor tett næringslivet ligg | Hovudnæring per grunnkrins, Handelsaktivitet |
| Selskap i rørsle | Vekst i tilsette, og kven som nyleg har bytt adresse | Selskap i vekst, Økonomi- og Kontor-fana i Selskapspanelet |
| Soliditet og motpart | Omsetnad, EBITDA, eigenkapital, utvikling i tilsette, konsernet bak | Økonomi- og Eigardel-fana i Selskapspanelet |
| Kvar lokala er | Næringsbygg, bruksareal per brukseining, kven som sit der no | Næringsbygg, Eigedom- og Leigetakarar-fana i Eigedomspanelet |
| Kjeder og filialar | Utsalsstader per kjede, med omsetnad og kjedetilhøyrsle | Daglegvarekjeder, Varehus, Kjøpesenter |
| Å byggje lista | Utval på bransje, tilsette og rekneskap, og eit rekneark ut | Filter, Søk, Taggar, Datasett |
Kartlaga blir slått på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag dersom du ikkje har gjort det før.
Kven som held til i området
Første spørsmål er kva slags næringsliv som allereie finst der du har næringseigedom å fylle. Kategorien Næringsliv i kartlagskatalogen samlar laga som svarar på det, og Hovudnæring per grunnkrins er det som ber mest. Laget viser dei fem dominerande næringane per grunnkrins etter NACE, rangert på tal på tilsette, og fargelegg kvar krins etter den øvste. Biletet øvst på sida er indre Oslo: samanhengande felt av serveringsverksemd langs Grünerløkka, offentleg administrasjon rundt Regjeringskvartalet, detaljhandel i sentrumsaksen.
Ein bransjeprofil blir lesen av to ting samtidig. Fargen seier kva området er, og overgangane seier kvar det sluttar å vere det. Ein grunnkrins med kontorretta tenesteyting inntil eit belte med lager og transport er ei grense, og lokale på feil side av ei slik grense er vanskelegare å fylle enn adressa åleine tilseier. Filteret på laget avgrensar på NACE (nivå 1), Tal på bedrifter per næring og Tal på tilsette per næring, så du kan la kartet vise berre den næringa du sjølv leitar etter.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Hovudnæring per grunnkrins | Dei fem dominerande næringane per grunnkrins, etter NACE og tal på tilsette |
| Handelsaktivitet | Kvar handelen i kommunen faktisk ligg, gradert innanfor kommunen |
| Eigar og selskapsstruktur | Kven som eig nabobygga, fargelagt etter næringa til øvste eigar |
| Befolkning dagtid | Kor mange som faktisk er i området på ein arbeidsdag |
| Eigedomstransaksjonar i media | Kva som er omtala kjøpt og selt i nærleiken |
For ein utleigar er Handelsaktivitet det laget som kjem nærast fottrafikk. Det graderer område innanfor kommunen frå lågast til høgast, og korrelerer ofte godt med kvar folk faktisk går. Eit butikklokale i eit felt med låg handelsaktivitet treng ein annan leigetakar enn eitt i eit felt med høg, og det er ein samtale du helst tek før du annonserer.
Hovudnæring per grunnkrins tel tilsette på registrert adresse, ikkje der folk fysisk arbeider. Ein grunnkrins med eitt stort hovudkontor får alle dei tilsette i konsernet plasserte der, også dei som sit i andre byar.
Selskap i rørsle
Neste spørsmål er kven som er i endring. Selskap i vekst er laget som er bygd for akkurat dette: det viser selskap som har vakse med minst ti tilsette eller 25 % på same adresse over 18 månader, og utelèt offentlege selskapsformer og dei minste endringane. Sirkelen blir gradert etter vekst i prosent, fargen etter kor lenge sidan adressa vart endra, og filteret avgrensar på Tilsette og Vekst i %.
Eit selskap som har lagt på seg 40 tilsette på halvanna år på ei adresse det har hatt i fleire år, har eit arealproblem det enno ikkje har løyst. Det er den mest presise leigetakarkandidaten registra kan gje deg. Klikk sirkelen, og Selskapspanelet opnar med resten: kva selskapet driv med, kven som eig det, og kva rekneskapen seier.
Veksten blir lesen i detalj i Økonomi-fana. Underfana Tilsette gjev utviklinga år for år, og det er det talet som set seg direkte om i areal: ein tommelfingerregel for kontor er 10 til 15 m² per tilsett, så 40 nye tilsette er i storleiksorden 400 til 600 m² selskapet ikkje hadde før. Kortet Rekneskap over viser omsetnad og EBIT per rekneskapsår, som stolpar eller kurve, og Vel verdiar styrer kva seriar grafen teiknar.
Den andre halvdelen av rørsla står i Kontor-fana. Ho listar forretnings- og kontoradressene som er knytte til selskapet, med kortet Kontorfordeling øvst og tre underfaner: Kontor, Kontortre og Flyttehistorikk. Flyttehistorikk er adressehistorikken, altså sporet ei flytting faktisk legg igjen, med tidlegare registrerte adresser og dato. Eit selskap som har bytt adresse tre gonger på ti år oppfører seg annleis enn eitt som har sete stille sidan stiftinga, og Kontortre viser om selskapet har fleire lokasjonar det kan slå saman. For eit eigedomsselskap med mange dotterselskap er fana i tillegg den raskaste vegen til strukturen.
Ei adresseendring i registeret er ei formell registrering og ikkje nødvendigvis ei fysisk flytting. Eit selskap som legg forretningsadressa til rekneskapsføraren sin ser ut som ei flytting utan å ha flytta, og motsett kan eit selskap ha flytta utan å ha meldt frå enno.
Soliditet og motpart
Når kandidaten er funnen, snur spørsmålet seg: toler selskapet kontrakten du vil tilby. Dette er den same kredittvurderinga ein gardeigar gjer på sitjande leigetakarar, berre gjord før avtalen i staden for etter. Økonomi-fana i Selskapspanelet gjev rekneskapen år for år, med Vel verdiar for å byte kva seriar grafen viser: Omsetnad, EBITDA, EBIT, EBT, Årsresultat, Sum eigedelar, Eigenkapital og gjeld. Under grafen står nøkkeltala for siste år med endringa frå året før, og underfana Årsrapport lenkjer til dei innleverte årsrekneskapane.
Fem ting avgjer som regel saka for ein utleigar:
- Eigenkapitalen seier om selskapet toler eitt dårleg år utan å misleghalde.
- Resultatet over fleire år skil eit selskap i syklisk nedgang frå eitt som er på veg ut.
- Utviklinga i tilsette seier om arealbehovet peikar oppover eller nedover, og dermed om kontrakten bør ha opsjonar på utviding.
- Alderen på selskapet seier noko om kor mykje historikk det er å vurdere i det heile. Eit selskap stifta i fjor har ingen.
- Konsernet over avgjer kven du eigentleg forhandlar med. Eigardel-fana viser reelle rettshavarar, aksjonærane per rekneskapsår, eigarskapstreet oppover og konsernstrukturen med mor-, dotter- og systerselskap.
Det siste punktet er det som ofte gjer avtalen mogleg. Eit dotterselskap med tynn balanse og eit solid morselskap over seg er ein heilt annan motpart, føresett at morselskapet stiller ein leigegaranti. Eigardel-fana fortel deg kven du skal be om han frå. Roller-fana ved sida av gjev styre, dagleg leiar, signatur og prokura frå Brønnøysundregistrene (BRREG), og dermed kven som faktisk kan skrive under.
Rekneskapstala er innleverte årsrekneskapar og ligg etter i tid. Eit selskap som fekk problem i inneverande år ser framleis friskt ut i siste avlagde rekneskap, og eigarkjeda kan stoppe ved eit utanlandsk selskap der Brønnøysundregistrene manglar djupnedata.
Kvar lokala er
Eit leigetakarsøk går til slutt begge vegar: du har eit areal og leitar etter selskap, men du må også vite kva slags areal som finst rundt deg, fordi det er konkurransen din. Næringsbygg teiknar alle bygningstypar som kan knytast til næring i Matrikkelen, delt i kontor, industri, varehandel, lager og logistikk, og mat og overnatting. Laget teiknar både punkt og flate, så du ser kvar kategorien ligg og kor stort fotavtrykket er.
Frå kartet til den einskilde eigedommen går vegen gjennom Eigedomspanelet. Brukseiningar under Eigedom-fana listar brukseiningane som er registrerte på eigedommen, kvar med brukseiningsnummer, etasje og bruksformål, og med BRA per brukseining i fullvisinga. Det er dette talet som avgjer kva selskap som i det heile får plass, og som lèt deg matche eit arealbehov du har rekna ut frå talet på tilsette mot noko konkret. Leigetakarar-fana ved sida av seier kven som sit der i dag, og underfana Tidlegare leigetakarar kven som har flytta ut.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Næringsbygg | Bygningsmassen som kan brukast til næring, delt i fem kategoriar |
| Bygningsalder | Kor gammal massen er, og dermed kva slags standard lokala har |
| Utbyggjaraktivitet | Kva nytt areal som er på veg inn i marknaden i nærleiken |
| Enova energimerking | Energikarakteren ein leigetakar med eigne rapporteringskrav spør om |
| Kjøpesenter | Sentra i området etter omsetnad, med tal på butikkar og salsflate |
Det finst ikkje noko kartlag over ledige lokale, og inga offentleg kjelde til ledigheit per bygg. Matrikkelen registrerer kva som er bygd og korleis det er inndelt, ikkje kva som står tomt. Ei tom brukseining og ei utleigd brukseining ser like ut i registeret, og skilnaden må du finne sjølv, i Leigetakarar-fana eller ved å ringje.
Kjeder og filialar
Ei kjede er ikkje eitt selskap i registeret. Kvar utsalsstad er som regel registrert med sitt eige organisasjonsnummer, som ei undereining under eit hovudkontor, og difor gjev eit namnesøk på kjeda deg hovudkontoret og ikkje butikken i gata. Det er den vanlegaste blindvegen når du leitar etter leigetakarar til eit butikklokale, og han er verdt å kjenne før du byrjar: kjeder finst på plassering, ikkje på namn.
Framgangsmåten er difor omvend av den for kontorleigetakarar. I staden for å søkje på selskap slår du på kjedelaga og les av kven som allereie er etablerte kvar. Daglegvarekjeder viser alle daglegvarebutikkar i Noreg, kvar med namn, adresse, omsetnad, resultat og kjedetilknyting, og filteret avgrensar på Etableringsdato, Paraplykjede, Kjede og Tenestetilbod. Dei øvrige bransjelaga er bygde likt, med bransje, kjedetilhøyrsle, omsetnad, tal på tilsette og resultat per utsalsstad.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Daglegvarekjeder | Kvar daglegvarebutikk med kjede, paraplykjede, omsetnad og resultat |
| Daglegvarekjeder - varmekart | Kvar dekninga er høg eller låg, som tettleikskart |
| Varehus, Byggevarehus, Møbelbutikkar | Store utsalsstader med bransje, kjede og omsetnad |
| Hurtigmatrestaurantar, Hotell | Servering og overnatting med kjedetilhøyrsle og driftsresultat |
| Treningssenter, Apotek, Bensinstasjonar | Kjedene som følgjer befolkning og trafikk framfor kontormarknaden |
Analysen dette gjev er kvitflekkanalysen: kva kjeder som er til stades i nabokommunane men ikkje i din, og kva kjeder som har etablert seg tett andre stader med same kundegrunnlag. Ei kjede som manglar i eit felt der alle konkurrentane er representerte, har anten vurdert området og sagt nei, eller ikkje vurdert det enno. Begge delar er verdt å vite før du tek kontakt, og begge delar er raskare å lese av kartet enn av eit selskapssøk.
Kjededataa er kommersielle register som blir oppdaterte vekentleg, ikkje offentlege register. Ein utsalsstad som nettopp har opna eller stengt kan mangle, og omsetnadstalet er sist rapporterte tal for eininga, ikkje inneverande år.
Å byggje lista
Til no er analysen visuell. Skal han bli ei arbeidsliste, er Filter verktøyet. Panelet har to filtertypar, og det er den andre du skal ha: Selskap søkjer i norske selskap på namn, organisasjonsnummer, næring, adresse, rekneskap og konsernstruktur. Seksjonane er Selskap, Stad, Rekneskap, Konsern Og Eigarar, Eigedomsportefølje (Som Gardeigar), Lokale (Som Leigetakar) og Roller Og Styre.
Kombinasjonen som gjev ei leigetakarliste er som regel den same: næring frå Selskap, tal på tilsette og eit intervall på omsetnad eller eigenkapital frå Rekneskap, og eit geografisk utsnitt frå Stad eller Follow map extent. Lokale (Som Leigetakar) legg til den andre sida av same spørsmål, altså kvar selskapet leiger i dag. Show in table opnar treffa som tabell nedst i skjermen, og Export lastar dei ned som rekneark. Eksporten tek inntil 10 000 rader, så eit vidt søk må snevrast inn før det kan hentast ut.
Dei øvrige flatene tek over der Filter slepper:
- Søk tek adresse, matrikkelnummer, selskapsnamn og organisasjonsnummer i same felt, og er den raskaste vegen inn når du allereie har eit namn. Vel Selskap i venstre kolonne, eller søk på organisasjonsnummeret, så er treffet eintydig.
- Taggar held lista mellom øktene. Legg til tag knyter ein eigedom til ei namngjeven liste, og panelet samlar dei som kart og tabell.
- Datasett går andre vegen: last opp kandidatlista eller CRM-uttrekket ditt, kople radene mot matrikkelen på adresse, og sjå kva rader som ikkje fekk treff. Då ligg dine eigne leads i kartet ved sida av laga over.
- Prosjekt er der datasetta og delinga med kollegaer høyrer heime, når lista skal jobbast av fleire.
Den registrerte forretningsadressa til eit selskap er ikkje nødvendigvis der verksemda held til. Eit selskap kan ha forretningsadresse hos rekneskapsføraren og drift ein heilt annan stad, og ei undereining kan mangle eiga adresse. Kryssjekk dei øvste kandidatane før lista går ut til nokon.
Sjølve rapporten
Formatet er ei rangert kandidatliste med ei områdeskildring framfor, ikkje ei utlisting av alle selskap i eit område. Samandraget svarar på kor mange realistiske kandidatar området inneheld og kva bransjar dei fordeler seg på. Deretter kjem bransjeprofilen, så kandidatane, så grunngjevinga per kandidat.
| Del | Innhald |
|---|---|
| Samandrag | Tal på kandidatar, fordelinga på bransje og storleik, og dei fem som bør kontaktast først |
| Bransjeprofil | Dominerande næringar per grunnkrins i området, med tal på bedrifter og tilsette, og samanlikning mot nabokrinsane |
| Kandidatliste | Selskap, organisasjonsnummer, bransje, tilsette, dagens adresse og estimert arealbehov |
| Rørsle | Vekst i tilsette siste 18 månader, adressehistorikk og fusjonar eller oppkjøp i kjeda |
| Soliditet | Omsetnad, EBITDA, årsresultat og eigenkapital per kandidat, med konsern og mogleg garantist |
| Kjeder | Utsalsstader per kjede i området og i nabokommunane, med kvitflekkane markerte |
| Lokala | Næringsbygg i området med bruksareal per brukseining, og dagens leigetakarar der dei finst |
| Ikkje undersøkt | Utløpsdato på kontraktar, dagens leigenivå, ledig areal per bygg, og einkvar uttalt flytteplan |
Den siste rada er scope-avgrensinga, og ho høyrer alltid med. Rapporten seier kven som er verdt å ringje og kvifor; om dei skal flytte, seier dei sjølve. Vedlegget oppgjev kjelde og dato per opplysning med lenkje tilbake til fana eller kartlaget ho kom frå, slik at kvar rad kan sporast.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til dei same kjeldene som fanene og kartlaga over, og skriv dokumentet på éin prompt. Eksempelet med ei lead-liste bygd på byggjeår, bygningstype og eigarselskap står på Eksempel og tips, saman med kortpromptar som «Lag ei liste med IT-selskap i Bergen med over 20 tilsette som sit i kontorbygg». Prompten treng ikkje vere lengre enn dette:
Lag ei leigetakaranalyse for [område, adresse eller kommune]. Skildr først
bransjeprofilen i området med dominerande næringar per grunnkrins. Finn
deretter selskap som er aktuelle for [tal] m² [kontor/lager/butikk]:
ta med bransje, tal på tilsette, vekst i tilsette siste to år, dagens adresse
og adressehistorikk, og siste rekneskap med omsetnad, eigenkapital og
resultat. Ranger kandidatane etter kor sannsynleg det er at arealbehovet
har endra seg. Ta med kjeder som er etablerte i nabokommunane men ikkje her.
Merk tydeleg kva som ikkje er dekt av registra.
Skal svaret inn i eigen mal, be om tabell i staden for PDF, éi rad per kandidat: selskap, organisasjonsnummer, bransje, tilsette, vekst, dagens adresse, eigenkapital og grunngjeving. Standardinstruksjonen for næringsmeklarar og forvaltarar på same side prioriterer arealtal med kjelde og leigetakarar med bransje og løpetid, som er den same rekkjefølgja rapporten følgjer.
Står du i kartet, gjer Agenten det korte oppslaget utan å byte verktøy: «Kva selskap held til i dette kvartalet, og kor mange tilsette har dei?» gjev lista som tekst, med lenkjer vidare til kvart selskap. Kartet flyttar seg dit treffa er.
Relaterte flater
- Kartlag: Næringsliv - alle laga analysen brukar, enkeltvis.
- Selskapspanel - økonomi, eigarskap, roller og adressehistorikk for éin kandidat.
- Eigedomspanel - eigedommen du har ledig, fane for fane.
- Einingar og Leigetakarar - full feltskildring for areal per brukseining og for leigetakarlista.
- Filter - utvalet på bransje, tilsette, rekneskap og leigde lokale.
- Finn rett leigetakar - den same oppskrifta gjennomgått på éin eigedom.
- Leigetakarar og næring (FAQ) - kvar selskaps- og leigetakardataa kjem frå, og kva som manglar.
- Rapport: Leigetakarar - motsett retning: leigetakarane du allereie har, lesne som motpartsrisiko.
- Rapport: Marknads- og områdeanalyse - området skildra breiare, med demografi og reisetid.
- Rapport: Akkvisisjon og prospektering - den same listelogikken, men på eigedommar framfor selskap.
Datakjelder
- Brønnøysundregistrene (BRREG) (selskap, undereiningar, bransje, roller, rekneskap og registrerte forretningsadresser).
- Skatteetaten (tal på tilsette, aksjonærdata og reelle rettshavarar).
- Matrikkelen via Kartverket (næringsbygg, brukseiningar og areal).
- Geodata AS (kjede- og bransjeregistra bak butikk-, varehus- og senterlaga).
- Placepoint (Hovudnæring per grunnkrins, Selskap i vekst, Handelsaktivitet og Eigar og selskapsstruktur).
- Statistisk sentralbyrå (SSB) (grunnkrinsar og dagbefolkning).