Rapport: Leigetakarar
Leigetakarrapporten blir ein del av Placepoint Fusion. Sjølve rapporten er ikkje ferdig, men alt han byggjer på er tilgjengeleg i dag: leigetakarane per adresse, arealet bak dei, rekneskapen til kvart selskap og bransjebiletet rundt. Denne sida går gjennom leigetakarmassen spor for spor.
Rapporten kjem, grunnlaget er her
Rapporten samlar leigetakarane i éin eigedom eller ein heil portefølje i eitt dokument, frå eigedommen du har open i Eigedomspanelet eller selskapet du har ope i Selskapspanelet. Fram til han er klar gjer du runden under sjølv, fane for fane og kartlag for kartlag, eller lèt Placepoint AI setje han saman. Det er same data i alle tre tilfella; skilnaden er kven som skriv dokumentet.
Skiljet mellom det som er registeropplysning og det som ikkje er det er skarpare her enn på noko anna rapportområde. Kven som held til på adressa, kor lenge selskapet har vore registrert der, kva det driv med og kva det leverte inn i siste årsrekneskap er offentleg, og det står i konsollen frå første klikk på eigedommen. Leigenivået, løpetida, opsjonane, KPI-reguleringa, depositumet, leigegarantien og fordelinga av felleskostnader står i kontraktane dine, ikkje i noko register, og kjem aldri til å gjere det. WAULT er derfor ikkje eit tal rapporten kan rekne ut. Han gir deg alt som ligg rundt det, og seier tydeleg kvar grensa går.
Sjå også: Forvalte portefølje på placepoint.no.
Leigetakarlista er ein kredittportefølje
Spørsmålet ein gardeigar stiller seg er sjeldan berre kven som held til i bygget. Det er kor stor del av leigeinntekta som kviler på kor få motpartar, i kor få bransjar, og kor solid kvar av dei er. Ei liste med 20 namn kan vere 20 uavhengige kontantstraumar eller éin kontantstraum med 19 vedheng, og det er den skilnaden som avgjer kva yield bygget ber. Lista blir derfor lesen som ein kredittportefølje: konsentrasjon først, soliditet per motpart etterpå, bransjekorrelasjon til slutt.
Den andre avgjerda kjem før alt dette: har eigedommen selskapsleigetakarar i det heile. Leigetakardataa byggjer på postadresseregisteret og registrerte forretningsadresser i Brønnøysundregistrene (BRREG), så dekninga er best for selskap. Private bustadleigetakarar registrerer inga forretningsadresse og blir sjeldan fanga opp. For næringseigedom er lista derfor nær komplett; for eit bustadbygg er ho oftast tom, og det er ikkje ein feil i dataa, men eit uttrykk for kva registra inneheld. Rapporten er skriven for den første situasjonen.
Kven dette er for
Gardeigarar og forvaltarar som vil sjå motpartsrisikoen i leigetakarmassen samla framfor selskap for selskap. Banken som skal vurdere kontantstraumen bak eit lån, kjøparen som gjer due diligence på inntektssida, og næringsmeklaren som skal beskrive eit bygg i eit prospekt. Ein asset manager med fleire hundre eigedommar brukar den same runden som porteføljescreening: kva bygg har éin leigetakar for mykje, og kva bygg har ein leigetakar som ikkje toler nedgangen som kjem.
Datagrunnlaget er det same uansett kvar i landet eigedommen ligg: 1,1 millionar aktive selskap, 850 000 undereiningar og 5,3 millionar koplingar mellom selskapsadresser og eigedommar. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.
Sjekklista
| Spor | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Kven som sit der | Selskapsnamn, organisasjonsnummer, bransje, tilsette, leigetid | Leigetakarar-fana i Eigedomspanelet |
| Arealet bak leigeforholdet | Bruksareal per brukseining, samla bruksareal, avvik mot kontrakt | Brukseiningar under Eigedom-fana |
| Soliditeten | Omsetnad, EBITDA, årsresultat, eigenkapital og tilsette over tid | Selskapspanelets Økonomi-fane |
| Konsern og garantist | Morselskap, konsernstruktur, reelle rettshavarar | Selskapspanelets Eigardel-fane |
| Konsentrasjon | Del tilsette hos dei største, bransjefordeling, gjennomsnittleg leigetid | Leigetakaroversikt-kortet, Filter |
| Endring over tid | Tidlegare leigetakarar, flyttehistorikk, gjennomsnittleg historisk leigetid | Tidlegare leigetakarar, Selskapspanelets Kontor-fane |
| Bransjebiletet rundt | Kva næringar som dominerer området, og kven som veks | Næringsliv |
Kartlaga blir slått på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.
Kven som held til her
Det første sporet er sjølve lista: kven er registrert på adressa, kor lenge har dei vore der, og kor store er dei. Leigetakarar-fana i Eigedomspanelet opnar med to kort over tabellen. Oversikt tel leigetakarar med og utan registrerte tilsette, summerer tilsette totalt og oppgir gjennomsnittleg leigetid mot gjennomsnittleg historisk leigetid. Leigetakaroversikt fordeler massen etter bransje, med delen i prosent per næring og ein Etter-meny for å byte grupperinga.
Sjølve tabellen har éi rad per selskap, med namn, næringsbeskriving under namnet, tal på tilsette og leigetid, og ei pil som utvidar rada. Sorter på Tilsette for å sjå kven som faktisk fyller bygget, eller på Leigetid for å sjå kven som har sete lengst. Felta i sin heilskap, mellom anna organisasjonsnummer, alder, juridisk einingstype, NACE-klassifisering og forretningsadresse, står på Einingar og Leigetakarar. Ved sida av tabellen ligg eit søkefelt som filtrerer lista lokalt, ein kolonnevelgar og ein nedlastingsknapp.
Klikk ein leigetakar, og du får eit detaljpanel med konsernstruktur og aksjeeigarar. Derifrå går vegen vidare til Selskapspanelet, som er der resten av spora blir svara på.
Snitt leigetid er eit uvekta gjennomsnitt og ikkje det same som WAULT, som vektar etter leigesum. Han er likevel det raskaste signalet på om bygget er stabilt utleigd eller har gjennomtrekk. Ein ankerleigetakar med ni år på baken ved sida av ei snittleigetid på tre år fortel at det sit mange korte kontraktar under ankeret.
Lista byggjer på registrerte forretningsadresser, ikkje på leigekontraktar. Eit selskap kan ha forretningsadresse hos rekneskapsføraren sin og sitje ein heilt annan stad, og eit selskap som nettopp har flytta inn kan mangle i registeret nokre veker. Kryssjekk mot din eigen kontraktsoversikt før du brukar lista som fasit.
Arealet bak leigeforholdet
Neste spørsmål er kor mykje areal kvart leigeforhold dekkjer. Brukseiningar under Eigedom-fana listar brukseiningane som er registrerte på eigedommen i Matrikkelen, kvar med brukseiningsnummer, etasje og bruksformål, og med BRA per eining i fullvisinga. Over tabellen ligg arealkorta: bebygd areal og del av tomt, tomteareal, bruksareal totalt fordelt på bustad og anna, og bruksarealgrad.
For eit næringsbygg er det tal, type og areal per brukseining som styrer inntektspotensialet og kva leigetakarar bygget kan romme. For eit seksjonert sameige er det eigarseksjonane som står i lista. Kombinasjonen av arealet her og namna i Leigetakarar-fana er utleigestrukturen: fullt utleigd, delvis ledig, eller ei blanding av store og små leigetakarar.
Kontrollen mot kontraktane er det sporet eigentleg handlar om. Eit avvik på fem til ti prosent mellom registrert og kontraktsfesta areal er vanleg i eldre matrikkeldata. Eit større avvik skal forklarast før det blir prisa inn, og retninga avgjer kven som har eit krav: er kontraktsarealet størst, betalar leigetakaren for meir areal enn det som er registrert.
Matrikkelen registrerer bruksareal etter sin eigen definisjon, ikkje etter måleregelen i leigekontrakten din. Tala er eit utgangspunkt for avstemming, ikkje ei oppmåling.
Soliditeten bak leiga
Ein leigetakar er verd kontrakten sin så lenge selskapet toler å betale han. Klikk leigetakaren i lista, og Økonomi-fana i Selskapspanelet gir rekneskapen år for år. Kortet Rekneskap teiknar omsetnad og EBIT per rekneskapsår, som stolpar eller kurve, og Vel verdiar styrer kva seriar grafen viser: Omsetnad, EBITDA, EBIT, EBT, Årsresultat, Sum eigedelar, Eigenkapital og gjeld.
Under grafen står nøkkeltala for siste år med endringa frå året før: inntekter, nettoresultat, EBITDA og tal på tilsette. Nedst ligg underfanene Tilsette, Resultat og Årsrapport, der Årsrapport lenkjer til dei innleverte årsrekneskapane. Det er kredittvurderinga av dei største leigetakarane, gjord utan å bestille noko.
Fire ting er verdt å lese av for ein utleigar. Eigenkapitalen seier om selskapet toler eitt dårleg år. Utviklinga i tilsette seier om dei kjem til å trenge meir eller mindre areal ved neste fornying. Resultatet over fleire år skil eit selskap i syklisk nedgang frå eit som er på veg ut. Og eit selskap under avvikling eller med negativ eigenkapital er eit funn i seg sjølv, uansett kor lenge kontrakten løper.
Er leigetakaren del av eit større konsern, endrar reknestykket seg. Eigardel-fana viser reelle rettshavarar, aksjonærane per rekneskapsår, eigarskapstreet oppover og konsernstrukturen med mor-, dotter- og søsterselskap.
Eit dotterselskap med tynn balanse og eit solid morselskap over seg er ein annan motpart enn det same dotterselskapet åleine, føresett at morselskapet faktisk har stilt ein leigegaranti. Eigardel-fana fortel deg kven du kan be om han frå; om han finst, står i kontrakten.
Rekneskapstala er innleverte årsrekneskapar og ligg etter i tid. Eit selskap som fekk problem i inneverande år ser framleis friskt ut i siste avlagde rekneskap, og eigarkjeda kan stoppe ved eit utanlandsk selskap der Brønnøysundregistrene manglar djupnedata.
Konsentrasjon
Konsentrasjon er spørsmålet rapporten er bygd rundt: kor mykje av inntekta heng på kor få motpartar. Det blir lese av på tre nivå i den same fana.
Først motpartskonsentrasjonen. Sorter lista på Tilsette og les av kor stor del dei to eller tre øvste utgjer av summen i oversiktskortet. Éin leigetakar med heile bygget er konsentrasjonsrisiko i si reinaste form; sju leigetakarar med fleire år kvar bak seg ber eit anna avkastingskrav enn éin som står for alt. Talet på tilsette er ei tilnærming til areal og ikkje ei måling, men for kontor er ein tommelfingerregel på 10 til 15 m² per tilsett god nok til å rangere.
Så bransjekonsentrasjonen. Leigetakaroversikt-kortet fordeler massen på næring med del i prosent. Fem leigetakarar i same bransje er den same risikoen som éin leigetakar, berre i ei anna drakt: dei blir treft av den same nedgangen samtidig, og dei fornyar i den same marknaden. Eit bygg med 34 % i éi næring og resten spreidd er noko anna enn eit bygg der tre næringar deler alt.
Til slutt løpetidskonsentrasjonen, som registra berre gir deg indirekte. Leigetid per rad seier kor lenge selskapet har vore registrert på adressa, ikkje når kontrakten går ut. Klumpar av leigetakarar som flytta inn same år er likevel eit signal: dei blei truleg leigde ut i same runde, og dei forfell truleg i same runde.
Porteføljeversjonen av det same spørsmålet ligg to stader. Selskapspanelets Eigedomar-fane har underfana Leigetakarar, som samlar dei aktive leigeforholda på tvers av alt selskapet eig, med Tidlegare leigetakarar ved sida av.
Filter gjer det same utvalet systematisk. Filtertypen Eigedom har seksjonen Leigetakarar, og Selskap har Lokale (Som Leigetakar) ved sida av Rekneskap og Konsern Og Eigarar, så du kan hente ut alle eigedommar med berre éin leigetakar der leigetakaren har svak økonomi. Show in table opnar treffa som tabell nedst i skjermen, og Export lastar dei ned som reknearket.
Delane i Leigetakaroversikt er rekna ut frå registrerte selskap og tilsette, ikkje frå leigesum. Eit lite selskap med høg leige per m² veg likt med eit stort lager i den fordelinga. Bruk ho til å sjå strukturen, ikkje til å rekne på inntekt.
Endring over tid
Ei leigetakarliste er eit augneblinksbilete. Rørsla i ho er ofte meir informativ enn biletet sjølv, og ho blir lesen tre stader.
Underfana Tidlegare leigetakarar ved sida av Leigetakarar viser kven som har flytta ut. Ei adresse mange har flytta frå på kort tid er eit spørsmål til seljar i ein transaksjon og eit spørsmål til forvaltaren elles: er det bygget, plasseringa, prisen eller drifta. Oversiktskortets gjennomsnittleg historisk leigetid gir det same som eitt tal, og forholdet mellom gjennomsnittleg leigetid og gjennomsnittleg historisk leigetid seier kva veg bygget rører seg. Er dagens snitt vesentleg høgare enn det historiske, har bygget fått eit meir stabilt leigetakarmiljø enn det har hatt.
Frå motsett side blir det same lese i Selskapspanelets Kontor-fane. Han listar forretnings- og kontoradressene knytte til selskapet, med kortet Kontorfordeling øvst og tre underfaner: Kontor, Kontortre og Flyttehistorikk.
Flyttehistorikk er der flytterisikoen for ein einskild leigetakar faktisk står: eit selskap som har bytt adresse tre gonger på ti år oppfører seg annleis enn eit som har sete stille sidan skipinga. Kontortre viser om selskapet har fleire lokasjonar, som er relevant når du vurderer om det kan konsolidere seg ut av bygget ditt. For eit eigedomsselskap med mange dotterselskap er fana også ein rask måte å sjå strukturen på.
Ei adresseendring i registeret er ei formell registrering og ikkje nødvendigvis ei fysisk flytting. Eit selskap som endrar forretningsadresse til kontoret til rekneskapsføraren forsvinn frå lista di utan å ha flytta ut av bygget.
Bransjebiletet rundt
Leigetakarmassen i eitt bygg gir meining først når du ser kva slags næringsliv som omgir det. Kartlaga under Næringsliv svarar på to spørsmål samtidig: om dagens leigetakarar sit i eit område som passar dei, og kven som kan ta over lokala når dei ikkje gjer det lenger.
| Kartlag | Svarar på |
|---|---|
| Hovudnæring per grunnkrins | Dei fem dominerande næringane per grunnkrins etter NACE og tal på tilsette |
| Selskap i vekst | Selskap som har vokse med minst ti tilsette eller 25 % over 18 månader |
| Eigar og selskapsstruktur | Kven som eig nabobygga, fargelagt etter næring, med øvste eigar |
| Handelsaktivitet | Kvar handelen i kommunen faktisk ligg |
| Næringsbygg | Bygningsmassen som kan brukast til næring, frå matrikkelen |
| Kjøpesenter | Sentera i området etter omsetnad og tal på butikkar |
| Eigedomstransaksjonar i media | Kva samanliknbare næringseigedommar er omtala selde for |
Skal søket gå motsett veg, frå ledig areal til aktuelle selskap framfor frå bygg til leigetakarar, er det Rapport: Leigetakaranalyse og leigetakarsøk som dekkjer den retninga. Finn rett leigetakar går gjennom oppskrifta på éin eigedom.
Kjeder og filialar finst på plassering, ikkje på namn. Kvar utsalsstad har sitt eige organisasjonsnummer, så eit namnesøk på kjeda treffer ikkje butikken i gata.
Sjølve rapporten
Formatet er ei leigetakaroversikt med ei risikovurdering på toppen, ikkje ei rein utlisting. Samandraget står først og svarar på konsentrasjonsspørsmålet: kor mykje av massen som kviler på dei største motpartane, og om nokon av dei har tal som ikkje toler ei fornying. Deretter kjem sjølve tabellen, så soliditeten per selskap, så rørsla.
| Del | Innhald |
|---|---|
| Samandrag | Talet på leigetakarar, samla areal, konsentrasjon på dei tre største, og dei leigetakarane som krev oppfølging |
| Leigetakarliste | Selskap, organisasjonsnummer, bransje, tilsette, leigetid og areal per eining der koplinga finst |
| Soliditet | Omsetnad, EBITDA, årsresultat, eigenkapital og utvikling i tilsette per leigetakar, med konsern der det finst |
| Konsentrasjon | Del per leigetakar og per bransje, gjennomsnittleg leigetid mot gjennomsnittleg historisk leigetid |
| Endring | Tidlegare leigetakarar, utflyttingar siste år, og flyttehistorikk for dei største |
| Portefølje | Dei same tala aggregerte på tvers av eigedommane, med fordeling per kommune og bransje |
| Ikkje undersøkt | Leigenivå, løpetid, opsjonar, KPI-regulering, depositum, leigegaranti, felleskostnader og WAULT |
Den siste rada er scope-avgrensinga, og ho høyrer alltid med. Rapporten seier kven motpartane er og kva dei toler; kva dei betalar og kor lenge dei er bundne, står i kontraktane dine. Vedlegget oppgir kjelde og dato per opplysning med lenkje tilbake til fana ho kom frå, slik at kvart tal kan sporast.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til dei same kjeldene som fanene og kartlaga over, og skriv dokumentet på eitt prompt. Fleire leigetakareksempel, mellom anna ei full porteføljeoversikt med leigetakarar per bygg og flagg for selskap med negativ eigenkapital, står på Eksempel og tips. Prompten treng ikkje vere lengre enn dette:
Lag ein leigetakarrapport for [matrikkelnummer, adresse eller orgnr]. Ta med
alle leigetakarar med bransje, tal på tilsette og kor lenge dei har vore
registrerte, arealet per brukseining, og siste rekneskap per leigetakar med
omsetnad, eigenkapital og resultat. Rekn ut kor stor del dei tre største
utgjer, og kor stor del den største bransjen utgjer. Ta med tidlegare
leigetakarar og utflyttingar, og bransjebiletet i området rundt. Merk tydeleg
kva som ikkje er dekt av registra.
Skal svaret inn i eigen mal, be om tabell i staden for PDF, éi rad per leigetakar: selskap, organisasjonsnummer, bransje, tilsette, leigetid, eigenkapital og merknad. Standardinstruksjonen for næringsmeklarar og forvaltarar på same sida prioriterer arealtal med kjelde og leigetakarar med bransje og løpetid, som er den same rekkjefølgja rapporten følgjer.
Står du i kartet, gjer Agenten det korte oppslaget utan å byte verktøy: «Lag ei leigetakaroversikt for denne eigedommen med kor lenge dei har sete der» gir lista som tekst, med lenkjer vidare til kvart selskap. Kartet flyttar seg dit eigedommen er.
Relaterte flater
- Einingar og Leigetakarar - full feltbeskriving for begge fanene rapporten les.
- Eigedomspanel - dei øvrige fanene på den same eigedommen.
- Selskapspanel - økonomi, eigarskap, roller og adressehistorikk for éin leigetakar.
- Filter - utval på leigetakarar, rekneskap og konsernstruktur på tvers av heile matrikkelen.
- Leigetakarar og næring (FAQ) - kvar leigetakardataa kjem frå, og kva som manglar.
- Rapport: Leigetakaranalyse og leigetakarsøk - det motsette søket: finn selskapa som kan flytte inn.
- Rapport: Portefølje - kva porteføljen består av, som grunnlag for leigetakarbiletet på tvers.
- Rapport: Due diligence - det kommersielle sporet saman med dei øvrige DD-spora.
- Styre og overvake portefølje - leigetakarsporet gjennomgått på ein portefølje.
Datakjelder
- Brønnøysundregistrene (BRREG) (selskap, roller, rekneskap, bransje og registrerte forretningsadresser).
- Skatteetaten (tal på tilsette, aksjonærdata og reelle rettshavarar).
- Matrikkelen via Kartverket (brukseiningar, areal og seksjonar).
- Geodata AS (bygningsdata og kjøpesenter).
- Placepoint (næringslivskartlaga og koplinga mellom selskapsadresse og eigedom).