Rapport: Marknads- og områdeanalyse
Marknads- og områdeanalysen blir ein del av Placepoint Fusion. Sjølve rapporten er ikkje ferdig, men alt han byggjer på er tilgjengeleg i dag: bygningsmasse, eigarform, transaksjonar, demografi og reisetid for eit område du teiknar sjølv. Denne sida viser kvar i Placepoint kvart punkt blir svart på.
Rapporten kjem, grunnlaget er her
Rapporten samlar bygningsmasse, eigarform, transaksjonar, demografi og reisetid for eit område i eitt dokument, anten området er ein matrikkelenhet, ei administrativ grense eller eit polygon du har teikna sjølv. Fram til han er klar, gjer du runden sjølv, på tre måtar: Analyser og kartlaga, lag for lag og panel for panel, tabellen bak kvart lag lasta ned med Eksporter, eller ved å la Placepoint AI setje dokumentet saman frå dei same kjeldene. Det er same data i alle tre tilfella, skilnaden er kven som skriv dokumentet.
Bygningsmasse, eigarform, tinglyste transaksjonar, folketal og reisetid til fots, med sykkel, kollektivt og bil er registeropplysningar, og dei står i konsollen for kva som helst område frå første teikna strek. To ting følgjer ikkje med, uansett kor lenge du leitar. Leigenivå og ledigheit i bygningane rundt står i inga offentleg kjelde, det er utleigaren og meklaren sin eigen kunnskap om marknaden. Og eit prosjekt utbyggjaren sjølv er sikker på, men som enno ikkje har nådd eit offentleg planforslag, står ikkje i noko kartlag heller, uansett kor langt planlegginga faktisk er komen. Det seier sida også, spor for spor.
Sjå også: Analysere verdi og potensial på placepoint.no.
Eit teikna område eller ei administrativ grense
Før nokon av tala betyr noko, må du bestemme kva flate dei skal gjelde for, og det er ikkje det same spørsmålet som kvar du klikkar i kartet.
Grunnkrins, kommune og bydel er dei flatene statistikken faktisk kjem i. Statistisk sentralbyrå (SSB) publiserer folketal, inntekt og formue på grunnkrinsnivå og aldri finare, Kartverket fører transaksjonar på eigedommen dei gjeld, og begge grensene ligg faste frå år til år, med nokre få unntak når krinsgrensene sjølve blir justerte. Det gjer ei administrativ grense til rett val når du skal samanlikne mot eit kjent tal (eit kommunesnitt, eit bydelstal ein oppdragsgjevar allereie kjenner) eller følgje ei utvikling over tid, fordi grunnlaget for talet ikkje endrar seg under deg frå éi måling til den neste.
Eit nedslagsfelt er noko heilt anna, og det er nettopp derfor det ikkje finst i nokon tabell hos SSB. Reisedistanse teiknar opp kva ein person faktisk når innanfor eit tidsbudsjett, langs vegnettet og rutetabellane, ikkje som ein sirkel og ikkje langs ei grunnkrinsgrense. Eit gangenedslagsfelt på ti minutt kan dekkje halvparten av éin grunnkrins og ingenting av nabokrinsen, og eit bilnedslagsfelt kan krysse tre kommunegrenser utan å bry seg med at grensene finst. Det er rett val når spørsmålet er kven som faktisk rekk fram til ein bestemt stad, ein butikk, eit treningssenter eller ei tomt du vurderer å utvikle, for det er det spørsmålet ein kunde eller ein leigetakar stiller, ikkje kvar kommunegrensa går.
Rapporten kan svare på begge delar, men ikkje med same tal. Folketalet, inntekta og bygningsmassen blir andre verdiar avhengig av kva flate du vel, fordi kvar flate summerer eit anna sett med underliggjande einingar. Set ei administrativ grense når du skal samanlikne med noko kjent, og eit teikna nedslagsfelt når du skal skildre kva ein stad faktisk betener. Blandar du dei to i same setning utan å seie kva for ei som gjeld, er det den vanlegaste feilen i ei områdevurdering.
Kven dette er for
Kjeda som vurderer neste handelslokasjon, utviklaren som skal prise ei tomt mot det som faktisk er bygd og selt rundt henne, banken og investoren som set ein marknad i kontekst før ei finansieringsavgjerd, og meklaren som set saman eit samanlikningsgrunnlag til eit salsoppdrag. Alle stiller det same spørsmålet først: kva er dette området, eigentleg, før dei går vidare til éin konkret eigedom.
Datagrunnlaget er det same uansett kvar i landet området ligg: 3,5 millionar matrikkelenheter, 1,1 millionar aktive selskap og over 14 millionar registrerte eigarar og rettshavarar. Sjå Placepoint i tal for heile oversikta.
Sjekklista
| Spor | Kva du ser etter | Kvar i Placepoint |
|---|---|---|
| Bygningsmasse | Talet på bygg, BRA, bygningstype og byggjeår | Kartlag: Bygningar, Analyser området i Analyse |
| Eigarform | Kven som eig, og kor mykje som blir halde av selskap, privatpersonar og det offentlege | Eigedomspanelet, Eigar og selskapsstruktur |
| Transaksjonar | Kva som er selt, når, og for kva pris der prisen er offentleg | Analyse, Eigedomsprisar |
| Demografi | Kven som bur og oppheld seg i området | Kartlag: Demografi, Rapport: Demografi |
| Reisetid og tilbod | Kva som blir nådd innanfor eit tidsbudsjett, og kva som ligg der | Reisedistanse, Kartlag: Næringsliv, Kartlag: Utdanning |
| Avgrensing | Teikna område eller administrativ grense, og om valet skal lagrast | Analyse, Prosjekt: Område, Taggar |
Kartlaga blir slått på frå Kartlag i venstremenyen. Sjå Korleis bruke kartlag om du ikkje har gjort det før.
Bygningsmasse
Det første ein praktikar vil vite er kva som faktisk står i området: kor mange bygg, kor mykje areal, kva type busetnad og kor gammal han er. Det avgjer om eit område i det heile teke er ferdig utbygd, eller om det er potensial igjen i det som allereie står der.
Kartlag: Bygningar gir bygningsmassen lag for lag: Bustadbygg og Næringsbygg etter bygningstype, Bygningsalder for byggjeåret, og Utbyggjaraktivitet for det som er under bygging akkurat no. Katalogen samlar dei i éin kategori, så du legg dei på eitt om gongen i staden for å leite etter kvart enkelt lag.
Det kartlaga ikkje gjer, er å rekne saman eit tal for akkurat det området du har teikna. Det gjer Analyser området, ein eigen modus i Analyse: teikn omrisset med Teikn område eller Teikn skjerm, og vel ei av fem utrekningar: Etasjar (bygg) og BRA m² (bygg) for bygga innanfor omrisset, BRA% (tomt) og BYA% (tomt) for utnyttinga mot tomtearealet, og Demografi (område) for folketalet (sjå Kven som bur og jobbar der). Høg BRA% mot låg BYA% er høghus og fortetting, høg BYA% mot låg BRA% er låg, tett busetnad med lite å byggje på utan å byggje i høgda.
BRA frå Matrikkelen er registerbasert og kan avvike frå faktisk oppmålt areal, særleg for eldre bygg og bygg med tilbygg som aldri er oppdaterte i registeret. Eit BRA%-tal for eit heilt område arvar den same usikkerheita frå kvart enkelt bygg det summerer.
Kven som eig det
Neste spørsmål er kven som står bak bygga: er området i hovudsak eigd av selskap som utviklar og sel, av selskap som forvaltar langsiktig, av privatpersonar, eller av det offentlege. Svaret seier noko om kor lett området lèt seg samle på éi hand, og kven ein førespurnad faktisk skal rettast til.
I dag svarar Placepoint på dette eigedom for eigedom, ikkje som eit ferdig områdetal. Opne ein eigedom og les Eigedomspanelet si Eigarar-fane: heimelshavaren, og for kvar eigardel ein interessetype og ei eigarform. Eigar og selskapsstruktur tek det same eitt steg vidare og legg det i kartet: kvar eigedom blir farga etter NACE-bransjen til den øvste eigaren, slik at du ser klyngjer av same type eigarskap, utleige, utvikling, forvaltning eller burettslag, utan å klikke deg gjennom eigedom for eigedom.
Det laget viser mønsteret, ikkje prosenten. Ein del av arealet eigd av selskap mot privatpersonar mot det offentlege, summert for heile det teikna området, er eit reknestykke Placepoint ikkje gjer for deg i dag, det er nettopp den summeringa rapporten legg til.
Privatpersonar blir viste som Privatperson i eigar- og transaksjonsdata med mindre kontoen har utvida tilgang gjennom dokumentert rettkomen interesse. Ei områdefordeling mellom selskap, privatpersonar og det offentlege er derfor alltid eit tal på rader, aldri namngjevne personar.
Kva som er omsett
Det tredje sporet er marknaden: kva har faktisk skifta eigar, og for kva pris. Det er referansen kvar prisantaking for området må stå mot.
Analyse samlar dette i marknadsanalysane: Marknadsaktivitet for bustadsal og annonsar, Næringssal for næringseigedom, Tomtehandlar for råtomt og tomt med løyve, alle med same filterrytme og same klyngjevising i kartet. Områdescore, ein annan analyse i same meny, legg eit rutenett over det same utsnittet og gir kvar rute ein poengsum frå 0 til 20, ei første sortering av kvar i området det er verdt å sjå nærare på før du går vidare til enkeltsala.
Kartlaga Eigedomsprisar, Tal på omsetningar (eigedom) og Siste omsetningar (brukseiningar) gir det same grunnlaget som statiske lag i kartet, praktisk når du samanliknar fleire område side om side i staden for å teikne eitt omriss om gongen. Rapport: Prisstatistikk tek prisnivået og prisutviklinga vidare som eige dokument.
Berre fritt sal gir ein reell prisindikasjon. Arv, skifte og seksjonering er overdragingar utan marknadspris, og bør haldast ute av eit prisanker for området.
Kven som bur og jobbar der
Kven som faktisk bur og oppheld seg i området er sitt eige spørsmål, med sitt eige dokument: Rapport: Demografi går gjennom alle fanene, og Demografianalyse viser heile runden på éi adresse, frå nedslagsfelt til inntekt per grunnkrins. Denne sida gjentek han ikkje, berre kvar han sit.
Kartlag: Demografi gir tala frå Statistisk sentralbyrå (SSB) per grunnkrins: Befolkning for tal på busette, Aldersfordeling og Hushald for samansetjinga, Inntekt og Formue for kjøpekrafta. Befolkning dagtid er det laget ein marknads- og områdeanalyse treng utover det Demografi-rapporten sjølv dekkjer: kor mange som faktisk oppheld seg i området i arbeidstida, ikkje berre kor mange som bur der. Eit kvartal med få busette og høg dagbefolkning er ein kontorlokasjon, det motsette mønsteret er ein stad folk kjem heim til. Hovudnæring per grunnkrins legg på den same fordelinga for kva slags arbeidsplassar som dominerer.
Skal veksten framover også med, ikkje berre dagens tal, dekkjer Rapport: Samfunnsstatistikk folketal og SSB si framskriving til 2050 for kommunen og grunnkrinsen.
Kva som ligg innanfor rekkjevidd
Det siste sporet snur spørsmålet frå kva som er i området til kva området faktisk gir tilgang til, og det er her eit teikna nedslagsfelt gir eit anna svar enn ei administrativ grense.
Reisedistanse teiknar isokronen: flata du når innanfor eit tidsbudsjett, per reisemåte. To isokronar frå same punkt, ti minutt til fots og ti minutt på sykkel, viser kor stor skilnaden faktisk er.
Legg målpunktlag over den same flata, og du ser kva som faktisk er innanfor rekkjevidd: Daglegvarekjeder og Kjøpesenter for handel, Barnehagar, Grunnskolar og Vidaregåande skular for skole, og Haldeplassar og Gangavstand til kollektivhaldeplassar for kollektiv.
Reisedistanse forklarar fartsantakingane per reisemåte og kva som gjer ein isokron mindre enn venta.
Isokronen følgjer vegnettet og rutetabellane, ikkje ein sirkel rundt punktet. Målpunktlaga viser kva som finst innanfor flata, ikkje kor mange som faktisk handlar eller går der.
Korleis du avgrensar området
Alt over kan lesast på ei administrativ grense eller på eit omriss du teiknar sjølv, og sjølve teikninga er det same verktøyet uansett kva spor du står i.
Opne Analyser (lynikonet) i venstremenyen. Teikn område (q) teiknar eit frihandspolygon punkt for punkt, Teikn skjerm (w) brukar akkurat det du ser i kartutsnittet, Skjul teikning (e) og Fjern teikning (r) styrer om omrisset blir vist og om det blir sletta. Omrisset blir ståande til du byter eller fjernar det, så du kan lese fleire av spora over på same flate etter kvarandre.
Eit omriss teikna i Analyse forsvinn når du forlèt verktøyet. Skal det same området brukast igjen, i ein rapport eller ei ny økt med Analyse, opprettar du det i staden under Prosjekt: Område: polygonet blir lagra med namn og skildring, og Analyse og rapportane i det aktive prosjektet kan bruke det utan at du teiknar det på nytt. Taggar løyser eit anna behov: du taggar enkelteigedommar innanfor eller rundt området for å halde ei arbeidsliste av kandidatar, uavhengig av kva omriss du teikna dei frå.
Eit lagra område krev eit aktivt prosjekt. Teiknar du eit omriss i Analyse utan eit aktivt prosjekt, er det der til du forlèt verktøyet, ikkje lenger.
Sjølve rapporten
| Del | Innhald |
|---|---|
| Samandrag | Nøkkeltal for området sett opp mot ein administrativ referanse: talet på bygg, eigarform, prisnivå, folketal og reisetid |
| Bygningsmasse og eigarform | Bygningsoversikt med BRA, BYA, bygningstype og byggjeår, og eigarform fordelt på selskap, privatpersonar og det offentlege |
| Transaksjonar | Omsetningar i området for vald periode, med pris per kvadratmeter der prisen er offentleg |
| Demografi | Folketal, dagbefolkning, alder, inntekt og hushald per grunnkrins i området |
| Reisetid og tilbod | Kva som blir nådd innanfor 5, 10 og 15 minutt til fots, med sykkel, bil og kollektivt, og kva handels-, skole- og kollektivtilbod som ligg innanfor |
| Vedlegg | Kjelde og dato per opplysning, med lenkje til kartlaget eller fana talet kom frå |
Området i rapporten er det same du har teikna eller valt i Analyse, og samanlikninga mot ei administrativ grense følgjer med som fast referanse, ikkje som noko du må setje opp på nytt.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til dei same registra som kartlaga og analysane over, og skriv dokumentet på éin prompt. Områdeanalyse: ei heil gate i éin prompt viser eit døme med same spenn, ei heil gate gjennomgått adresse for adresse. Prompten under dekkjer spora på denne sida:
Lag ein marknads- og områdeanalyse for [adresse, stad eller polygon]. Vis
bygningsmassen med BRA, BYA, bygningstype og byggjeår, eigarform fordelt på
selskap, privatpersonar og det offentlege, tinglyste transaksjonar siste to
år med pris per kvadratmeter, folketal og dagbefolkning per grunnkrins, og
kva som blir nådd innanfor 10 minutt til fots og 15 minutt med bil. Samanlikn
med [kommune eller bydel] som administrativ referanse, og sei tydeleg kva
tal som gjeld det teikna området og kva som gjeld referansen.
Står du i kartet, gjer Agenten det korte oppslaget utan å byte verktøy: «Kor mange daglegvarebutikkar og skular ligg innanfor ti minutt gange frå dette punktet?» gir svaret som tekst med lenkjer, utan at du treng å teikne noko.
Relaterte flater
- Analyse - marknadsanalysane, Reisedistanse og verktøyet for å teikne området sjølv.
- Kartlag: Demografi, Kartlag: Næringsliv, Kartlag: Bygningar - laga bak kvart spor.
- Demografianalyse - nedslagsfelt og folketal på éi adresse, steg for steg.
- Rapport: Demografi - befolkningssamansetjinga i djupna.
- Rapport: Samfunnsstatistikk - folketal og framskriving til 2050.
- Rapport: Prisstatistikk - prisnivå og prisutvikling for eit område.
- Rapport: Leigetakaranalyse og leigetakarsøk - selskapa i området, ikkje berre bygningane.
- Nedslagsfelt - metodologi - definisjonane av nedslagsfelt, isokron og radius.
- Prosjekt: Område, Taggar - lagre og gjenbruke avgrensinga.
Datakjelder
- Statistisk sentralbyrå (SSB) via Geodata (demografi, inntekt, formue).
- Matrikkelen og bygningsdata via Geodata.
- Tinglyste omsetningar via Kartverket.
- Brønnøysundregistrene (eigarform, selskapsstruktur).