Aksjeleilighet
En aksjeleilighet er en bolig der eierretten er knyttet til en aksje i et boligaksjeselskap. Selve eiendommen eies av aksjeselskapet, og du som aksjonær har eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet i bygget i kraft av aksjebrevet og en tilhørende leiekontrakt med selskapet. Eierformen var vanlig i norske byer fra mellomkrigstiden til 1960-tallet, men ble for det meste avviklet etter at borettslagsloven av 1960 gjorde borettslag til den foretrukne strukturen for kollektive boligformer.
Boligaksjeselskaper som ikke ble omdannet, ble videreført under særskilte overgangsregler i forbindelse med ny burettslagslova og senere lov om eierseksjoner. De resterende boligaksjeselskapene reguleres derfor i et grenseland mellom aksjeloven og burettslagslova; sentrale beboerregler i burettslagslova gjelder analogisk gjennom særregler. I dag finnes anslagsvis noen tusen aksjeleiligheter i Norge, særlig i eldre bygårder i Oslo, Bergen og Trondheim.
Adkomstdokumentene for en aksjeleilighet er aksjebrevet (eller bekreftet utskrift fra selskapets aksjeeierregister) sammen med leiekontrakten med selskapet. Begge må overføres til kjøper for at eierskiftet skal være fullført. Aksjebrevet tinglyses ikke i grunnboken; selve bygningen og tomten står tinglyst på selskapets hjemmel, mens overføringen av aksjen skjer i selskapets aksjeeierregister. Pant i aksjeleiligheten tas i aksjen og leiekontrakten samlet (såkalt løsørepant), ikke i fast eiendom; pantet registreres i Løsøreregisteret hos Brønnøysundregistrene.
Ved kjøp av aksjeleilighet skal det ikke betales dokumentavgift eller tinglysingsgebyr som ved selveier, siden det ikke er overføring av fast eiendom. Det er en av de få økonomiske fordelene ved eierformen i dag. Til gjengjeld er finansiering ofte vanskeligere; ikke alle banker tilbyr boliglån mot pant i aksje, og lånerenten kan være noe høyere enn for tilsvarende borettslag eller selveier. Selskapet kan også ha fellesgjeld som aksjonæren betjener via felleskostnader, tilsvarende ordningen i borettslag.
Vedtektene i boligaksjeselskapet regulerer det indre liv: stemmevekt på generalforsamlingen, styrets myndighet, salgsregler og forkjøpsretter. Forkjøpsrett for selskapet eller andre aksjonærer er vanlig og må gjøres gjeldende innen frist. Ved utleie er det selskapets samtykke som gjelder; mange boligaksjeselskaper begrenser utleie kraftigere enn det moderne borettslag gjør. Sammenlignet med eierseksjon (selveier i flerbolig) gir aksjeleiligheten mindre eierautonomi og litt dårligere likviditet i markedet, men de fleste daglige boforhold er like. Boligaksjeselskapet betaler selskapsskatt på eventuelle overskudd, mens borettslag og eierseksjonssameier i praksis er skattefrie så lenge de ikke driver utadrettet virksomhet; forskjellen merkes sjelden av den enkelte beboer, men kan slå inn ved større felles disposisjoner.
I Placepoint identifiseres en aksjeleilighet via boligaksjeselskapet som hjemmelshaver i grunnboken; selskapet vises i eiendomspanelet, mens aksjonær og leilighet ikke fremgår av matrikkelen, siden aksjeoverdragelsen ikke registreres der.
Fra Placepoints ordbok: Aksjeleilighet
Engelsk: Share apartment (legacy Norwegian housing-corporation share, Norwegian-specific).
Mer informasjon: Lovdata: Burettslagslova, Brønnøysundregistrene: Løsøreregisteret, Store norske leksikon: aksjeleilighet
Vanlige spørsmål
Hva er en aksjeleilighet?
En aksjeleilighet er en bolig der eierretten er knyttet til en aksje i et boligaksjeselskap. Selskapet eier eiendommen, og aksjonær har eksklusiv bruksrett til en leilighet via aksjebrevet og leiekontrakt.
Hva er forskjellen på aksjeleilighet og borettslag?
Begge er kollektive eierformer der laget eller selskapet eier eiendommen. I borettslag eier andelseier en andel i et samvirkeforetak og er regulert av burettslagslova; i aksjeleilighet eier aksjonæren en aksje i et aksjeselskap.
Hvorfor finnes det fortsatt aksjeleiligheter?
De fleste boligaksjeselskaper ble omdannet til borettslag, men noen ble ikke. De gjenstående reguleres i et grenseland mellom aksjeloven og burettslagslova og finnes særlig i eldre bygårder.
Slipper jeg dokumentavgift når jeg kjøper en aksjeleilighet?
Ja. Det betales ikke dokumentavgift eller tinglysingsgebyr på selve overdragelsen, siden aksjen ikke er fast eiendom. Eventuelt pant i aksjen registreres i Løsøreregisteret.
Får jeg banklån på en aksjeleilighet?
Det er mulig, men ikke alle banker tilbyr lån med pant i aksje. Renten kan være noe høyere enn for borettslag og selveier, og finansieringen krever ofte en bank med erfaring med eierformen.