Aksjetransaksjon
En aksjetransaksjon er et salg av en eiendom der kjøperen overtar aksjene i selskapet som eier den, i stedet for selve eiendommen. Fordi hjemmelen i grunnboken står uendret, synes handelen ikke som et tinglyst eierskifte. Den må leses ut av aksjonærregisteret.
Salgsformen kalles også selskapssalg, og den er vanlig for næringseiendom som eies gjennom et SPV. Vi finner aksjetransaksjoner ved å sammenligne aksjonærregisteret fra år til år for selskaper som er hjemmelshaver til en eiendom. En aksjetransaksjon registreres når selskapet får en ny eier med over 50 % av aksjene, eller når selskapet som kontrollerer eieren skifter, for eksempel ved salg av holdingselskapet over SPV-et. Omorganiseringer der den øverste eieren i konsernet er den samme før og etter, regnes som interne og får ingen pris.
Eiendomsverdi og aksjepris
Prisen vi oppgir for en aksjetransaksjon, er eiendomsverdien: verdien partene ble enige om for eiendommen. Aksjeprisen er noe annet. Den regnes ut fra eiendomsverdien med fradrag for selskapets netto rentebærende gjeld og en rabatt for latent skatt, og den justeres for arbeidskapital. Et SPV med en eiendom verdsatt til 500 mill. kr og 300 mill. kr i gjeld selges derfor for under 200 mill. kr i aksjer. Pris per m² regnes på BRA fra matrikkelen, og den kan avvike fra arealet i en salgsoppgave.
Tre prisnivåer
Hver pris har et nivå, og nivået følger alltid tallet:
- Nivå A, rapportert: prisen kommer fra en rapportert transaksjon i bransjedatabaser eller presse, koblet til aksjetransaksjonen på matrikkelnummer, år og kjøper eller selger.
- Nivå B, implisert eiendomsverdi fra regnskap: kjøperen brukte et nystiftet selskap, og verdien regnes ut av årsregnskapene til kjøpsselskapet og SPV-et, for eksempel kostprisen for aksjene pluss SPV-ets netto gjeld. Regnskapene viser ikke skatterabatten, så nivå B ligger gjerne noen prosent under en rapportert pris.
- Nivå C, ukjent: verken en rapportert pris eller et regnskap som avslører prisen.
Dekker én pris flere eiendommer i en portefølje, fordeles den etter BRA.
Dato og presisjon
Aksjonærregisteret viser eierne per 31. desember, så registeret alene gir bare året. Datoen har derfor en presisjon: dag, uke, kvartal eller år. Rapporterte transaksjoner gir gjerne kvartal eller uke. Ellers bruker vi signaler fra Brønnøysundregistrene og grunnboken: når et nytt styre fra kjøperens konsern registreres i selskapet, når selskapet flytter til kjøperens adresse, eller når et nytt pantedokument tinglyses på eiendommen. Styreskiftet markerer som regel gjennomføringen, noen uker etter at handelen ble kjent. Finnes ingen signaler, settes datoen til 31. desember og presisjonen til år.
Begrensninger
- Skatterabatten står ikke i regnskapene og kan ikke observeres.
- Kjøp gjennom et eksisterende holdingselskap som eier flere eiendommer, lar seg ikke prise fra regnskap. De fleste aksjetransaksjoner har derfor nivå C.
- Et selskap som eier eiendom, men driver annen virksomhet, prises ikke fra regnskap, fordi kjøpesummen da gjelder hele virksomheten.
Aksjetransaksjonene på en eiendom står i egen fane under Transaksjoner i Eiendomspanelet, med konsernspissen til partene.
Fra Placepoints ordbok: Aksjetransaksjon
Mer informasjon: Skatteetaten: aksjonærregisteret, Brønnøysundregistrene: Regnskapsregisteret
Engelsk: Share deal (sale of a property through the shares of the company that owns it).
Vanlige spørsmål
Hvorfor er aksjeprisen lavere enn eiendomsverdien?
Fordi kjøperen overtar selskapets gjeld og en latent skatt. Aksjeprisen er eiendomsverdien minus netto rentebærende gjeld og skatterabatten, justert for arbeidskapital.
Hvorfor har mange aksjetransaksjoner ingen pris?
De fleste handler blir ikke rapportert, og når kjøperen bruker et eksisterende holdingselskap med flere eiendommer, viser ikke regnskapet hva den enkelte eiendommen kostet. Slike aksjetransaksjoner får nivå C.
Hvor presis er datoen?
Det står i presisjonen: dag, uke, kvartal eller år. Uten rapportert dato eller signaler fra Brønnøysundregistrene og grunnboken er bare året kjent.