Bare-house
Bare-house er en form for næringsleie der leietaker overtar de fleste pliktene utleier ellers ville hatt: drift, vedlikehold, utskiftninger, forsikring og eiendomsskatt. Begrepet kommer fra shipping-bransjens "bareboat charter", der reder leier ut skipet "bart" og leietaker selv står for mannskap, drift og forsikring. På land brukes ordet om bygningsleieavtaler som ligger nær det amerikanske triple-net (NNN), der leietaker bærer alle tre kostnadskategoriene utover selve husleien.
I praksis betyr bare-house at utleier nesten utelukkende sitter med kontantstrømrisikoen knyttet til leietakers betalingsevne, ikke til selve byggets drift. Leietaker får til gjengjeld kontroll over driftsbeslutninger, ofte rett til å gjøre tilpasninger uten utleiers samtykke i en gitt ramme, og bærer både oppside og nedside ved energi- og driftskostnader. For utleier oversettes dette til en høyere NOI målt mot brutto leie (siden driftskostnadene er minimale på utleiers side) og en mer forutsigbar kontantstrøm, som typisk gir lavere kapitaliseringsrente og høyere markedsverdi.
Bare-house er særlig vanlig i logistikkeiendom, industri, dataenter og hotell, der byggene er bygget for én bestemt leietaker (build-to-suit) på lange kontrakter på 10-20 år. Single tenant-strukturen gjør at bygget bli en kontantstrømsmaskin definert av én leietakers kreditt, og verdivurderingen blir nesten en obligasjons-analyse: hvor mange år til kontraktsslutt, hvilken renteforventning legger markedet inn, og hvor sterk er leietakers kredittprofil. Tilsvarende prismodeller anvendes på offentlige bygg utleid på 25-30 år til stat eller kommune.
Det er viktig å skille bare-house fra "single net" og "double net". I single net dekker leietaker eiendomsskatt, men ikke forsikring eller vedlikehold; i double net dekker leietaker også forsikring; i bare-house / triple-net dekker leietaker dessuten alt løpende vedlikehold og typisk også større utskiftninger (CAPEX). Hva som ligger i "vedlikehold" må alltid spesifiseres i avtalen: enkelte bare-house-avtaler unntar tak, fasade, bærekonstruksjon og fundament ("structural items"), som beholdes som utleiers ansvar, mens "absolute net" rydder også disse over på leietaker. Definisjonene er kontraktsstyrte; norsk lov har ingen standarddefinisjon, og husleieloven lar partene fritt fravike utleiers vedlikeholdsplikt i næringsleie etter husleieloven kapittel 5.
Risikoen for utleier konsentreres rundt leietakers kreditt og bygget tilbake i markedet ved kontraktsslutt. Et bygg som er skreddersydd for én leietaker (spesielle takhøyder, prosessoppsett, vekt og kapasitet) kan være vanskelig å leie ut til noen andre. Derfor inngår exit-strategi i prisingen: et "second generation"-bygg som kan tilpasses andre brukere prises på lavere yield enn et hyperspesifikt build-to-suit som forutsetter at den ene leietakeren forlenger.
Avtaleformen passer godt der leietaker er stor, profesjonell og ønsker driftskontroll, men er sjelden egnet for kontorbygg med flere leietakere fordi fellesarealene da må administreres samordnet av utleier eller forvalter.
I Placepoint kan du undersøke en eiendom i eiendomspanelet, se leietagere og kontraktsforhold der dataene finnes, og koble på kommunal eiendomsskatt, slik at du får et faktisk grunnlag for å vurdere en bare-house-konstruksjon.
Fra Placepoints ordbok: Bare-house
Engelsk: Bare-house lease (triple-net-style commercial lease where the tenant carries operating and maintenance costs).
Mer informasjon: Lovdata: Husleieloven kapittel 5, Real Estate Norway: Markedsrapporter, Newsec: Property Asset Management
Vanlige spørsmål
Hva er en bare-house-avtale?
En næringsleieavtale der leietaker overtar de fleste pliktene utleier ellers ville hatt: drift, vedlikehold, utskiftninger, forsikring og eiendomsskatt. Tilsvarer det amerikanske triple-net.
Hva er forskjellen på single net, double net og bare-house?
Single net: leietaker dekker eiendomsskatt. Double net: også forsikring. Bare-house / triple-net: også løpende vedlikehold og typisk større utskiftninger. "Absolute net" tar også med tak, fasade og bærekonstruksjon.
Hvor brukes bare-house oftest?
I logistikkeiendom, industri, dataenter, hotell og offentlige bygg utleid på lange kontrakter (10-30 år) til én bestemt leietaker. Single tenant-strukturen gjør at byggets verdi nesten utelukkende reflekterer leietakers kreditt.
Hvilken risiko er størst for utleier?
Leietakers kreditt og hvor lett bygget kan leies ut igjen ved kontraktsslutt. Hyperspesifikke build-to-suit-bygg er vanskeligere å reposisjonere enn "second generation"-bygg som tåler flere brukstyper.