Borettslag

Et borettslag er et samvirkeforetak som eier en eller flere boligbygninger, der medlemmene (andelseierne) eier en andel i laget og har eksklusiv borett til en bestemt bolig. Du kjøper altså ikke boligen direkte; du kjøper en andel i borettslaget pluss retten til å bo i en spesifikk leilighet. Eierformen reguleres av burettslagslova fra 2003 og brukes for nesten 400 000 boliger i Norge.

Hver bolig kalles en andelsleilighet, og dokumentene som gir deg råderett er adkomstdokumentene: andelsbevis (bevis på medlemskap) og borettsinnskudd kombinert med leiekontrakt. Andelseier betaler felleskostnader hver måned som dekker drift, vedlikehold, forsikring og avdrag og renter på lagets fellesgjeld. Fellesgjelden er borettslagets felles lån, normalt sikret med pant i lagets eiendom; din andel av denne gjelden følger leiligheten og må betjenes via felleskostnadene. To boliger med samme prislapp kan ha vidt forskjellig totalkostnad avhengig av hvor høy fellesgjeld som ligger på den enkelte andelen.

Borettslag føres ikke i den ordinære grunnboken, men i Borettsregisteret hos Kartverket. Andelen tinglyses der, og pant i andelen registreres samme sted. Overføring av andel skjer ved tinglysing av salgsdokument; det skal ikke betales dokumentavgift på overføringer i borettslag, kun tinglysingsgebyr. Det er en av de viktigste praktiske forskjellene mellom kjøp av andelsleilighet og selveierleilighet: du sparer typisk 2,5 % av kjøpesummen i avgift.

Borettslagets indre liv styres av vedtektene, husordensregler og generalforsamlingen, der hver andel som hovedregel har én stemme. Styret velges av generalforsamlingen og har ansvar for daglig drift, vedlikehold og økonomi. Burettslagslova gir andelseier sterk borett: laget kan bare kreve fravikelse i særlige tilfeller, typisk ved vesentlig mislighold av felleskostnader eller ordensregler. Salg av andel er fritt, men de fleste borettslag har forkjøpsrett for andre andelseiere eller for medlemmer i tilknyttet boligbyggelag som OBOS eller USBL, regulert i lagets vedtekter.

Et borettslag eies typisk i tilknytning til et boligbyggelag (BBL) som har bygget og forvalter laget; flere store BBL administrerer hundretalls borettslag og leverer regnskap, styreservice og teknisk forvaltning på avtale. Skattemessig er andelseier bostedseier (bolig) eller utleier; andelen inngår i formuesgrunnlaget med Skatteetatens sjablonverdi for primærbolig eller sekundærbolig. Eierseksjonssameier (eierseksjoner) er en helt annen modell: der eier du faktisk seksjonen som realfast eiendom, har egen hjemmel i grunnboken og betaler dokumentavgift ved overdragelse. Forskjellen er praktisk og økonomisk viktig ved kjøp; en borettslagsbolig fremstår ofte rimeligere i annonsen enn en tilsvarende selveierleilighet, men totalpris med innfridd andel av fellesgjeld kan ligge på samme nivå.

I Placepoint vises eier av en andelsleilighet i eiendomspanelet som hjemmelshaver for andelen i Borettsregisteret, sammen med felles tomte- og bygningsopplysninger fra matrikkelen.

Fra Placepoints ordbok: Borettslag

Engelsk: Housing cooperative (Norwegian-specific, share-and-occupancy model).

Mer informasjon: Lovdata: Burettslagslova, Kartverket: Borettsregisteret, Store norske leksikon: borettslag

Vanlige spørsmål

Hva er et borettslag?

Et borettslag er et samvirkeforetak som eier en eller flere boligbygninger. Andelseier eier en andel i laget og har eksklusiv borett til en bestemt bolig. Eierformen reguleres av burettslagslova fra 2003.

Hva er forskjellen på borettslag og selveier?

Selveier eier boligen direkte med tinglyst hjemmel i grunnboken. Andelseier eier en andel i et borettslag og har borett til en bestemt bolig. Andeler føres i Borettsregisteret, ikke i grunnboken.

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er borettslagets felles lån, sikret med pant i lagets eiendom. Andelseier betaler sin andel av rentene og avdragene via felleskostnadene. Høy fellesgjeld gir lavere kjøpesum, men høyere månedlig kostnad.

Må jeg betale dokumentavgift når jeg kjøper en andelsleilighet?

Nei. Overføring av andel i borettslag er fritatt for dokumentavgift, du betaler kun et tinglysingsgebyr. Det er en av de praktiske forskjellene fra kjøp av selveierbolig.

Kan styret nekte meg å selge?

Som hovedregel nei. Salg av andel er fritt, men borettslaget eller medlemmer av tilknyttet boligbyggelag kan ha forkjøpsrett etter vedtektene. Forkjøpsrett må gjøres gjeldende innen frist.